Договор паевого участия в строительстве чем опасно

Обновлено: 17.04.2024

Вечер! Является ли Договор паевого взноса при строительстве многоквартирного дома эквивалентом Договора долевого участия (в строительстве дома)? Надо ли регистрировать Договор паевого взноса?

Я являюсь Членом Кооператива, участвующего в строительстве жилого дома. (по договору паевого взноса) Кооператив - дольщик (по договору долевого участия в строительстве с Застройщиком). Мной внесен паевой взнос в полном объеме (т.е. по условиям договора паевого взноса после сдачи объекта строительства квартира перейдет в мою собственность). Могу ли я застраховать свой паевой вклад на случай заморозки строительства (банкротство застройщика или кооператива)? Какие страховые компании в санкт-петербурге оказывают такие услуги?

Хотелось бы услышать мнение по поводу заключения договора паевого участия в строительстве с ЖСК Западный-1 на помещение в уже построенном доме.

Как обязать строительную компанию выплатитьмне денежную компенсацию моей доли в размере фактически внесённого мной пая. В связи с расторжением договора паевого участия в финансированиистроительства.

Можно ли досрочно расторгнуть договор паевого участия в строительстве многоквартирного дома, по причине " не устраивает готовая планировка и квадратура меньше, чем было заявлено изначально" (Дом еще не сдан) Спасибо.

Договор паевого участия в строительстве многоквартирного дома составлен на имя жены отца в браке. Паевой вклад выплачен полностью. Дом не введен в эксплуатацию. Отец умер. Как дочери унаследовать долю отца.

Знакомые заключи договорпаевого взноса, который по сути - договр долевого участия в строительстве. Стороны названы как "Кооператив" и "Член кооператива", а застройщиком названа организация, сотрудничающая с Кооперативом по договору. На сегоднешний деньподписано соглашение о расторжении договора, по которому Кооператив должен был выплатить внесённую часть средств, но денег не поступило. Деньги перечислялись на расчётный счёт Кооператива.

Сейчас пытаемся собрать документы для подачи в суд. Копию договора Кооператива и Застройщика предоставить отказываются (этот договор даже не посмотрели при зключении основного, его содержание не известно). Есть вероятность того что нет разрешения на строительство и не предоставлены документы на владение участком под строительство.

Чем вообще грозит фирме отсутствие регистрации договора на участие в долевом строительстве. Можно ли только по одному этому признаку признать договор не состоявшимся и требовать возврата денег?

Вступил в долевое участие по строительству квартиры в жилом доме в феврале 2015-го года. В апреле компания застройщика обанкротилась (было признано банкротство предприятия). Создали ЖСК для завершения строительства. Вопросы: 1) ЖСК требует расторжения договора долевого участия и заключения нового договора паевого взноса, правомерно ли это? 2)ЖСК с момента создания (май 2015-го) требует уплаты взносов за квадратные метры (квартира еще не построена) - за что платить? 3) При приеме ответственности от банкрота, ЖСК на себя не берет обязанностей по договорам дольщиков на предоставление им квартир в соответствии с договором долевого участия. Это правомерно? Спасибо.

Пожалуйста ответ на следующий вопрос. Заключила договор об участии в строительстве жилого многоквартирного дома в ЖСК. Срок сдачи дома 4 квартал 2005 г. До настоящего момента дом не достроен и не сдан. У меня не выплачено 33% паевого взноса (стоимости квартиры). В договоре указано, что оплату оставшейся суммы, произвести до окончания строительства, исходя из рыночной стоимости квадратного метра жилья на момент оплаты. Могу ли я взыскать неустойку с кооператива за несданный вовремя дом и перезачесть ее в счет погашения неоплаченной части паевого взноса. За ранее большое спасибо.

Помогите пожалуйста разобраться со следующей ситуацией.

В банке взят ипотечный кредит на долевое строительство новой квартиры. В качестве залога банк оформил залог на существующий мой объект недвижимости. У застройщика со мной заключен договор Паевого строительства (ЖСК). 2 месяца назад у меня родился второй ребенок. Я обратился в пенсионный фонд на предмет погашения материнским капиталом взятого кредита. Предоставил в пенсионный фонд все имеющиеся документы.

На днях мне позвонили из ПФ и сказали, что скорее всего откажут, мотивируя это тем, что в законе указано, что для использования мат. капитала для погашения долевки требуется Договор учатия в долевом строительстве, прошедший гос. регистрацию в установленном порядке. Я же им предоставил Договор паевого строительства, который в рег. палате не регистрируется.

Имеются ли у меня какие либо правовые способы решить этот вопрос в мою пользу? Существуют ли вообще подобные прецеденты?

Застройщик банкрот. Деньги на покупку квартиры по договору долевого участия до 214 закона. Деньги физ. л. выплачены. Имеется решение о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры и ее подробное описание в осях, этаж, количетво метров. Из дольщиков создано ЖСК. Вступили в жск. Договор паевого взноса совершенно не приемлем. ЖСК на встречу не идет по условиям договора. Могу ли я имея это решение суда выйти из кооператива и ждать пока достроится дом, сдан и затем зарегистрировать право обственности на долю и уже доплачивать за достройку своей доли по факту. Либо заключить договор не паевого взноса а долевого участия с ЖСК или понудить через суд заключить со мной такой договор. Что делать?

Скажите пожалуйста. Если я продал квартиру и рассчитался с ипотекой (большую часть денег на покупку этой квартиры давали мои родители с продажи своей квартиры). А оставшиеся деньги вложил в строительство многоэтажного дома (2-х комнатная квартира), заключив с застройщиком договор паевого участия в строительстве на территории Украины. Условиями договора предусмотрена переуступка прав с перерегистрацией договора на другого человека (за 500 грн.). Могу-ли я по окончании строительства оформить эту квартиру через своих родителей, а потом мне по дарственной (будучи в браке и имея двоих детей от этого брака), чтоб избежать возможных претензий с точки зрения Украинских законов на данную квартиру когда-нибудь, в случае развода?

Пожалуйста что делать в ситуации когда был заключен договор паевого участия на строительство квартиры сторонами которого является застройщик и несовершеннолетние дети (согласно постановления органов опеки). Застройщик сдвигает сроки сдачи дома. Нарушаются ли права детей и что можно сделать что бы воздействовать на застройщика.

Мой муж в 2007 г. заключил договор паевого участия в строитоельстве квартиры стоимостью 1 700 т.р. (деньги уплатил в полном объеме от своего имени). В настоящее время ЖСК заявляет что разрешение на ввод дома в эксплуатацию получено, но оформление прав собственности пока не произведено. От согласования соглашения к договору паевого участи о замене стороны (от мужа ко мне), ЖСК отказалось.

- каким образом право собственности на данную квартиру может быть оформлено на меня с целью получения налогового вычета мною, т.к. мой муж таким правом уже воспользовался ранее (не по данной квартире).

- что далать с подтверждением платежа за данную квартиру, который произведен не от моего имени.

Заключен договор паевого участия в ЖСК на строительство многоквартирного дома. Начало стройки задерживается на 1 год. Как можно проверить, в каких инстанциях, что застройщик не обманывает в своем намерении строить дом или нам нужно понять, что стройка и не начнется и надо забирать свои деньги?

Ранее на основании решения суда гражданину было выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на дол в объекте незавершенного строительства. Потом застройщик обанкротился. Теперь ЖСК достроило дом, склоняло к внесению дополнительных денег посредством заключения договора паевого взноса иначе не передаст квартиру. Но мы уже давно прежнему застройщику выплатили 100% оплаты по договору долевого участия в строительстве, причем за эти деньги прежний застройщик обязался передать нам готовую квартиру, да не успел. Пока разрешения на ввод в эксплуатацию дома нет, но дом построен. Как правильно сформулировать исковые требования?

Договор паевого участия в жилищном строительстве, был заключен супругом до брака, сумма 95% от стоимости квартиры была выплачена, до брака. 5% - в браке была выплачена. Сдача квартиры застройщиком была, когда супруги вступили в брак. При разводе супругов, считается ли квартира совместной собственность, либо в каких долях делится? Имеется совместный ребенок до года.

Вопрос таков: в 2004 году вступили в ЖСк путем заключения договора. Паевой взнос выплачен нами полностью (справка имеется) в соответствии с условиями договора. Устава на руках нет. Согласно условиям договора срок сдачи объекта недвижимости (многоквартирный дом) 4 квартал 2006 года. На сегодняшний день стройка заморожена, объект не сдан. Вопрос:

1) Как выйти из состава ЖСК и вернуть пай?

2) Какой суд разрешает вопрос о выходе из состава ЖСК и выплате паевого взноса?

3) Какие санкции несет ЖСК за невыплату пая по требованию?

4) Возможно ли при возврате взноса применить закон о Долевом участии в строительстве и о защите прав потребителей, так как при применении этих законов неустойка значительно выше.

5) К какому типу вообще относятся эти правоотношения: договорные или уставные.

Объясню. Ходила на консультацию к юристу, он написал иск в суд общей юрисдикции ссылаясь на долевое участие в строительстве, просит расторгнуть договор паевого взноса с ЖСК, и расчитывает санкции (неустойка, штраф, моральный вред), исходя из закона о Защ ПП (процентвы вышли в десятки раз больше паевого взноса за квартиру)!. По моему, это как минимум безграмотно. Помогите разобраться, хотябы в той части, каким законом руководствоваться в данной ситуации и кто несет ответственность? Спасибо, заранее.

Я, заключила договор с фирмой "Консоль ЛТД" договор паевого участия в 2011 году, планируемый срок выделения квартиры 3 квартал 2014 г., но нам обещают срок сдачи конец 1 полугодия 2017. По договору квартира 53,6 кв.м, но в процессе строительства произошли изменения, о которых нас никто не ставил в известность, квартира 62,5 и за дополнительные метры нас заставляют платить. Правомерны ли действия строительной компании. Заранее благодарна за ответ и как нам поступить в такой ситуации и можем ли мы отказаться от уплаты.

Я получил субсидию на улучшение жилищных условий, могу ли я приобрести загородный домик, я не очень хорошо понимаю условия субсидии: Социальная выплата или безвозмездная субсидия может быть использована гражданами по их выбору:

на оплату цены договора уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве жилого помещения, расположенного на территории Санкт-Петербурга или Ленинградской области, общей площадью не менее учетного норматива на каждого гражданина - участника Программы при условии выполнения работ по строительству многоквартирного или жилого дома в объеме не менее 70 %, заключенного в соответствии с Федеральным законом, в случае полной оплаты цены объекта долевого строительства, предусмотренной договором участия в долевом строительстве;

на оплату паевого взноса члена жилищно-строительного или жилищного накопительного кооператива в целях получения в собственность жилого помещения после завершения его строительства на территории Санкт-Петербурга или Ленинградской области общей площадью не менее учетного норматива на каждого гражданина - участника Программы при условии выполнения работ по строительству многоквартирного дома в размере не менее 70 % Если я отдельно куплю земельный участок, то можно ли будет оформить покупку дома на этом участке по субсидии?

Инвестиционный контракт (договор) не предусмотрен в законе. При этом, несмотря на допущение возможности заключения непоименованного законом договора, стоит признать, что порой за подобным в лучшем случае стоит заключение смешанного договора.

Во всех остальных случаях это обычные классические договоры, чаще всего связанные с отчуждением имущества, выполнением работ.

Именно поэтому нам в очередной раз стало интересным вернутся к этой теме. Грамотное и четкое определение квалификации договора позволит выбрать наиболее подходящие правовые нормы, распространяющие свою силу на отношения сторон. При возникновении спорных ситуаций – выбрать надлежащий способ защиты, поскольку использование ненадлежащего способа приведет к отказу и несению дополнительных убытков, расходов.

1. Инвестиции.

Инвестициями являются денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта.

Однако его содержание слабо соотносится с юридической техникой, используемой в Гражданском кодексе РФ. Это приводит к тому, что инвестиции описаны не столько с юридической точки зрения, сколько с экономической.

Таким образом, наименование документа может быть никак не связано с его правовой природой. Но наименование документа, к сожалению, может приводит к смятению в головах участников сделок, правоприменителей.

2. Установление правовой природы договора.

В статье 421 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно же Постановлению Пленума ВАС РФ условия договора определяются через толкование его условий (благо в этом особо ничего нового нет), но с учетом различных факторов (слабая-сильная сторона, есть или нет навязывание условий договора, императивные или диспозитивные нормы, есть ли основания для применения аналогии закона или нет, имеется ли злоупотребление правом или нет и так далее).

Таким образом, чтобы верно установить правовую природу договора, пользуемся общим правилом из ст. 421 ГК РФ и помним про чек-лист с дополнительным факторами.

3. Арбитражная практика.

Какое толкование и квалификация инвестиционного договора превалирует на практике?

Выводы суда (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.04.2016 N Ф04-1153/2016 по делу N А75-3517/2015):

- Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

- Судами первой и апелляционной инстанций данные разъяснения не учтены, поскольку из обжалуемых судебных актов не усматривается, что суды установили правовую природу соответствующего контракта.

Указывая на отсутствие устранения нарушений проектной документации обществом, нарушение инвестором сроков выполнения работ, на отказ общества от подписания соглашения о расторжении инвестиционного договора, Департамент управления муниципальной собственностью обратился в арбитражный суд с требованием о расторжении договора.

Выводы суда ( Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13.08.2015 N Ф04-20785/2015 по делу N А67-4807/2014).

- Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Фабула. Гущин Александр Викторович (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к Варламову Владимиру Анатольевичу (далее – ответчик) о взыскании 2 532 627 руб. долга по инвестиционному договору от 25.01.2010 и 373 876 руб. 22 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами (с учетом принятого судом уточнения размера исковых требований).

Суд первой и апелляционной инстанции пришли к выводу, что Истцу полагается только сумма основного долга. Кассация не согласилась и отменила ранее вынесенные судебные акты, направив дело на новое рассмотрение.

Выводы суда (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22.05.2013 по делу N А45-22902/2012) :

- Если наименование договора не совпадает с его содержанием, вид договора следует определять исходя из содержания. Правовая природа подписанного сторонами договора имеет существенное значение, так как вид договора определяет порядок и срок исполнения договорных обязательств, а также ответственность сторон за их неисполнение.

- Суд, придя к выводу о том, что инвестиционный договор содержит признаки договора подряда и, применив к спорным правоотношениям статью 715 ГК РФ, не учел отсутствие в договоре от 25.01.2010 условия о сроках выполнения работ, являющегося существенным условием для данного вида договоров (статьи 432, 708 ГК РФ).

- Делая вывод о передаче спорной суммы исполнителю, суд не исследовал вопрос об оформлении Варламовым В.А. заявок на финансирование, о подписании сторонами дополнительных соглашений о размерах выплат применительно к условиям пунктов 2.2, 2.7 договора.

По условиям п. 5.2 контракта инвестор обязался перечислить в бюджет города Москвы в качестве компенсации городу за социальную, инженерную и транспортную инфраструктуру денежные средства в сумме 115 000 долларов США (в рублевом эквиваленте по курсу Центрального Банка Российской Федерации на дату платежа).

Во исполнение вышеуказанного контракта истцом были оформлены земельно-правовые отношения.

На основании решения ГЗК от 27.03.2014 инвестиционный контракт прекращен. Полагая, что при расторжении инвестиционного контракта у ответчика отпали основания для удержания перечисленных истцом денежных средств, истец обратился в суд с иском.

Выводы суда ( Постановление Арбитражного суда Московского округа от 30.06.2016 N Ф05-8464/2016 по делу N А40-69348/15 )

- Учитывая буквальное толкование условий контракта, суды первой и апелляционной инстанции пришли к выводу, что истец перечислил в пользу ответчика задаток (затраты при участии в аукционе) и долю города (компенсация за инфраструктуру).

- Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что договорные отношения, вытекающие из инвестиционного контракта прекращены, а истец встречного обеспечения по контракту не получил, пришли к выводу об отсутствии у ответчика оснований для удержания перечисленных инвестором денежных средств.

Доводы ответчика (см. ниже) о природе платежей по инвестиционному контракту не были приняты во внимание судами:

- спорные денежные средства в размере 115 000 долларов США являются платой за право заключения инвестиционного контракта, а не затратами претендента на участие в аукционе.

- спорные денежные средства были оплачены истцом за исполнение ответчиком своей обязанности по заключению инвестиционного 3 контракта 16.11.2006.

- оплаченные истцом денежные средства являются денежными средствами за инженерную, транспортную и социальную инфраструктуру, которые истец обязался оплатить в соответствии с п. 5.2.1. контракта.

Выводы суда ( Определение Верховного Суда РФ от 28.03.2016 N 305-ЭС16-1249 по делу N А40-178197/14 )

- Действия управляющей компании, в результате которых ликвидные активы Фонда были заменены на необеспеченные права требования из договоров займа, не могут быть признаны добросовестными, поскольку в результате указанных действий Банку был причинен реальный ущерб в виде разницы в стоимости паев инвестиционного фонда.

- Банк находится в процедуре конкурсного производства, требовать выкупа от управляющей компании паев он не вправе, паевой инвестиционный фонд действует до 2026 года, реализовать паи в ходе процедуры банкротства истец также не смог, так как торги были признаны несостоявшимися в силу отсутствия покупателей.

Фабула. Между участником ответчика Компанией с ответственностью ограниченной акциями, Зирмания Ивестментс Лимитед/ZIRMANIA INVESTMENTS LIMITED (заимодавец) и ООО "Брайт Бокс" (заемщик) заключен договор от 02.06.2014 инвестиционного займа на сумму 4 000 000 руб., согласно которому последнему заимодавец обязался передать заем в размере 4 000 000 руб., а заемщик - возвратить заимодавцу сумму займа и уплатить на нее проценты за пользование займом в размере и порядке, установленных договором.

Судами установлено, что ООО "Брайт Бокс" 01.11.2012 подало заявку на заключение соглашения об осуществлении технико-внедренческой деятельности в особой экономической зоне в г. Дубна Московской области. Истцу предоставлен подготовленный в соответствии с установленными требованиями бизнес-план, который впоследствии, при заключении Соглашения, стал его неотъемлемой частью.

Согласно указанному бизнес-плану ООО "Брайт Бокс" планировало реализовать на территории особой экономической зоны "Дубна" проект по разработке и производству IT-решений для компаний автомобильной отрасли.

Бизнес-план предполагал разработку двух продуктов, которые, как установлено судами, ООО "Брайт бокс" создало и успешно реализует в России и за рубежом.

Выводы суда ( Постановление Арбитражного суда Московского округа от 29.06.2016 N Ф05-8218/2016 по делу N А40-139996/2015 )

- Утверждая бизнес-план и подписывая Соглашение, истец соглашался с тем, что бизнес-план подготовлен на период начиная с 2012 года, что фактически бизнес-план находился в процессе реализации с момента подачи заявки, т.е. с ноября 2012 года.

- Истец не возражал и не оспаривал положения бизнес-плана, то есть, заключая Соглашение, понимал, что разработка программного обеспечения уже находится на стадии завершения и начало его реализации запланировано на 2012 год и бизнес-план должен исполняться с 01 ноября 2012 года.

- В процессе согласования бизнес-плана и подписания Соглашения от истца не поступало требований о внесении изменений в положения бизнес-плана, что свидетельствует о согласии истца с условиями и сроками реализации проекта, предусмотренными бизнес-планом.

- Также судами установлено и учтено, что ответчик продолжил финансирование проекта и в следующих периодах получил инвестиции в большем размере, чем предусматривал бизнес-план.

Из анализа судебной практики видно, что суды не ограничиваются формальным подходом и уделяют внимание деталям – учитывают, каким образом определен порядок внесения платежей, сроки исполнения договора, встречность исполнения и т.д.

Отступления от такого встестороннего подхода, как правило, оборачиваются для арбитражных судов первой и апелляционной инстанций, отменой их судебных актов в кассации (при должной активности участников процесса). Это не может не радовать в вопросе установления правовой природы инвестиционного договора.

Если остались вопросы, либо требуется иная юридическая помощь, то специалисты нашей юридической фирмы оперативно смогут помочь. Свяжитесь с нами по следующим контактам:

Если вам понравился этот материал или какие-либо наши иные, то порекомендуйте их вашим коллегам, знакомым, друзьям или деловым партнерам.

Договор об инвестиционной деятельности — это соглашение сторон, по которому одна сторона (исполнитель) обязуется произвести строительные или иные работы, передать полученный результат, а другая сторона (инвестор) финансирует работы с целью получения дальнейшей выгоды.

Понятие и субъектный состав

Инвестиционная деятельность подразумевает под собой использование финансовых средств или имущества для вклада в развитие проекта с целью последующего получения прибыли. Сферы, в которые вкладываются ресурсы инвестора, могут быть разнообразными и затрагивать область строительства, реконструкцию объектов, приобретение техники, восстановление и покупку производственного оборудования.

Субъектный состав договора отличается многообразием: договор инвестиций может включать в себя следующие виды сторон:

юридические лица;
государственные и муниципальные предприятия;
физические лица;
иностранные юридические лица.

Регулируются правоотношения по инвестированию:

Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ ;
Гражданским кодексом РФ;
Федеральным законом от 25.02.1999 № 39-ФЗ .

Несмотря на такое количество правовых актов, законодательством не закреплено точного определения, что такое инвестиционный договор, поэтому на практике используются и понятия контракта и соглашения.

Прямое законодательное ограничение по заключению сделок между отдельными субъектами отсутствует. Возможны правоотношения между любыми из перечисленных выше видов групп: так, к примеру, инвестиционный договор между физическим и юридическим лицом может быть заключен с целью вклада физлица в строительство для получения в дальнейшем жилой площади в построенном доме. Заключение соглашений между госорганами и юридическими лицами может осуществляться с целью создания или реконструкции предприятий в рамках реализации федеральных программ.

Особенности инвестиционного договора

Отсутствие законодательно закрепленной правовой конструкции инвестиционного соглашения затрудняет его разграничение с другими видами сделок. В сравнении с предварительными соглашениями купли-продажи, подряда, оказания услуг, займа, договор об инвестировании в бизнес имеет схожие черты. Что же отличает инвестиционные сделки от других?

Отличительными чертами рассматриваемого контракта являются:

целевое использование предоставленных средств (при заключении соглашения инвестор определяет область и пределы использования предоставленных ресурсов, информация об этом содержится в проекте);
особый режим налогообложения (имущество, получаемое в рамках таких сделок, не подлежит обложению НДС, такое положение установлено п. 4 ст. 39 НК РФ и подтверждается судебной практикой — см. постановление от 04.12.2006 по делу № А74-1479/2006-Ф02-6502/06-С1);
страхование используемых инвестором средств (если заключается договор об осуществлении инвестиционной деятельности с участием государственных и муниципальных органов, необходимо использование инструмента страхования. Основным документом, регулирующим правоотношения по страхованию инвестиций, является постановление правительства РФ от 22.11.2011 № 964 );
использование в субъектном составе множественности связей (инвестор заключает договор с инвестиционной компанией, которая нанимает подрядчика для строительства объекта. После того как объект введен в эксплуатацию, он будет находиться в пользовании компании, за что она станет выплачивать денежные средства инвестору).

Порядок заключения

Заключению сделки по инвестированию предшествует ряд специфических действий. Из-за особой цели — получения доходов в будущем с использованием материальных или финансовых средств — порядок заключения инвестиционного контракта представляет собой следующую последовательность действий:

Составление инвестиционного проекта. Документ содержит проектную документацию; обоснованность действий, на которые расходуются средства; графики выполнения работ и внесения материальных ресурсов; описание правил распределения будущей прибыли после введения проекта в действие — бизнес-план.
Согласование контракта. На этой стадии стороны определяют предмет соглашения; подрядчиков; пределы ответственности; условия предоставления отчетов и пределы использования средств инвестора.
Подписание документов. Завершающий этап, на котором визируется договор с инвестором, достигнутые договоренности обретают юридическую силу, и начинается исчисление сроков по реализации проекта.

Структура соглашения

Документ, подписываемый сторонами, составляется в двух экземплярах. Рассмотрим структуру договора на примере инвестиционной сделки по строительству. В документе необходимо указать следующие разделы:

Рассматриваемые договоры похожи по сути: человек передаёт деньги, чтобы в будущем получить в собственность жилое помещение. Однако ДДУ и ДПУ различаются по множеству критериев.

Правовое регулирование

Работа ЖСК должна соответствовать нормам главы 11 ЖК РФ. Также в ЖСК есть устав, где описывается порядок внесения паевых взносов, система управления организацией и т.д. В законодательстве нет специальных норм, регламентирующих положения ДПУ.

Долевое строительство регулируется законом № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. В этом нормативном документе регламентированы:

требования к организациям, которые занимаются долевым строительством
основные положения ДДУ;
ответственность за нарушение условий договора;
срок передачи жилого помещения;
иные аспекты.

Стороны сделки

ДДУ подписывается с организацией, которая занимается возведением дома. Компания владеет земельным участком, имеет разрешение на строительство, ведёт работы своими силами или привлекает подрядчиков. Человек может напрямую обратиться к застройщику, потребовать предоставления информации о ходе работ.

ДПУ – это соглашение, которое регулирует отношения ЖСК и пайщиков. Кооператив заключает инвестиционный договор со строительной организацией и перечисляет ей средства. Застройщик отчитывается перед ЖСК, а не перед конкретным пайщиком.

Необходимость государственной регистрации

Для ДПУ подобного механизма не предусмотрено.

Цена договора

В ДДУ указывается конечная стоимость квартиры. Она не может изменяться, если в соглашении это отдельно оговорено. Если человек внёс всю сумму, застройщик обязан возвести дом и передать квартиру.

В ДПУ также предусматривается цена квартиры. Но если затраты на стройку увеличатся, членам ЖСК придётся перечислить дополнительные взносы. Иначе строительство не будет завершено.

Дополнительно член ЖСК обязан перечислять членские взносы, которые идут на обеспечение работы постоянных органов организации и иные нужды.

Специальные гарантии для граждан

ДДУ может заключаться с организацией, которая соответствует ряду требований:

Деньги, перечисленные дольщиками, направляются на специальный банковский счёт. Средства с него переводятся под контролем государственного органа.

ЖСК может формироваться на этапе до получения разрешения на строительство. Никакие специальные требования к строительным организациям не предъявляются. Дополнительные гарантии могут быть установлены в инвестиционном договоре между ЖСК и застройщиком.

Меры ответственности

Если подписывается ДПУ, то перед человеком несёт ответственность ЖСК. Организация располагает средствами, которые перечисляют её члены. Поэтому в случае судебных разбирательств, кооператив не сможет нести материальную ответственность.

ДДУ даёт больше шансов на получение компенсации. Застройщик – коммерческая организация, у которой есть собственность. При нарушении положений ДДУ гражданин сможет через суд взыскать неустойку.

Если строительная организация привлекает деньги граждан по ДДУ, нарушая требования закона № 214-ФЗ, то по статье 14.28 КоАП РФ на компанию будет наложен штраф до 1 млн. рублей.

Страхование ответственности застройщика

Если заключается ДДУ, то строительная компания обязана застраховать риски неисполнения обязательства перед гражданином. Например, если организация обанкротится и не сможет завершить работы, участникам долевого строительства компенсируют затраты.

ДПУ не предусматривает обязанность ЖСК оформлять страховку.

ДДУ даёт большую защиту гражданам. Многие положения договора закреплены в ФЗ-214, и застройщик не может их изменять в типовом договоре. По ДДУ человек имеет больше шансов взыскать неустойку за просрочку передачи жилого помещения.

Записаться на консультацию

В чем разница между дду и жск?

Важно! Следует иметь ввиду, что:

Каждый случай уникален и индивидуален.
Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

Договора долевого участия (ДДУ) – это схема, в которой будущие квартиры в новостройках реализуются с помощью регистрации документа в органах Росреестра. Когда вы зарегистрируете договор ду, то вы становитесь инвестором долевого строительства, дольщиком.
Договора жилищно-строительного кооператива (ЖСК)– это схема продажи еще не построенных квадратных метров с помощью так называемых паев, или паевых взносов. По факту же речь идет о вступлении в сообщество людей, которые собрались построить жилой дом. Когда вы заключаете договор с ЖСК, то становитесь членом ЖСК, или пайщиком.

Договор долевого участия по 214 ФЗ

Договор с ЖСК по 215 ФЗ

Есть еще масса спорных моментов, которые могут повлиять на выбор дольщика между дду и жск. Что лучше? Давайте рассмотрим каждую схему подробнее.

Способы покупки жилья

Договор долевого участия (ДДУ) подразумевает, что заказчик вкладывает собственные деньги и имеет право в дальнейшем требовать у застройщика квартиру в размере оплаченных квадратных метров.

Заключение соглашения с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК) – более рискованный способ, поскольку внесенные денежные средства являются паевым взносом за членство в данном кооперативе и не гарантируют получение в нем квартиры в результате окончания строительства.

Договоры с ЖСК или ДДУ имеют единственное сходство – это желание подписавших их граждан получить в собственность квартиру.

Характерные признаки договоров

Существенное отличие договора с ЖСК от ДДУ заключается в последствиях, наступающих после его подписания: вступление в случайно выбранный кооператив увеличивает риск пайщика стать жертвой мошеннической схемы. Данные соглашения отличаются и по другим признакам:

Важно! Подписание дополнительных соглашений, не соответствующих условиям основного договора долевого участия, не является обязательным. Прежде чем заключить договор с жилищным кооперативом, следует убедиться, что застройщик прописал пункт, исключающий возможность изменения стоимости 1 м2 в сторону увеличения.

Особенности долевого и паевого строительства

Плюсы и минусы приобретения жилья в статусе дольщика или пайщика заключаются в следующем:

Итоговая цена за 1 м2 у дольщика не отличается от начальной, но превышает стоимость квартиры той же площадью, принадлежащей члену кооператива.

Назначив цену за 1 м2, застройщик не имеет права изменять ее по условиям долевого строительства. Предложение с его стороны о подписании дополнительного соглашения, в котором предусмотрено удорожание 1 м2, может быть отклонено дольщиком на законных основаниях. Более того, в такой ситуации лицо, подписавшее ДДУ, вправе требовать расторжения основного договора, возврата уже внесенных денежных средств и выплаты неустойки.

По условиям договора с ЖСК его председатель может увеличить цену за 1 м2 на любом этапе возведения дома путем согласования с остальными членами жилищного кооператива.

Нарушение сроков сдачи дома в эксплуатацию финансово невыгодно для застройщика при подписании ДДУ, так как это дает право дольщику требовать выплату неустойки за каждый день просрочки. Закон предусматривает всего 2 месяца сверх оговоренного срока по договору, в течение которых застройщик обязан решить все юридические вопросы и предоставить собственникам их квартиры. Подписание дополнительного соглашения о продлении срока сдачи дома – это право дольщика, а не его обязанность.

В этом вопросе долевое участие лучше вступления в жилищный кооператив, так как в договоре с ЖСК четкие сроки начала и окончания возведения дома не оговариваются. Соответственно, финансовые издержки в виде выплат неустойки для застройщика также не наступают.

Разница между пайщиком и дольщиком заключается также в том, что хорошие строительные кооперативы предоставляют своим членам рассрочку, которая не зависит, сдан ли дом или находится на этапе строительства. Дольщик ограничен в этом праве и обязан выплатить всю сумму по завершению строительных работ.

На момент начала строительства многоквартирного дома по ДДУ утвержден проект и получена вся разрешительная документация. Это является гарантией того, что при сдаче дома в эксплуатацию этажность и наличие/отсутствие пристроек будет соответствовать начально заявленным условиям.

Каким будет кооперативный дом, решают его члены путем голосования. Однако при необходимости привлечь дополнительных пайщиков, дом в результате может стать на этаж выше или на подъезд больше, чем это было оговорено изначально.

Договор паевого участия

В случае выхода Члена Кооператива из ЖСК и расторжения Членом Кооператива Договора в связи с невозможностью получения им Квартиры в собственность, вызванной неустранимыми препятствиями по вводу 3 и 4 корпусов Многоквартирного дома в эксплуатацию и получению ЖСК Квартиры от Застройщика, а также при условии надлежащего исполнения Членом Кооператива своих обязательства по Договору, ЖСК выплачивает Члену Кооператива все внесённые им денежные средства, за исключением вступительного взноса, в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты расторжения Договора. Возврат денежных средств признается Сторонами полной компенсацией убытков Члена Кооператива и последний не вправе предъявлять какие-либо финансовые и/или иные претензии к ЖСК в связи с исполнением или прекращением Договора.

Рекомендуем прочесть: Вопросы к собеседованию на должность юриста

Дополнительные метры

До того как получить свидетельство о праве собственности, должен быть произведен контрольный обмер квартиры при участии работника БТИ. В случае с пайщиком дополнительные квадратные метры должны быть им оплачены в обязательном порядке.

Если квартиру получают по долевому соглашению, то при наличии различий в оплаченных и получаемых квадратных метрах возможно:

заявить отказ от получения прав собственности на данное жилье с дальнейшим требованием выплаты неустойки,
доплатить за лишние квадратные метры и также требовать выплату неустойки,
указать застройщику на допущенные ошибки при строительстве и требовать снизить стоимость квартиры, чтобы разница по суммам была равнозначна.

Основные моменты в договорах

До подписания договора долевого строительства жилого дома важно, чтобы:

в бланке были указаны все сведения о застройщике, которые лучше проверить,

в нем был прописан месяц и год сдачи объекта,

в тексте документа содержались детали, характеризующие строительный объект: количество этажей, занимаемая домом площадь, общий и жилой метраж квартиры,

был приведен пункт, определяющий гарантийные обязательства застройщика,

сумма соглашения была указана не только цифрами, но и прописью.

Тщательному изучению следует подвергнуть как договор, который подписывается с жилищно-строительным кооперативом, так и сам кооператив. Важной информацией является:

его реквизиты, которые помогут узнать о других подконтрольных объектах, результатах работы кооператива и непосредственно его участниках,

количество объектов, которые председателем ведутся одновременно: чем их больше, тем риски выше,

нахождение кооператива в состоянии финансового оздоровления или на грани банкротства,

наличие у него разрешения на проведение строительных работ на данной территории,

полная информация о земельном участке под строительство,

преимущественное право общего собрания голосов по вопросу увеличения стоимости 1 м2,

характеристика объекта: количество этажей, метраж квартиры,

сумма ежемесячного взноса на содержание кооператива,

последствия для пайщика, если строительство не будет завершено.

На любом этапе возможен переход с долевого договора на паевой, основной причиной которого, в большинстве случаев, является банкротство компании-застройщика. Выход из состава кооператива и заключение ДДУ по одному и тому же объекту случается крайне редко.

НЕДВИЖИМОСТЬ В САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕ И ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ

Поэтому при выборе компании-застройщика покупателям рекомендуют смотреть в первую очередь на репутацию. Если компания успешно развивается на строительном рынке уже много лет, не была замечена в сомнительных схемах и всегда сдавала свои объекты в срок — значит, ей можно доверять. Никогда не будет лишним перед заключением сделки ознакомиться со всеми возможными документами на строительство — с разрешением, с проектной декларацией, с правом собственности или аренды на землю.

Рекомендуем прочесть: Жилищные Льготы Дочери Чернобыльца И Куда Обращаться

Читайте также: