Допускает ли договор найма жилого помещения правопреемство в правах и обязанностях наймодателя
Обновлено: 28.06.2024
1. По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания физических лиц.
Статья 781. Предмет договора найма жилого помещения
1. Предметом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.
2. Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться имуществом, указанным в статье 349 настоящего Кодекса.
Статья 782. Форма договора найма жилого помещения
1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке.
Статья 783. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение
Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Статья 784. Обязанности наймодателя жилого помещения
1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.
2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится переданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.
Статья 785. Наниматель и лица, постоянно проживающие вместе с ним
1. Наниматель по договору найма жилого помещения может быть только физическое лицо.
2. В договоре должны быть указаны лица, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих лиц производится в соответствии с правилами статьи 787 настоящего Кодекса.
Физические лица, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими лицами определяются законом.
3. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия лиц, постоянно проживающих совместно с ним, в случае нарушения ими условий договора найма жилого помещения.
4. Физические лица, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все лица, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие лица являются сонанимателями.
Статья 786. Обязанности нанимателя жилого помещения
1. Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.
2. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.
3. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить плату за коммунальные услуги.
Статья 787. Вселение лиц, постоянно проживающих с нанимателем
1. С согласия наймодателя, нанимателя и лиц, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие физические лица в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.
2. Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей.
Статья 788. Временные жильцы
1. Наниматель и лица, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев.
2. Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.
3. Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования наймодателем или нанимателем либо любым лицом, постоянно с ним проживающим.
Статья 789. Ремонт переданного внаем жилого помещения
1. Текущий ремонт переданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
2. Капитальный ремонт переданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
3. Переоборудование жилого дома, в котором находится переданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.
Статья 790. Плата за жилое помещение
1. Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае если в соответствии с
законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.
2. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.
3. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно.
Статья 791. Срок договора найма жилого помещения
1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
2. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные частью 2 статьи 785, статьями 788, 792 – 794, абзацем четвертым части 2 статьи 795 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.
Статья 792. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок
1. По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не передавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
2. При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.
3. Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не передавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.
Статья 793. Поднаем жилого помещения
1. По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.
2. Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.
3. Договор поднайма жилого помещения является возмездным.
4. Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора найма жилого помещения.
5. При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения.
6. На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.
Статья 794. Замена нанимателя в договоре найма жилого помещения
1. По требованию нанимателя и других лиц, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого
помещения может быть заменен одним из совершеннолетних лиц, постоянно проживающих с нанимателем.
2. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из совершеннолетних лиц, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все лица, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.
Статья 795. Расторжение договора найма жилого помещения
1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других лиц, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
2) разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими лицами, за действия которых он отвечает.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон договора:
1) если помещение перестало быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
2) в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
4. Если наниматель жилого помещения или другие лица, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.
Если наниматель или другие лица, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым части 2 настоящей статьи.
Статья 796. Правовые последствия расторжения договора найма жилого помещения
В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие лица, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.
Не снимайте и не сдавайте квартиру без договора. В отношениях собственника и съемщика есть несколько проблемных областей, которые следует прописать как можно подробнее. Какие пункты обязательно нужно включить в договор найма жилья, рассказывает адвокат Ирина Кузнецова.
Договор с риелтором
Прежде всего, обратите внимание на предмет соглашения, который должен включать не только подбор квартиры, но и гарантии на случай, если в первые месяцы вы будете вынуждены покинуть занимаемую квартиру не по вашей вине, а, например, из-за конфликтных и неадекватных хозяев. В этом случае агентство обязано подобрать другой вариант, и такая обязанность должна быть закреплена в условиях договора.
Проверка права собственности
При заключении собственно договора найма квартиры необходимо убедиться в том, что свою подпись ставит именно собственник, а не какое-то стороннее лицо (а то и мошенник). Право собственности подтверждается выпиской из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). Если владельцев несколько, то необходимо, чтобы все они подтвердили свое согласие с договором найма.
Условия проживания
Все бытовые вопросы следует обсудить до подписания договора, а самые критичные моменты лучше зафиксировать на бумаге.
Можно ли жить с домашними животными? Разрешено ли курить в помещении? Если ли возможность убрать часть мебели и привезти свою? Допускается ли селить гостей и на какое время? Как будет производиться ремонт и как владелец возместит его стоимость в случае расторжения договора? Как и когда квартиросъемщик будет передавать оплату собственнику?
Даже если ответы на эти вопросы кажутся вам очевидными, лучше все же не только задать их, но и зафиксировать договоренности в соответствующем документе.
Залог и опись имущества
Как правило, в договоре найма указывается, что внесен традиционный гарантийный платеж в размере месячной платы за аренду, который может либо идти в счет последнего месяца проживания, либо использоваться на возмещение ущерба, причиненного жилому помещению.
Идеальным приложением к договору найма будет полный список имущества (мебели и бытовой техники), который находится в квартире (с пометками, какие предметы интерьера являются новыми, а какие — бывшими в употреблении, а также указывается стоимость компенсации в случае нанесения ущерба). Если вы видите дефекты мебели и отделки, следует произвести фотосъемку и внести соответствующие пометки в договор.
Эта процедура поможет сохранить гарантийный платеж, который вам должны вернуть после расторжения договора.
Квартплата
Одним из основных условий договора будет являться размер ежемесячной арендной платы, сроки и порядок ее перечисления собственнику. Кроме этого, следует отдельно оговорить условия повышения ежемесячной ренты. Например — что индексация возможна раз в год, но не более чем на 10%.
Немаловажным является порядок и размер уплаты коммунальных платежей. Обычно все текущие платежи по счетчикам (за воду, электричество, интернет) берет на себя квартиросъемщик, остальную квартплату — за отопление и содержание общего имущества дома — собственник. Нелишне прописать в договоре, кто оплачивает услуги консьержа.
Сроки
Стандартная практика заключения договора на 11 месяцев является желательной для арендодателя, поскольку исключает обязанности регистрации такого договора в Росреестре. Однако для арендатора, нацеленного на долгосрочную аренду, более выгоден договор с большим сроком действия.
Продление можно оформить как с помощью дополнительного соглашения к уже имеющемуся договору, так и заключив новый договор найма.
Реквизиты сторон
Договор найма обязательно должен быть подписан и арендодателем, и квартиросъемщиком. Бумаги оформляются в двух экземплярах, и у каждой из сторон должен быть в наличии оригинал. Необходимо указать фамилии и имена всех участников договора, а также паспортные данные.
Лучше приложить к договору копии двух страниц паспорта с именем и регистрацией. Если возникнут конфликты, требующие решения в судебном порядке, такие документы помогут найти ответчика.
АКЦИЯ ГОДА
Читайте также: