Имеет ли право управляющая компания требовать договор купли продажи

Обновлено: 02.05.2024

Поводом для написания этой статьи стал реальный случай, произошедший с моим доверителем.

В феврале 2018 года индивидуальный предприниматель П. дал заем фирме-застройщику. Фирма присутствовала на строительном рынке более 20 лет и заслужила солидную репутацию. Индивидуальный предприниматель и один из руководителей фирмы, почетный строитель, давно знали друг друга, были хорошими знакомыми и никаких сомнений в том, что деньги будут возвращены в срок, у предпринимателя не возникло. Искренне желая помочь своему хорошему знакомому, предприниматель сам взял эти деньги в заем под проценты.

Поскольку сумма займа была около 4 миллионов рублей, предприниматель все же решил обезопасить себя и заключил с руководителем фирмы договор залога нежилого помещения. Оба участника сделки оформили нотариально как договор по основному, так и по акцессорному обязательству, уплатив за это достаточно солидную сумму. Никаких сомнений в том, что в случае, если суммы займа не будет возвращена, он легко сможет обратить взыскание на предмет залога, у предпринимателя по-прежнему не возникало.

Но как это очень часто бывает, сумма займа в срок выплачена не была. Мобильный телефон руководителя строительной фирмы на звонки индивидуального предпринимателя не отвечал. В офис его не допускала охрана, ссылаясь, что руководителя нет на месте.

Через три месяца предприниматель решил обратить взыскание на предмет залога. Он получил исполнительную надпись у нотариуса и обратился к приставам.

И тут его ждало очень неприятное известие. Оказалось, что строительная фирма уже год была в предбанкротном состоянии. Долги были как перед контрагентами, так и перед бюджетом. Например, задолженность по налогам составила около 12 миллионов рублей. По требованию налоговой инспекции на имущество организации был наложен арест, в том числе на недвижимое имущество, переданное предпринимателю в залог, повлекший за собой запрет на совершение регистрационных действий.

Тогда с нашей помощью он успешно оспорил постановление судебного пристава в Арбитражном суде Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Но пристав не спешил исполнять решение суда. По его словам, отмена постановления грозит для него служебной проверкой и отменой выплаты премий в течение года. Надеясь на отмену решения суда первой инстанции, он подал апелляционную жалобу, планируя пройти через все круги судебных инстанций.

Круг для предпринимателя замкнулся. Кредиторы требовали свои деньги назад, а он все еще не мог получить свой залог. По счастью, предприниматель решил обратиться в прокуратуру, и прокурор вынес нерадивому судебному приставу представление об устранении нарушений закона. Предмет залога был передан предпринимателю. Остается только догадываться, что бы случилось, если бы в эти отношения не вмешалась бы прокуратура.

В итоге этой истории, пройдя все круги ада, предприниматель потерял здоровье и утратил веру в действующую правовую систему.

Почему нормы о залоге плохо работают

Нормы о залоге плохо работают на практике, потому что законодатель не сумел выстроить четкую последовательность действий, через которую должны пройти участники залоговых отношений.

Доцент кафедры гражданского права юрфака СПбГУ Наталия Рассказова[1] выделяет два этапа, через которые проходит залогодержатель, чтобы удовлетворить свои требования в отношении предмета залога. Первый – обращение взыскания на предмет залога. В результате залогодержатель подтверждает свое право на предмет залога. Второй этап –реализация предмета залога, в ходе которой залогодержатель удовлетворяет свои требования за счет предмета залога[2].

Законодатель достаточно хорошо урегулировал первый этап. Залогодержатель-предприниматель вправе оставить залоговое имущество за собой, продать другому лицу по рыночной цене или реализовать его с торгов соответствии с заключенным ранее соглашением[3], и с этим проблем обычно не возникает. Самый простой способ – оставить имущество за собой, чтобы потом продать по рыночной цене.

Но регулирование прав на втором этапе оставляет желать лучшего. Если кредитор хочет оставить имущество за собой, то без добровольного согласия должника он этого сделать не может. Должник же обычно своего согласия никак не выражает и пытается уйти от общения с кредитором.

Поэтому на стадии реализации предмета залога у кредитора остается два способа принудительного воздействия на должника – обращение в суд и обращение за исполнительной надписью нотариуса. Конечно, обращение за исполнительной надписью нотариуса займет гораздо меньше времени, чем судебное разбирательство, но все равно этот срок довольно существенен. Сначала нотариус должен предложить должнику исполнить обязательство, обеспеченное залогом, направив по его адресу соответствующее уведомление[4]. Если в течение 14 дней с момента получения уведомления должник не представит доказательств погашения задолженности, нотариус принимает решение о совершении исполнительной надписи[5]. Таким образом, оба способа занимают много времени, которое в сложившейся обстановке порой играет значительную роль.

Недостаток в том, что неизбежно наступает еще один, третий этап – обращение к судебным приставам. Редкий должник исполняет решение суда или исполнительный документ нотариуса добровольно. И тогда реализация прав залогодержателя окончательно буксует. Во-первых, служба судебных приставов не спешит производить исполнительные действия. Во-вторых, бывает, что и приставы сомневаются, какие действия они вправе предпринять. На это имущество может быть ранее наложен арест по требованию госоргана, либо должник вступил в стадию банкротства, и управлением его имуществом скоро будет заниматься арбитражный управляющий и т.д.

Для того чтобы грамотно и четко урегулировать залоговые отношения в части обращения взыскания на предмет залога, нужно сократить следующую цепочку юридических действий:

выбор способа обращения взыскания –> подтверждение прав на предмет залога -> обращение к нотариусу за принесением исполнительной надписи –> обращение к судебным приставам –> споры с другими кредиторами и даже с самой службой судебных приставов –> государственная регистрация залогового имущества на свое имя

до двух стадий:

подтверждение прав на предмет залога и государственная регистрация залогового имущества на свое имя.

Но как этого добиться?

Экскурс в римское и зарубежное право

В римском праве существовало три основных формы залога – фидуция (fiducia), пигнус (pignus) и ипотека (hypotheca). Все три формы сменяли друг друга по времени. Фидуция была распространена в древнейший период. Должник сразу передавал вещь в собственность кредитора с условием о том, что при дальнейшем исполнении обязательства кредитор возвращает эту вещь должнику. Но такой формы залога в силу разных причин оказалось недостаточно.

Пигнус появился более поздний предклассический период. Вещь передавалась кредитору не в собственность, а только во владение, и при исполнении обязательства кредитор возвращал заложенную вещь. Но и эта форма залога не устраивала современников.

Ипотека, которую сейчас считают наиболее прогрессивной формой залога, появилась в классический период римского права.[6] Вещь не передавалась ни в собственность, ни во владение кредитора, и оставалась в пользовании должника, а в случае неисполнения обязательства подлежала обязательной продаже с торгов.

Из этих трех форм фидуция наиболее близко отражает возможность сократить цепочку юридических действий в части обращения взыскания на предмет залога, при этом должник сразу передает вещь в собственность кредитора.

Альтернативным решением данной проблемы может стать введение в ГК РФ такой договорной конструкции как договор купли-продажи недвижимого имущества с отменительным условием. Эта конструкция в научной литературе также получила условное название купли-продажи с правом обратного выкупа. Более широким понятием следует считать термин, предложенный Артемом Карапетовым[7]. Он называет эту конструкцию титульным обеспечением (а также обеспечительной собственностью и фидуцией в обеспечительных целях)[8].

Обращаясь к опыту других стран, Артем Карапетов замечает, что существует три варианта законодательного регулирования обеспечительной собственности: полный запрет титульного обеспечения, свободная конкуренция и промежуточный вариант, когда вне банкротства титульное обеспечение рассматривается как собственность, а в случае банкротства к нему применяется режим залога[9].

Судебная практика о титульном обеспечении

Сделки с отменительным условием предусмотрены п. 2 ст. 157 ГК. Кажется, что нет необходимости вводить еще одну договорную конструкцию. Но, к сожалению, существует вероятность признания такой сделки притворной. Россия все же близка к тем странам, которые считают такие сделки обходом правил о залоге.

Артем Карапетов считает, что судебная практика по вопросу титульного обеспечения будет развиваться в трех направлениях:

признание таких сделок притворными по ст. 170 ГК РФ с последующей переквалификацией их в заем, обеспеченный залогом;
признание таких сделок как сделок, совершенных в обход норм о залоге, опять же с дальнейшей переквалификацией в залоговые правоотношения;
признание титульного обеспечения недействительным согласно ст. 10 и ст. 168 ГК РФ.

Чаще всего в судебной практике встречаются дела, в которых граждане попадают в сложную материальную ситуацию и вынуждены брать заем под залог своего недвижимого имущества, при этом сделка прикрыта договором купли-продажи. С учетом того, что на рынке займов существуют недобросовестные ростовщики, делающие бизнес на доверчивых гражданах[10], то здесь резко отрицательная позиция Верховного Суда РФ в течение последних лет вполне объяснима. Но на общем фоне отрицательных судебных решений можно привести два дела, по которым Верховный Суд РФ признал обеспечительную передачу права собственности законным непоименованным способом обеспечения. Однако это скорее исключение, чем правило[11]. И на наш взгляд, вводить конструкцию титульного обеспечения по отношению к гражданам пока еще рано.

Другое дело, когда речь заходит о субъектах экономической деятельности, которые могут обратиться к опытным консультантам, взвесить все за и против перед заключением такой сделки и осознать возможные риски. Введение обеспечительной собственности для предпринимателей и юридических лиц, которые передают в качестве титульного обеспечения нежилое помещение (которое не является их единственным жилым помещением, как у граждан), способствовало бы усилению гражданского оборота и увеличению небанковского кредитования.

И поскольку судебная практика по этому вопросу неоднородна, то в целях установления однозначного правового регулирования необходимо ввести самостоятельную договорную конструкцию в ГК РФ. Титульное обеспечение станет поименованной конструкцией, и суды перестанут давать обеспечительной собственности негативную оценку.

Предлагаемая схема регулирования договора купли-продажи недвижимого имущества с отменительным условием

1. Мы предлагаем ограничить круг субъектов договора купли-продажи недвижимого имущества с отменительным условием только субъектами экономической деятельности во избежание злоупотреблений в отношении граждан.

Объектом является только недвижимое имущество, поскольку это наиболее ценный круг вещей в экономическом отношении.

2. Обязанность по наблюдению за исполнением сделки по договору купли-продажи недвижимого имущества с отменительным условием надо возложить на Росреестр. Ведь именно он занимается поддержанием реестра, запись в котором дает недвижимости легитимирующий признак.

3. Общая схема правоотношений по договору купли-продажи недвижимого имущества с отменительным условием должна выглядеть следующим образом. При заключении сторонами договора Росреестр делает отметку в реестре о том, что такой договор заключен и вступил в силу. Собственником недвижимости становится покупатель, но до определенной даты, оговоренной сторонами в договоре, продавец имеет право выкупить недвижимую вещь обратно. На этот период, который также должен быть ограничен законом во избежание злоупотребления правом, собственник, т.е. покупатель не вправе им распоряжаться. Вопросы пользования и владения недвижимостью (включая содержание имущества и оплату коммунальных услуг) на этой период могут быть оговорены сторонами в договоре, но по общему правилу эти полномочия будет иметь должник. При наступлении оговоренной даты, если продавец не исполнил свое обязательство по договору, его право на это имущество аннулируется, соответствующую запись из реестра Росреестр удаляет без участия сторон. Покупатель становится полноправным собственником имущества без каких-либо обременений.

Если продавец исполнил свое обязательство в установленный срок, он предоставляет в Росреестр соответствующее доказательство. Например, платежное поручение банка с отметкой об исполнении. Альтернативой может также стать расписка о получении суммы долга, заверенная у нотариуса. Детально предоставление соответствующих доказательств можно подробно отрегулировать в подзаконных актах.

Защита должника

Как быть, если должник вернул кредитору основной долг, но не вернул возникшие к этому моменту проценты за пользование или между сторонами возникает спор об их размере?

Как защитить должника в случае ошибки при удалении из реестра? Предлагаем обременить кредитора (покупателя по договору купли-продажи с обременением) правом ожидания должника на переход права собственности. Об этом также пишет Артем Карапетов[12]. После удаления Росреестром записи должник в течение года[13] может оспорить переход права собственности на недвижимую вещь. В этот период покупатель (новый собственник) получает право владеть и пользоваться недвижимостью, но с ограничением в распоряжении. Добросовестный должник, вовремя исполнивший обязательство, но по причине технической ошибки удаленный из реестра, будет иметь реальную возможность истребовать свою вещь обратно, ведь она все еще будет находиться во владении кредитора.

Если в течение года продавец (предыдущий собственник) не оспорит сделку, покупатель становится полноправным собственником вещи с правом ею распоряжаться. В дальнейшем при наличии положительного опыта использования этой договорной конструкции право ожидания можно будет сократить до шести и даже трех месяцев.

Защищая в этой договорной конструкции преимущественно кредитора, было бы справедливым возложить обязанность отслеживать незаконное удаление записи из реестра на должника как на лицо в первую очередь заинтересованное в возврате своей вещи. При выявлении такого факта должник может использовать современный аналог actio fiduciae в римском праве - иск о возврате вещи из чужого незаконного владения. Стоит еще раз подчеркнуть, что вернуть вещь должнику в этом случае будет несложно, поскольку кредитор еще не успел ею распорядиться.

Защита кредитора

Поскольку предложенная нами договорная конструкция в основном обеспечивает права кредитора, то существенного нарушения его прав мы не усматриваем.

Что касается возложенного на него права ожидания, то оно не сильно ограничит его правомочия, так как право собственности по сделке все же останется за ним. Презюмируя, что добросовестный кредитор как участник фидуциарных отношений не ставит своей целью немедленную продажу недвижимой вещи ради скорейшего извлечения прибыли, можно предположить, что в этот период он будет пользоваться ею сам или сдавать в аренду, чтобы покрыть текущие расходы.

Плюсы и минусы

Одним из плюсов предложенного регулирования договора купли-продажи недвижимого имущества с отменительным условием с точки зрения политики права является введение этого института только по отношению к предпринимателям, исключая граждан. Для субъектов экономической деятельности такая договорная конструкция позволит ускорить гражданский оборот и привлечь дополнительное финансирование, которое не всегда доступно в банковском секторе. Запрет на использование этой конструкции по отношению к физическим лицам позволит сохранить за ними право на такое социально значимое право как право на единственное жилое помещение.

Другим плюсом подобного регулирования по отношению к кредиторам является обращение только в один государственный орган – орган регистрации прав на недвижимое имущество (Росреестр), не будет необходимости обращаться к нотариусу, к судебным приставам и т.д., т.е. сокращается цепочка юридических действий по обращению взыскания на предмет залога.

Еще одним плюсом является защита кредитора при банкротстве должника. Кредитор защищен, поскольку он является собственником, и его имущество в конкурсную массу должника не попадает.

Какие действия следует предпринять, если в рассматриваемый период наступит банкротство кредитора? Прежде всего, банкротство - процесс длительный, при котором сама процедура может занимать до полутора лет. Если должник не исполнит свое обязательство или не воспользуется правом ожидания кредитора в течение года, то по истечении года имущество поступит в конкурсную массу кредитора, что будет абсолютно справедливым.

Основным минусом в данной конструкции остается человеческий фактор и возможные ошибки со стороны Росреестра, но их можно нивелировать введением четких недвусмысленных процедур, закрепленных соответствующими регламентами.

Таким образом, плюсы подобного регулирования во многом перевешивают минусы.

Учитывая все вышесказанное, введение наряду с залогом еще одного института - договора купли-продажи недвижимого имущества с отменительным условием в ГК РФ является довольно перспективным.

[1] Рассказова Н.Ю. Новое в регулировании залоговых отношений// Арбитражные споры. 2012. N 3. С. 120.

[4] Ст. 94.2. Основ законодательства о нотариате.

[5] ст. 94.3 Основ законодательства РФ о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1).

[6] Новицкий И.Б. Римское право, М., 1997. С 142.

[8] А.Г. Карапетов подразделяет две разновидности титульного обеспечения: обеспечительное удержание и обеспечительная передача права собственности. В рамках данной статьи нас интересует вторая модель, при которой должник, привлекая денежные средства у кредитора, отдает ему свое имущество в качестве обеспечения.

[9] Карапетов А.Г.Указ. соч.

[11] Определения ВС РФ от 29 октября 2013 г. № 5-КГ13-113, от 3 декабря 2013 г. № 77-КГ13-11

Вчера мы рассказали, какие сведения управляющие организации должны предоставлять собственникам. Это информация, указанная в договоре управления МКД и перечисленная в Стандарте раскрытия информации.

Но что делать, если к вам поступают нетипичные просьбы, на которые вроде бы и отказать невежливо. Разбираемся, какие данные управляющие организации не обязаны предоставлять собственникам. И ничего им за это не будет.

Дайте мне протокол ОСС

разместить результаты ОСС на информационном стенде,
донести решение собрания до каждого собственника под подпись,
назначить место и время для ознакомления собственников с протоколом и решениями собрания.

То есть можно поступить точно так же, как это обычно делается с материалами повестки дня ОСС – назначаются адрес и время, когда каждый собственник может прийти и ознакомиться с документами.

Иногда этого собственникам мало, они просят предоставить им копии протокола и решений каждому лично в руки. Вы не можете отказать, но можете сделать копии за отдельную плату. Всё же в офисе у вас не стоит копировальный аппарат с бесплатными чернилами и безлимитной бумагой.

Не собственнику помещения в данном МКД предоставлять протокол ОСС не нужно.

Хочу копию документа

Разберитесь, кто у вас просит документ. Управляющие организации раскрывают информацию по формам Минстроя РФ по письменному запросу потребителя (п. 21 ПП РФ № 731). Потребители – физические и юридические лица, являющиеся собственниками (нанимателями) помещений в МКД (п. 6 ПП РФ № 731).

Делаем вывод: просить у управляющей компании предоставить определённую информацию могут только собственники или наниматели жилых помещений. Другим жителям МКД управляющая компании имеет право отказать в выдаче документов.

При этом ничьи права УО не нарушает: для неограниченного круга лиц информация о деятельности компании представлена на её официальном сайте, на информационных стендах в офисах управляющих компаний и досках объявлений в подъездах МКД. Потребители не могут требовать с УО оригиналов или копий документов, не перечисленных в Стандарте раскрытия информации, если иное не указано в договоре управления МКД.

Уточните, какие документы хочет получить потребитель.

Проверьте, чтобы запрос соответствовал перечню из Стандарта раскрытия информации и № 152-ФЗ. Помните, что, согласно ст. 19 № 152-ФЗ, УО имеет право защищать персональные данные.

Поэтому ознакомление потребителя с документацией управляющей организации можно зарегистрировать в специальном журнале, снять на фото или видео, чтобы у потребителя не было возможности похитить, уничтожить или испортить оригиналы документов.

Стандарт раскрытия информации говорит, что УО должна предоставлять собственникам информацию о финансово-хозяйственной деятельности. Но вот копии таких документов направлять не обязана. Об этом есть апелляционное определение Саратовского областного суда от 17.12.2014 № 33-7126/2014.

Расскажите о себестоимости работ

Вы провели ремонтные работы в доме, председатель Совета МКД или уполномоченное ОСС лицо не хотят подписывать акт приёмки выполненных работ и требуют предоставить им данные о цене материалов и себестоимости работ.

Если иное не предусмотрено договором управления, управляющая организация может отказать в такой просьбе, потому что потребитель не может проверять стоимость выполненных работ и оказанных услуг, включая цену на стройматериалы, указанные в акте.

Потребитель может следить за ходом и качеством выполняемых работ, соблюдение сроков, качеством материалов (ст. 748 ГК РФ, ПП РФ № 491). Но даже на этом этапе не имеет права требовать информации о стоимости материалов.

В акте приёмки выполненных работ указывается фактическая стоимость работ. Эту информацию собственники и потребители ЖКУ могут посмотреть на сайте УО, портале Реформа ЖКХ и в ГИС ЖХ. В печатном виде данные УО представляет на информационных стендах в офисе и на досках объявлений в подъездах МКД.

Запоминаем: собственники не могут принудить управляющую организацию предоставить им по запросу желаемую информацию, если иное не предусмотрено в договоре управления.

Скажите-ка, сколько получает ваш бухгалтер

По правилам этикета задавать вопросы о заработной плате невежливо. Но кого это обычно останавливает. Собственники помещений МКД требуют рассказать им, сколько получают сотрудники УО, и показать штатное расписание.

Согласно постановлению Госкомстата РФ от 05.01.2004 № 1 штатное расписание нужно для оформления структуры, численности и состава штата организации в соответствии с ее Уставом. Для штатного расписания есть унифицированная форма № Т-3. Она не обязательна для применения, носит рекомендательный характер, поэтому управляющая организация или ТСЖ может разработать свою форму штатного расписания.

В трудовом договоре указывается трудовая функция – работа по должности в соответствии со штатным расписанием (ст. 57 ТК РФ). Работодатель не обязан при приёме на работу знакомить работника со штатным расписанием (письмо Федеральной службы по труду и занятости от 15.05.2014 № ПГ/4653-6-1).

В очередной раз напомним, что УО раскрывает информацию в соответствии со Стандартом раскрытия информации (п. 10 ст. 161 ЖК РФ). Исчерпывающий перечень информации для раскрытия представлен в п. 3 Стандарта.

Если в договоре управления МКД или уставе ТСЖ (ТСН, ЖСК) не указана обязанность представлять по запросам собственников дополнительные документы к тем, которые прописаны в Стандарте, на запрос потребителя можно ответить отказом.

Мне нужен мобильный телефон вашего сотрудника

Таких сведений вполне достаточно, чтобы связаться с нужным специалистом. На просьбы дать мобильный номер бухгалтера, электрика или директора можете отвечать отказом, если только этот мобильный номер не рабочий или сотрудник сам не против пообщаться с жителями.

Что нужно запомнить

Управляющие организации предоставляют потребителям информацию, предусмотренную Стандартом раскрытия информации и договором управления МКД.
Если потребитель запрашивает у УО данные, не указанные в перечисленных документах, она имеет право ему отказать.
Предоставления информации у УО может требовать только собственник помещения в МКД.
Сведения для неограниченного круга лиц представлены на информационных стендах в подъездах МКД и офисе компании, на официальном сайте УО, в Реформе ЖКХ и открытой части ГИС ЖКХ.
Законодательство не предусматривает, что УО должна заверять оригиналы и копии документов.
УО не обязана предоставлять потребителям личные данные своих сотрудников: номера мобильных телефонов, сведения о заработной плате.
УО не должны делать копии документов для потребителей за свой счёт, можно установить в договоре фиксированную плату.
Если потребитель хочет ознакомиться с документацией УО, она имеет право зарегистрировать его в специальном журнале, снять на фото или видео, чтобы у потребителя не было возможности похитить, уничтожить или испортить оригиналы документов.

Если вы решили купить или продать квартиру, без договора купли-продажи не обойтись.

Договор купли-продажи нужен, чтобы зафиксировать все условия сделки и зарегистрировать право собственности на квартиру.

Что вы узнаете

Самые важные термины

Стороны договора купли-продажи — это продавец и покупатель. Ими могут быть и физические, и юридические лица.

Если обе стороны договора физические лица, они должны быть дееспособными. Дееспособность — это когда у человека есть права и обязанности, за которые он несет ответственность. Как правило, дееспособность наступает в 18 лет. До совершеннолетия от имени гражданина выступают его законные представители — родители или опекуны.

Суд может признать недееспособным совершеннолетнего человека, если он страдает психическим заболеванием либо злоупотребляет алкоголем или азартными играми. Тогда для продажи квартиры потребуется согласие опекуна.

Часто суд принимает решение о недееспособности гражданина очень долго. Иногда человек уже не понимает, что делает, но решения о лишении дееспособности еще нет. Это риск для второй стороны. Посоветуйтесь с юристом, прежде чем подписывать договор купли-продажи.

Продавец квартиры обязательно должен быть ее собственником. Чтобы подтвердить право собственности на квартиру, потребуется выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Содержание договора. Стороны могут заключить любой договор, не противоречащий закону. Но есть существенные условия, без которых любой договор купли-продажи будет недействительным:

Цена.
Предмет договора, включая адрес и кадастровый номер квартиры.
Перечень лиц, которые вправе пользоваться квартирой после ее продажи, и права, которые они будут иметь на квартиру.

Акт приема-передачи квартиры. Без акта приема-передачи продавец не сможет продать, а покупатель принять квартиру. Передаточный акт — это важная часть договора купли-продажи квартиры. Он подтверждает факт исполнения обязательств сторон по договору.

Если вы покупатель, не подписывайте акт до тех пор, пока не проверите состояние квартиры.

Как оформить договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры может быть только в письменной форме. Его можно написать от руки, скачать образец в интернете или составить у нотариуса.

Любой договор купли-продажи можно заверить у нотариуса добровольно для собственного спокойствия и дополнительной правовой экспертизы сделки. Договор обязательно заверять, если вы продаете или покупаете:

Но если все собственники одновременно продают свои доли в квартире по одному договору, то к нотариусу можно не обращаться. или опекаемого человека.

Договор купли-продажи квартиры вступает в силу с момента подписания. Чтобы официально владеть квартирой, зарегистрируйте право собственности в Росреестре.

Документы. Перечень документов для государственной регистрации права собственности индивидуален в каждом случае. Уточняйте его в МФЦ, региональном управлении Росреестра или по телефону 8 (800) 100-34-34 .

В любом случае для регистрации сделки понадобятся паспорта всех продавцов и покупателей — физических лиц или учредительные документы юридических лиц, оригиналы и копии договора купли-продажи.

Документы, которые нужны для проверки юридической чистоты квартиры, и документы для государственной регистрации — это два разных комплекта. В этой статье рассказываем только о документах, которые попросят для государственной регистрации права собственности.

Список для проверки юридической чистоты квартиры будет совсем другим. Как минимум понадобится выписка из домовой книги и технический паспорт.

В законе строгих требований к количеству экземпляров договора купли-продажи нет. Один экземпляр заберет себе Росреестр, а остальные экземпляры делают по количеству продавцов и покупателей.

Как подать документы на регистрацию права собственности на квартиру

В Росреестре или МФЦ. Для физических лиц это самый простой и недорогой способ. Подать документы на регистрацию права собственности можно в региональном управлении Росреестра или в МФЦ. Запишитесь через интернет или прямо на месте получите талон электронной очереди и дождитесь специалиста.

Дома. Специалист из Росреестра может приехать домой к заявителю и принять документы на регистрацию права собственности. Такая возможность есть только у ветеранов Великой Отечественной войны, людей, получивших инвалидность в результате Великой Отечественной войны, людей с инвалидностью первой и второй группы, если они являются собственниками продаваемой квартиры. Уточняйте подробности по телефону в ближайшем территориальном подразделении Росреестра.

Обязательно заверьте у нотариуса заявление о государственной регистрации права, договор купли-продажи квартиры и доверенность с полномочиями вашего представителя, если сами не можете подписать документы.

У нотариуса. С 1 февраля 2019 года нотариусы сами отправляют в Росреестр документы на регистрацию договоров купли-продажи , которые они удостоверяют. Кроме нотариуса идти никуда не нужно. Это бесплатно. Заплатить придется только за удостоверение договора.

В интернете. Подачу документов на регистрацию права собственности онлайн применяют некоторые банки в отношении договоров купли-продажи квартир своих клиентов. Обычно такая форма подачи документов слишком сложна: договор купли-продажи должен быть подписан электронной цифровой подписью всех участников сделки.

Сколько регистрируется право собственности на квартиру

После регистрации права собственности вы получите экземпляр договора купли-продажи со штампом о государственной регистрации перехода права собственности и выписку из ЕГРН. Где и как получать документы, скажет специалист, принявший у вас документы на регистрацию.

Сколько стоит оформление купли-продажи квартиры

За регистрацию права собственности на жилое помещение нужно уплатить государственную пошлину — 2 тысячи рублей. Госпошлину платит покупатель.

Если обязательно нотариальное удостоверение договора купли-продажи , за него придется заплатить 0,5% от суммы сделки, но не менее 300 и не более 20 тысяч рублей.

Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры

Расторжение договора — это прекращение его действия. Покупатель возвращает продавцу квартиру, а продавец — деньги. Расторжение может быть добровольным по соглашению сторон или по требованию одной из сторон в случае нарушения условий другой стороной.

По соглашению сторон. Если заявление о регистрации права собственности на квартиру еще не подано, расторгнуть договор по соглашению сторон проще всего: заключите соглашение о расторжении договора. Если деньги за квартиру уже были переданы продавцу, пропишите в соглашении о расторжении порядок их возврата.

Налог платить не придется: если квартира дороже миллиона рублей, налог уплачивается с прибыли от продажи, а ее нет. Отсутствие прибыли можно доказать первоначальным договором купли-продажи. Т⁠—⁠Ж уже писал, как не платить налог с продажи квартиры и как его уменьшить.

По требованию одной из сторон. Чаще всего расторжение договора купли-продажи после государственной регистрации перехода права собственности требуется, когда одна из сторон не получила обещанное по сделке.

Например, продавец не получил оплату за квартиру. Или после оформления всех документов покупатель нашел в квартире такие недостатки, при которых за уплаченную сумму она становится ему не нужна.

В таких случаях расторгнуть договор купли-продажи возможно только в судебном порядке.

Как восстановить договор купли-продажи квартиры

Без договора купли-продажи невозможно заключить ни одну сделку с квартирой: продать, подарить или отдать в залог. Если вы потеряете договор, есть риск, что мошенники найдут его и попытаются продать квартиру или присвоить ее себе.

Если вы потеряли договор купли-продажи, заключенный до 31 января 1998 года, найти его будет сложно, потому что государственной регистрации сделок с недвижимостью в то время не было. Информация о квартире до 31 января 1998 года есть в Бюро технической инвентаризации.

Сейчас все правоустанавливающие документы хранятся в архивах государственных органов вечно, но получить документ, равноценный утерянному, не получится. В управлении Росреестра могут предоставить только копию договора купли-продажи. Она не имеет юридической силы и подойдет только для ознакомления.

Запрос на копию договора можно подать лично в отделении Росреестра, в МФЦ, почтой или с помощью электронного сервиса на сайте Росреестра. Документ предоставляется в бумажном или электронном виде. Для его получения нужно уплатить госпошлину в размере 300 рублей за один бумажный документ или 150 рублей за один электронный.

Только дубликат равносилен договору. Если вы заверяли договор купли-продажи у нотариуса, у него же можно получить дубликат. Нотариусы хранят удостоверенные документы в своих делах и выдают именно дубликаты, а не копии.

Как переоформить договор купли-продажи квартиры

Если стороны подписали договор купли-продажи, а потом решили внести еще какое-то условие, нужно составить дополнительное соглашение к этому договору и зарегистрировать его вместе с основным.

Если стороны уже подали заявление на государственную регистрацию права собственности, то порядок такой же, как и для расторжения договора: подать заявление о прекращении государственной регистрации, затем заключить дополнительное соглашение. После этого нужно снова подать документы на государственную регистрацию вместе с дополнительным соглашением.

После оформления права собственности на покупателя и оплаты стоимости квартиры изменить договор невозможно, так как он считается исполненным.

Кто платит за договор купли-продажи квартиры

Стороны сами договариваются о расходах на оформление договора купли-продажи квартиры. В такие расходы входят юридические услуги на составление договора, нотариальные расходы и государственная пошлина за регистрацию права собственности.

Расходы на юридические и нотариальные услуги стороны оплачивают пополам, а госпошлину за регистрацию права собственности — покупатель.

На что обратить внимание в договоре

В договоре купли-продажи квартиры нет неважных пунктов, но иногда стороны прописывают в нем несущественные условия.

Залог квартиры в случае неоплаты. Чтобы защитить права продавца, необходимо внести в договор купли-продажи пункт о залоге объекта недвижимости в пользу продавца до полной оплаты стоимости квартиры.

По закону это условие действует автоматически, поэтому в договор специально можно ничего не включать. Но проследите, чтобы не было оговорки об отсутствии залога квартиры в пользу продавца в случае неоплаты.

Заверения сторон. Этот пункт также касается продавца. В нем он гарантирует достоверность всех сведений о состоянии квартиры и ее юридической чистоте. А в дальнейшем отвечает за предоставленные гарантии. Особенно это касается сведений о других лицах, имеющих право пользоваться квартирой, технического состояния сантехники и электрики.

Сколько действителен договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры действует до полного исполнения сторонами обязательств, то есть до передачи квартиры покупателю и денег продавцу.

В каких случаях договор купли-продажи может быть признан недействительным

Недействительные договоры бывают двух видов: оспоримые и ничтожные.

Ничтожный договор — это соглашение, которое заключено с нарушением закона. Такой договор недействителен с момента заключения независимо от того, признал его суд недействительным или нет. То есть формально сделка была, но юридически она не повлекла никаких последствий. Несмотря на это, в суд все равно придется обратиться, чтобы доказать ничтожность и вернуть стороны договора в исходное положение, как было до заключения сделки.

К ничтожным сделкам относятся:

Сделки, не соответствующие требованиям закона или иных правовых актов. Например, покупатель купил квартиру, а продавец купил ее у другой семьи, и в той сделке были нарушены права несовершеннолетних детей. Купля-продажа признается недействительной, и вся цепочка становится ничтожной.
Сделки с нарушением правопорядка и нравственности. Например, договор купли-продажи с поддельной подписью или документами.
Мнимые и притворные сделки. Мнимая сделка — это сделка без намерения заключить правовой договор. Например, продажа квартиры родственнику, чтобы скрыть имущество от судебных приставов. Притворная сделка нужна, чтобы прикрыть другую сделку. Например, под видом дарения продать недвижимое имущество.
Сделка, совершенная недееспособным гражданином. Опекун такого гражданина может обратиться в суд с требованием о применении последствий недействительности ничтожной сделки.
Сделка, заключенная малолетним гражданином до 14 лет. Правда, на практике такие случаи встречаются крайне редко.

Срок исковой давности о признании таких сделок недействительными — 3 года. Он начинается со дня исполнения ничтожной сделки. Если договор предъявляет не одна из сторон сделки, а другое заинтересованное лицо, срок начинается со дня, когда это лицо узнало о начале исполнения сделки.

Второй вид недействительных договоров — оспоримые. Такие договоры заключены с нарушением закона, но будут работать, если никто не обратится в суд с требованием признать их недействительными. Не факт, что суд согласится с иском.

К оспоримым сделкам относятся:

Сделки, которые заключают под угрозой насилия или по сговору представителей сторон. Сюда же относятся сделки, которые вы были вынуждены совершить на крайне невыгодных для себя условиях.
Сделки, совершенные ограниченно дееспособными гражданами без согласия попечителей.
Сделки, заключенные подростком 14—18 лет без согласия родителей.
Сделки, совершенные без согласия третьего лица, когда его согласие нужно по закону. Если муж продал квартиру без согласия жены, она имеет право потребовать признать договор купли-продажи недействительным.
Сделки, которые лица совершают, не понимая значения своих действий. Например, в состоянии алкогольного опьянения.

Срок исковой давности для признания сделки оспоримой — 1 год с момента, когда заинтересованное лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав. Если одна из сторон оспаривает сделку, совершенную под угрозой насилия или расправы, срок исковой давности начинается со дня прекращения угроз.

Сделки купли-продажи квартиры в 15 случаях из 100 заканчиваются обращением в суд. Причем это происходит, как по инициативе покупателя, так и по желанию продавца. Рассказываем, на каких основаниях сделка купли-продажи квартиры может быть отменена и к каким ситуациям нужно отнестись предельно внимательно еще на стадии покупки и продажи, чтобы потом не потерять квартиру.

Можно ли оспорить договор, сделку купли-продажи квартиры?

Гражданским кодексом закреплены варианты, по которым сделка купли-продажи может быть признана недействительной:

Сделка признана ничтожной;
Сделка оспорена в суде;
Договор купли-продажи квартиры расторгнут.

Ничтожность сделки. Сделка признается ничтожной, если была совершена с явным нарушением законодательных норм. Признаки таких сделок прописаны в ст. 168 – 172 ГК РФ. К примеру, к таким сделкам относятся совершенные с недееспособными или несовершеннолетними гражданами, заключенные по поддельным документам, мнимые и притворные сделки. Срок давности – 3 года, но он может быть увеличен до 10 лет.
Оспаривание. Производится в суде на основании обращения истца, который считает, что его права в данной сделке купли-продажи квартиры нарушены. Как правило, в качестве истца выступают наследники, кредиторы, супруги и т.д. Если суд признает, что права действительно были нарушены, то сделка будет признана оспоренной. Срок давности при оспаривании сделки – 1 год с момента, когда заинтересованное лицо узнало о нарушении своих прав.
Расторжение. Договор купли-продажи может быть расторгнут по взаимному согласию либо через суд по требованию одной из сторон, если один из участников сделки существенно нарушил условия купли-продажи. Например, не выплатил остаток стоимости квартиры либо сама квартира, ее параметры, оказались гораздо хуже заявленных. В данной ситуации договор расторгается, при этом, согласно закону, продавец имеет право не возвращать покупателю полученные от него деньги. Поэтому юристы и риелторы рекомендуют вставить в договор купли-продажи пункт, который бы регулировал этот момент: возвращаются ли покупателю при расторжении договора деньги или нет.

Какие ситуации приведут к тому, что суд может признать недействительной сделку купли-продажи квартиры после регистрации?

Если квартира была приватизирована, когда один жильцов был выписан, отбывал наказание, проходил службу в армии. По возвращении такой жилец может восстановить свое право на приватизацию через суд, соответственно, сделка будет признана недействительной. Подстраховаться от такой ситуации можно, затребовав при покупке справку №40 о регистрации граждан по месту жительства.

Сделка однозначно будет признана ничтожной, если договор подписан с несовершеннолетним. Причем обратиться в суд могут как сами подростки, так и их законные представители (родители), а также органы опеки и попечительства. В принципе нужно понять, что если одним из совладельцев квартиры является несовершеннолетний, то сделка обязательно должна совершаться не только с согласия родителей, но и органов опеки, а кроме того, заверяться нотариально.

Отдельно отметим куплю-продажу квартиры, приобретенную на маткапитал. Такие сделки возможны, если параллельно с продажей текущей квартиры собственники квартиры приобретают другую, где детям будет предоставлена жилплощадь не меньшая, чем была до этого.

Владелец квартиры не мог отвечать за свои действия

Часто покупатель не задумывается о том, что продавец может быть в силу возраста или диагноза быть недееспособным, тем более, что и при проведении сделки тот ведет себя адекватно. Как следствие, справка из ПНД не запрашивается, что в свою очередь, в дальнейшем может привести к тому, что сделка купли-продажи квартиры будет объявлена недействительной.

Перечислим основные ситуации, когда владелец квартиры не может отвечать за свои действия:

Сделка совершена с человеком, недееспособность которого признана судом. При этом согласие на сделку не дано его законным опекуном. При обращении опекуна в суд сделка будет признана недействительной.
Человек состоит на учете в ПНД, но не признан недееспособным или ограниченно дееспособным. Формально такая сделка может быть проведена, однако, если родственники владельца обратятся в суд и сумеют доказать, что на момент подписания договора он не осознавал своих действий, то сделка будет признана недействительной.
Сюда же можно отнести и покупку у престарелого гражданина. Если впоследствии родственники смогут доказать в суде, что у владельца на момент совершения купли-продажи уже были признаки старческой деменции, то суд признает сделку незаконной.

Сделка по купле-продаже будет признана недействительной, если на квартиру, которая является совместной собственностью, не было получено согласие супруга/-и. Причем согласие это должно быть заверено нотариально. Правило действует и в том случае, если на момент продажи квартиры супруги не живут вместе.

Продавец квартиры должник, банкрот или близок к банкротству

В отношении владельца квартиры могут быть возбуждены исполнительные производства. Что это означает: он – банкрот, должник, его долги взыскиваются по суду. В данном случае суд наложит арест на квартиру и выставит ее на торги, а незадачливому покупателю придется занять место в очереди всех тех, кто пытается получить свои деньги назад. Проверить наличие задолженностей и исполнительных производств лучше заранее, до заключения сделки купли-продажи. Сделать это можно на соответствующих ресурсах по базам ФССП.

Кто может оспорить сделку

Оспорить сделку может любая из сторон, а также, как мы отмечали выше, органы опеки и попечительства, родственник продавца, кредиторы и т.д.

В какой срок можно оспорить договор купли продажи квартиры

Оспорить сделку можно в срок до 1 года после заключения договора. Исключением являются случаи, когда лицо, которое обращается в суд с заявлением об оспаривании сделки, не знало о продаже квартиры (к примеру, находилось в длительной командировке, проживало в другом городе и т.п.). В таких случаях срок обращения может варьироваться от 3 до 10-ти лет.

Как признать недействительной сделку купли-продажи: пошаговое руководство

Если вы решили обратиться в суд для того, чтобы признать недействительной сделку купли-продажи, вам потребуется предъявить:

Читайте также: