Договор фи девелопмента это

Обновлено: 23.04.2024

Девелопемент, девелопер, застройщик, строительная компания – очень часто эти слова используются в качестве синонимов. И очень даже зря. Потому, что при приобретении квартиры в новостройке незнание этих различий может обойтись очень дорого. Давайте разбираться.

Что такое девелопмент в строительстве

В строительной отрасли этим термином обозначают деятельность, направленную на создание, реконструкцию или изменение строительного объекта с целью увеличения его стоимости. Как правило, таким видом бизнеса занимаются компании. Предпринимателей, работающих в этом виде бизнеса, называют девелоперами. Подобным видом работ занимаются как отдельные лица, так и конторы.

Существует несколько видов деятельности в данной сфере. Чаще всего это инвесторы, вкладывающие средства в строительные объекты с расчетом получить от продажи определенную выгоду.

Внимание! Говоря понятными словами, девелопер – это почти тоже самое, что застройщик.

Кто такой девелопер простыми словами

Девелопер – это лицо, которое занимается развитием объекта. Под объектами обычно подразумеваются сооружения, здания, или земельные участки на которых девелопер развивает или строит.

Девелопером может быть как физическое лицо, так и управляющая компания, которые занимаются непосредственным строительством, ремонтом и реконструкцией объектов. Также девелоперская компания управляет денежными потоками в проекте на строительство.

В России девелопер тесно связан с застройщиком. Разница заключается в том, что застройщик – это владелец земли, а девелопер занимается непосредственными работами. Иногда девелоперы становятся застройщиками.

Чтобы стать девелопером необходимо обладать навыками сферы управления строительными проектами. В нашей стране данное направление является весьма перспективным, так как присутствует минимум конкуренции.

Виды и особенности девелоперской деятельности

Если говорить о задачах девелопмента в целом – это увеличение стоимости здания, комплекса зданий, участка земли. Одно из направлений – реконструкция. Это девелопмент на вторичном рынке. Зачастую деятельность связана со сменой назначения здания. Покупается старое строение или группа, полностью перестраивается, затем либо продается, либо эксплуатируется самой компанией.

Есть три вида девелоперских компаний:

Fee development (фии девелопмент).
Speculative development (спекулейтив девелопмент).
Built-to-suit (BTS-девелопмент)

Fee development-девелопмент

Компании fee development, реализуют проекты для заказчика. В этом случае риски девелоперской компании меньше, так как средства обычно вкладывает заказчик. Интерес заказчика в этом случае в том, что у девелоперов налажены отношения с профессионалами для реализации любой части проекта. Они либо содержат у себя штат (очень редко), либо делегируют выполнение определенной задачи специализированной компании. Но сами имеют специалистов, которые отслеживают качество выполнения работ. В связи с этим риски меньше, прибыль на вложения выше.

Speculative-девелопмент

Кимпании speculative development строят для себя. Они не собираются продавать объекты, а оставляют его в управлении. В таком случае заинтересованность в качественном выполнении проекта выше – ведь придется все проблемы по эксплуатации решать самостоятельно. Но и риски выше, соответственно, стоимость квадратного метра тоже. Зато результат с большой вероятностью будет лучше.

BTS-девелопмент

Чем занимается девелоперская компания

Девелоперские услуги оказывают компании, реализующие проекты недвижимости, а в строительстве проектом называют реконструкцию или строительство объекта. Компании занимаются полным циклом работ, начиная от анализа идеи, заканчивая сдачей объекта заказчику в готовом виде. Компании могут заниматься не только строительством и реставрацией. Иногда для увеличения стоимости проводят ремонт. Такой вид работы называется реновацией. Все нюансы сотрудничества оговариваются в договоре, который заключают обе стороны. В нем указываются сроки, стоимость, перечень работ. В зависимости от сложности проекта, цена за услуги компании может достигать 10 % стоимости объекта. Фактически понятие девелопмент в строительстве подразумевает менеджмент, управление объектом. В мире считается, что это один наиболее прибыльных видов бизнеса. В России он стремительно развивается и является одним из самых перспективных.

Чем девелопер отличается от застройщика

В этом вопросе есть один нюанс: классическое понимание разницы между терминами отличается от современного российского. Поэтому рассмотрим и то, и другое.

То есть девелоперская компания занимается:

Всё это и входит в задачи девелопера, если вкратце то, –придумали, оценили эффективность, нашли место и реализовали.

Т.е. девелоперская компания – это организация, которая полностью отвечает за весь цикл строительства – от идеи до конечной ее реализации. Застройщик же только строит, его может нанять девелоперская компания именно для строительства. То есть, он выполняет только часть проекта.

Как понимаете, полная реализация проекта – большой риск. Финансируют проекты такие компании либо сами, либо с привлечением средств. Возможно долевое строительство. Но свои деньги они также вкладывают, а прибыль получат только на стадии реализации – от продажи и аренды.

Как выбрать девелопера

На сто процентов застраховать себя от неприятностей с девелопером невозможно. Но есть несколько критериев, учет которых заметно снижает риск для инвестора остаться без денег и без недвижимости.

По давности работы на рынке и числу объектов

Чем больше времени компания на рынке, тем больше вероятность того, что она будет продолжать там находиться и дальше. У такой фирмы сформирована история ее деятельности, и можно посмотреть, часто ли случаются задержки со сдачей объектов, каково количество построенных объектов, случались ли длительные перерывы в работе и т.д. Также имеет значение география строительства. Если строительство долгое время ведется в нескольких регионах, значит, менеджмент девелоперской конторы способен вести дела с размахом и имеет надежных инвесторов.

По документации девелопера

В минимальный пакет документов добросовестного девелопера по каждому объекту должны входить:

правоустанавливающие документы на земельный участок;
разрешение на строительство;
договор страхования ответственности застройщика.

Отсутствие любого из этих документов может свидетельствовать о вероятности мошеннических действий. Значение имеют все нюансы. Например, если участок находится в аренде, ее срок не должен истекать раньше предполагаемой даты сдачи объекта в эксплуатацию. Разрешение на строительство должно соответствовать типу объекта: бывали случаи, когда девелоперы оформляли разрешение на возведение коттеджа, а строили многоквартирный дом.

По отзывам клиентов/инвесторов

В первую очередь имеет смысл искать негативные отзывы, поскольку в них обычно содержится больше конкретной информации по работе девелопера. Но относиться к таким сведениям нужно осторожно, поскольку хвалить и ругать в интернете запросто могут наемные копирайтеры по заказу конкурентов или самих девелоперов.

Идеальный вариант – съездить на уже сданные объекты и побеседовать с жителями домов или работниками офисных центров. Они расскажут все плюсы и минусы. Да и своими глазами увидеть здания тоже будет полезно.

По перечню инвесторов и партнеров

Лучший вариант – если в одну группу с девелопером входит известный банк, либо крупные кредитные организации имеются в числе инвесторов. Это дает простор для маневра самой компании-застройщику, а также преимущества для клиента, которому открываются дополнительные возможности по льготному кредитованию для покупки недвижимости на объекте. Кроме того, хорошо, если в числе партнеров девелопера – известные строительные компании, им нет смысла портить репутацию совместными проектами с недобросовестной фирмой.

По наличию проектных деклараций

Фирмам-однодневкам нет смысла (и возможности) размещать проектную документацию по прошлым объектам. Реальные же девелоперы соблюдают закон, который обязывает вывешивать на официальном сайте застройщика строительную документацию за последние 3 года. В открытых декларациях помимо чисто строительных моментов есть и сведения о наличии задолженности девелопера.

По информации о судебных разбирательствах

По договору с девелопером

Этому документу следует уделить особое внимание – если потом придется обращаться в суд, договор будет крайне важным свидетельством. В предмете договора обязательно должны быть указаны точные характеристики объекта – адрес, количество этажей, кв.метров, прочие основные параметры.

Главные моменты, которые имеют значение:

срок сдачи объекта в эксплуатацию и передачи клиенту;
полная стоимость работ по договору;
сроки и порядок оплаты услуг компании-девелопера (особенно этот пункт важен в случае с долевым строительством);
гарантийный срок, установленный девелопером на объект.

По всем пунктам текст договора должен вас устраивать. Наилучший вариант – показать документ квалифицированному юристу по недвижимости.

По финансированию девелоперского проекта

Средства девелопер может брать из трех источников:

собственные деньги,
кредитные деньги,
деньги прочих инвесторов (например, дольщиков).

Лучше всего, если у застройщика достаточно собственных средств, чтобы построить объект, а затем возместить расходы деньгами, полученными от его продажи. Если здание строится преимущественно в кредит, любая просрочка платежа может обернуться замораживанием работ на объекте, тогда деньги потеряют и другие инвесторы (те же дольщики).

Строительство на деньги инвесторов практикуется часто, но это наиболее рискованный вариант – вам придется доверить свои деньги посторонним людям, от добросовестности и профессионализма которых будет целиком зависеть результат. Здесь любые неверные действия девелопера приведут к прекращению строительства или необходимости дополнительных денежных вливаний.

По темпам строительства

Неспециалисту трудно оценить, насколько энергично идут работы, но если неделями на объекте не появляется никто, кроме сторожа – это повод для беспокойства. Для многоквартирных домов по типовым проектам нормальным считается темп работы, при котором за месяц возводится не менее двух-трех этажей.

По зарплате строителей

Тоже важный индикатор. Если вы приходите посмотреть, как строится ваш дом, а прораб грустно говорит, что работники уже третий месяц без зарплаты – можно начинать бить тревогу.

Заключение

Девелоперы – необходимая часть городского общества, поскольку они сильно облегчают для обычного человека процесс строительства и ремонта. Они, в принципе, являются теми же застройщиками, только они выполняют заказы по просьбе клиента.

Большинству для поиска подходящей команды нужно знать, как определить, какая компания может считаться хорошей, а какая – нет. Советы из статьи могут значительно в этом помочь.

Сейчас компания ведёт переговоры с несколькими потенциальными партнёрами как в Санкт-Петербурге, где у неё сложился значительный портфель реализованных проектов, так и в Москве. Glorax Development планирует участвовать в реализации проектов комфорт-, бизнес- и премиум-класса в нескольких районах города. Коммерческие детали сделок обсуждаются, однако уже известно, что сотрудничество, скорее всего, состоится в рамках двух вариантов. В Санкт-Петербурге будет реализована классическая модель fee-девелопмента проекта, которая применяется во всём мире: лендлорд предоставляет участок и после полного цикла реализации объекта — подготовки документации, строительства, продаж — стороны делят прибыль от проекта. Обычно вознаграждение fee-девелопера составляет 5–15% от стоимости реализации в зависимости от сложности. В Москве же предполагается более сложная схема взаимодействия: компания должна будет провести полный цикл работ, включая сопровождение прохождения ГЗК и получения ГПЗУ.

Андрей Биржин сообщил, что в целях обеспечения агрессивной политики по расширению портфеля компании Glorax Development будет создан ЗПИФ Glorax Capital, который позволит более гибко и вариативно подходить к вопросу приобретения новых активов.

Команда компании усилена несколькими топ-менеджерами, которые сосредоточатся на развитии нового направления, в том числе Денис Лебедев назначен вице-президентом по развитию Glorax Development, Дмитрий Низковский — вице-президентом по девелопменту. Денис Лебедев отвечал за пополнение земельного банка в таких крупных девелоперских компаниях, как ГК "Самолёт", ГК "Эталон" и ГК "Пионер". Дмитрий Низковский имеет широкий опыт проектного управления и развития девелоперских проектов, в том числе в MR Group и Группе "ПСН".

Fee-девелопмент — популярное в развитых странах, но недостаточно распространённое в России явление. Землевладельцы, не обладающие необходимым уровнем профессионализма или необходимым размером инвестиций, сегодня не могут вывести на рынок собственные проекты. Значительное количество земельных участков находится в продаже без градостроительной документации. Сейчас компания Glorax Development собирается предложить инвесторам и собственникам участков услуги внешнего девелопера полного цикла — от получения градостроительных документов, формирования концепции и оценки рисков до привлечения проектного финансирования, организации системы продаж и непосредственно строительства. Организационная структура и эффективно выстроенная бизнес-модель компании позволяют максимально оперативно и профессионально выполнить все этапы реализации проекта — от жилого комплекса до делового кластера.

"Стандарты Glorax Development позволяют реализовать на участке собственника максимально рентабельный жилой комплекс, вывести его на рынок и обеспечить высокий уровень продаж. У нас есть сильная команда, необходимая экспертиза и финансовые возможности, чтобы запускать партнёрские проекты с землевладельцами. Компетенции достаточны для управления проектами не только в разных классах жилья, но и различной площади земельного участка: с равной эффективностью команда Glorax Development может застраивать масштабные территории и реализовывать локальные проекты точечной застройки", — рассказал подробнее о планах развития направления fee-девелопмента Денис Лебедев. Он напоминает, что Glorax Development является платиновым партнёром Сбербанка, благодаря чему компания может рассчитывать на индивидуальные условия по различным финансовым инструментам. В прошлом году девелопер первым в Санкт-Петербурге привлёк кредитный мезонин на сумму 1,7 млрд рублей. Таким образом была закрыта сделка по приобретению 18 га на Лиговском проспекте для развития масштабного проекта Ligovsky City. Проект освоения территорий в сером поясе Санкт-Петербурга на данный момент является для Glorax Development самым масштабным: сейчас в этой локации у компании приобретены участки общей площадью около 25 га. Компания готова предложить свои услуги в работе с банковским сектором, который в условиях работы посредством эскроу-счетов испытывает дефицит специалистов в сфере строительного контроля.

Директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей считает, что, оценивая перспективы рынка fee-девелопмента в Москве, Санкт-Петербурге и в целом по России, следует понимать, что для того, чтобы инвесторы пользовались услугой fee-девелоперов, необходимо осознание этой потребности — сейчас для российского менталитета характерна позиция "я сам". "Такое сотрудничество будет интересно непрофильным или небольшим инвесторам, особенно в условиях перехода строительного рынка на новую схему работы. Небольшие игроки стремятся заручиться поддержкой более авторитетных, поскольку банки готовы финансировать только проекты с минимальными рисками. Партнёрство при участии крупного застройщика повышает шансы получения кредитов на строительство", — уточнила Елизавета Конвей.

Эксперт напомнила, что в Москве fee-девелоперами выступали компании Level Group, MR Group, а также ПИК, которая в начале года нашла первых покупателей франшизы на использование своих технологий.

В Петербурге компаний с компетенциями fee-девелопера ещё меньше. В этом качестве, например, выступала компания AAG, которая занималась разработкой концепции застройки участка, градостроительной документации для проектов, расположенных на пр. Энгельса, Торфяной дороге, ул. Типанова.

Застройщики

Ппоследние несколько лет обострился интерес к перспективам fee-девелопмента в России. Появились публикации в прессе, было много обсуждений на семинарах и конференциях. Я тоже решил изложить свое мнение по этому вопросу.

В продолжение своей карьеры в области девелопмента недвижимости я реализовывал как проекты, за которые компания получала вознаграждение, так и проекты, в которые девелопер вкладывал собственный капитал (equity developer). Оглядываясь назад, я думаю, что был одним из первых девелоперов, работавших за вознаграждение (fee developer). Как правило, молодые девелоперские компании начинают бизнес в качестве fee-девелоперов. Для них это как стартовая площадка, они нарабатывают базу, стремясь в дальнейшем стать equity-девелоперами.

В стадии fee-девелопмента такие компании выглядят как консультанты, и у инвесторов или собственников земельных участков возникает резонный вопрос: что вообще делают наемные девелоперы? Многие инвесторы, которые начинают вкладывать средства в недвижимость, не понимают, зачем нанимать девелопера, если над проектом будут работать архитектор, генеральный подрядчик, консультанты по управлению недвижимостью, маркетинговые консультанты и так далее. Часто они считают, что можно нанять менеджера проекта и специалиста по строительству и реализовать проект с помощью этих специалистов.

Но получается, что из-за отсутствия опыта в общем процессе девелопмента допускается множество ошибок, которые приводят к огромным денежным потерям, что в результате выливается в суммы, в два раза превышающие вознаграждение девелопера. По финансовым показателям эти две схемы выглядят следующим образом. Рассмотрим на примере бюджета проекта в 100 млн долларов США. Вознаграждение за девелопмент в этом случае составляет 7-8 % от бюджета проекта, инвестиции в проект – 30 % от бюджета проекта (70 % заемных средств). При этом, если говорить о возврате вложенных средств, то объем вложенных инвестиций может увеличиться в 4 раза (т.е. до $120 млн). Результат: Fee-девелопмент – это $7-8 млн, Equity-девелопмент – все $120 млн.

Думаю, комментарии излишни. Но, конечно, инвестировать собственные средства всегда очень рискованно. Здесь присутствуют и общий рыночный риск, и риски, связанные со строительством проекта, и задержки в согласовании проекта, и политические риски, и многие другие. Этими рисками сложно управлять. Каждый дополнительный день, необходимый для завершения проекта, или любое увеличение статьи бюджета значительно уменьшает объем получаемой девелопером прибыли. Кроме того, чтобы стать equity-девелопером, необходимо иметь собственный капитал. Выше мы рассматривали пример с вложением 30 млн долларов США. При fee-девелопменте рисков значительно меньше. Есть общие риски, связанные с ведением любого бизнеса, но основные риски связаны с инфляцией, нехваткой человеческих ресурсов и увеличением среднерыночных зарплат специалистов на 20 % в год, что прослеживается на рынке в течение последних трех лет.

В таких случаях управление организовывается хуже и менее профессионально. В США распространена схема, когда девелопер работает за вознаграждение и, в случае выполнения определенных задач, получает небольшую долю в проекте или бонусы по окончании проекта. Кроме того, fee-девелопер подсознательно считает, что получит вознаграждение в любом случае, и хочет побыстрее закончить проект и перейти к следующему. Equity-девелопер рассматривает долгосрочные перспективы проекта и ведет его до продажи, которая обычно происходит через 3-5 лет после сдачи объекта в эксплуатацию. Создавая Storm Properties, мы начинали как feeдевелоперы. Это было необходимо для становления бизнеса. В настоящее время мы реализуем два проекта по такой схеме. По двум крупным коммерческим проектам мы работаем как equity-девелоперы.

ведущий рубрики Майкл БЕЛТОН, совладелец, президент компании Storm Properties

Март 2009 года

В рыночной экономике, "служба заказчика" выполняет целый комплекс работ по реализации инвестиционного проекта. В зависимости от принятой схемы работы, состав работ меняется. В девелоперской компании, служба заказчика обычно выполняет функции ФИ-девелопера.

Служба заказчика может функционировать в различных условиях, в зависимости от принятой схемы реализации инвестиционного проекта. В зависимости от выбранногй схемы разделения обязанностей между участниками инвестиционного проекта, могут быть реализованы следующие базовые схемы:

- строительство хозяйственным методом;
- строительство с привлечением генерального строительного подрядчика на условиях:
- - привлечением генерального строительного подрядчика на условиях EPC1 ;
- - привлечением генерального строительного подрядчика на условиях EPCM2 ;
Кроме перечисленных базовых схем, возможы различные комбинации договорных отношений и прав собственности на готовый объект. К примеру компания может хозяйственным методом строить объект на продажу - тогда это уже спекулятивный девелопмент и т.п.

Но в целом, если не затрагивать функции эксплуатации созданного объекта недвижимости, основные функции службы заказчика на этапах реализации инвестиционных проектов показаны в таб. №1.

табл. №1

Зарубежные компании приходя в Россию используют более привычный термин - ФИ-девелопмент. Спрос на услуги ФИ-девелопмента в основном формируется со стороны зарубежных компаний, для которых строительство является непрофильным бизнесом (это торговые, промышленные, транспортные компании).

При этом Фи-девелопер никогда не участвует в проекте своими деньгами. В данном случае он проводит все работы, в том числе разработку бизнес-плана, проектирование, необходимые согласования, строительство и привлечение клиентов исключительно на средства Инвестора.

В зависимости от ситуации, ФИ-девелоперу могут поручить как отдельные элементы инвестиционного проекта, так и весь проект целиком на различных условиях:
- - выполнение всего комплекса работ по реализации проекта (согласно таблице №1);
- - выполнение функций службы заказчика-застройщика (согласно таблице №1 п. №№5-15);
- - выполненеи функций строительного инжиниринга ( согласно таблице №1 п. №№9-14);
- - другие случаи привлечения ФИ-девелопера;
На все необходимые работы ФИ-девелопер привлекает специалистов или специализированных подрядчиков, но ответственность за реализацию проекта лежит на ФИ-девелопере в полном объеме. В случае невыполнения обязательств по проекту ФИ-девелопер отвечает объемом своего вознаграждения.

В случае, если ФИ-девелоперу поручают и весь комплекс работ и администрирование при реализации инвестиционного проекта, то схема его работы показана на рисунке №1.

ПРОЕКТИРОВЩИК - юридическое лицо выполняющее все разделы архитектурного проекта (согласно Постановлению Правительства РФ №87), и имеющее допуск СРО для выполнения функций Генерального проектировщика.

ПОСТАВЩИКИ - юридические лица осуществляющие поставку материалов и оборудования для реализации инвестиционного проекта ФИ-девелопера.

ПОДРЯДЧИКИ - юридические лица выполняющие функции подрядчиков по проведению строительно - монтажных работ.

СТРАХОВЩИК - юридическое лицо (страховая компания), имеющее лицензию на осуществление страховой деятельности в сфере строительства, принимающее на себя по договору страхования за определённое вознаграждение (страховая премия) обязательство возместить страхователю или другому лицу, в пользу которого заключено страхование, убытки, возникшие в результате наступления страховых случаев, обусловленных в договоре.

ТЕХНОЛОГ - юридическое лицо, обладающее необходимыми навыками и лицензиями, необходимыми для осуществеления монтажных и пуско-наладочных работ оборудования, установленного на реализуемом ФИ-девелопером объекте. Технолог может быть разработчиком раздела "Технологические решения" при проектировании объекта (согласно Постановлению Правительства РФ №87).

ЛИЦЕНЗИАР - одна из сторон лицензионного соглашения, предоставляющая другой стороне — лицензиату (обычно фи-девелоперу) — право на использование объекта лицензии (изобретения, технологии, технического опыта и прочих форм промышленной собственности).

НАДЗОР - функции надзора за качеством и сроками исполнения работ ФИ-девелопер может оставить за собой, а может поручить специализированной фирме, занимающейся только техническим надзором (смотрите табл. №1).

4 - BOT (Build — Operate — Transfer), т.е. "строй — эксплуатируй — передай".

6 - best-use (наилучшее использование) - маркетинговое исследование, выявляющее оптимальный вариант использования земельного участка или существующего объекта недвижимости с точки зрения максимизации стоимости объекта во времени. При этом рассматриваются несколько альтернативных вариантов использования и выбирается оптимальный вариант. При анализе best-use учитываются градостроительные, рыночные, экономические факторы, делается SWOT-анализ.

На нашем сайте, зайдя в раздел "законодательство", Вы можете получить исчерпывающую информацию о нормативной базе инвестиционного процесса в Санкт-Петербурге. Если у вас появились вопросы, или вам необходимы услуги службы заказчика, вы можете обратиться к нам , заполнив форму обратной связи, или позвонив в наш офис.

Читайте также: