Договор аренды под общепит особенности
Обновлено: 14.05.2024
Обустраиваем помещение для кафе: о санитарных, пожарных и иных требованиях, а также о договорах аренды.
Вторая, но не последняя, часть серии публикаций для будущих владельцев кафе и опытных рестораторов. Всё самое важное и полезное.
Требования к помещению кафе или ресторана
Помещение, в котором будет расположен ваш ресторан или кафе, или бистро, должно соответствовать требованиям, которые предъявляет закон. Их множество, и все они взаимосвязаны, но можно условно объединить их в несколько блоков:
- Требования к микроклимату помещения.
- Требования к обустройству помещений.
- Требования к размещению предприятия общественного питания.
- Требования к водоснабжению и канализации.
- Требования к уборке помещения.
- Требования по борьбе с насекомыми и грызунами.
- Требования пожарной безопасности.
2. Требования к обустройству помещений основаны на принципе разделения. Он означает, что не допускается контакт между:
- сырой и готовой продукцией;
- различными типами сырья и продуктов;
- использованной и чистой посудой;
- персонала на производстве и посетителей в зале.
- Двери туалетов не должны выходить в производственные помещения. Туалеты для персонала должны быть оборудованы вешалками для рабочей одежды перед входом в тамбур, оснащенный умывальниками для мытья рук.
- Открывание дверей из производственных помещений должно производиться наружу, если пожарными требованиями не предусмотрено иное.
- В производственных помещениях не допускается хранение одежды и обуви, а также прием пищи.
Существуют также требования по отделке стен и потолков. С ними можно ознакомиться в ст. 14 ТР ТС 021/2011.
3. Требования к размещению предприятия общественного питания содержатся в разделе 2 СП 2.3.6.1079-01.
Ресторан можно разместить:
- в отдельно стоящем здании,
- в пристройке к жилым и общественным зданиям,
- в нежилых этажах жилых домов,
- в общественных зданиях,
- на территории промышленных и иных объектов для обслуживания работающего персонала.
4. Требования к водоснабжению и канализации подробно описаны в разделе 3 СП 2.3.6.1079-01.
Вот некоторые из наиболее важных правил:
- В заведении общепита запрещается использовать привозную воду (кроме передвижных кафе).
- При отсутствии горячей или холодной воды нужно приостановить работу.
- Работа также обязательно приостанавливается при проведении ремонта в производственных помещениях.
- Наличие туалета и раковины для мытья рук посетителей обязательно, причем они должны быть отделены от тех, что используются персоналом!
- Текущая уборка проводится постоянно, своевременно и по мере необходимости.
- В тех помещениях, где готовятся блюда, а также в подсобных помещениях, ежедневно проводится влажная уборка с применением моющих и дезинфицирующих средств.
- После каждого посетителя обязательна уборка обеденного стола.
- Не реже одного раза в месяц проводится генеральная уборка и дезинфекция.
- Нужно иметь график уборки каждого из помещений, в котором после каждой уборки ставится соответствующая отметка. Кроме этого, необходимо проинструктировать работников о порядке и частоте проведения уборки, и, что немаловажно, – о том, какой инвентарь, какие моющие и дезинфицирующие средства должны быть использованы и в какой пропорции, а также о порядке их хранения. Рекомендуем вам принять инструкцию, в которой подробно все это расписано, и предоставить ее работникам для ознакомления под роспись.
6. Требования по борьбе с насекомыми и грызунами заслуживают отдельного внимания. В ресторанах и кафе никаких насекомых быть не должно – ни при каких обстоятельствах! А значит, следует своевременно проводить дезинсекцию и дератизацию.
Нюансов у этих процедур – масса, поэтому настоятельно рекомендуем работать со специализированной организацией. Доказательством соблюдения требований будет являться договор с такой организацией и акты о проведении дезинсекции/дератизации. Обратите внимание, что проводить подобные мероприятия следует одновременно во всех смежных помещениях, вместе с соседями, чтобы предотвратить миграцию насекомых и грызунов в здании.
7. Требования пожарной безопасности устанавливаются двумя основными документами: Техническим регламентом о требованиях пожарной безопасности (Федеральный закон от 22 июля 2008 г. №123-ФЗ) и Правилами противопожарного режима (Постановление Правительства РФ от 25 апреля 2012 г. №390). Также стоит обратить внимание на Временные методические рекомендации по проверке систем и элементов противопожарной защиты зданий и сооружений при проведении мероприятий по контролю (надзору) (утв. МЧС России 3 июля 2014 г.).
- Действия руководителя организации по соблюдению правил пожарной безопасности указаны в разделе 1 Правил противопожарного режима.
- Тип и особенности конкретного противопожарного оборудования, которое нужно иметь в ресторане, зависят от типа здания и обычно определяются проектировщиком. Однако многие требования могут зависеть и от вида осуществляемой деятельности, площади залов, помещений и т.д.
- Абсолютно во всех ресторанах и кафе должны быть первичные средства пожаротушения. В помещениях следует размещать правила пользования пожарной техникой, телефон вызова пожарной охраны, план эвакуации.
- Могут также понадобиться: автоматическая установка пожаротушения, автоматическая пожарная сигнализация, система оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре.
- Проверяющие органы наверняка попросят продемонстрировать документы:как минимум, инструкцию по пожарной безопасности; план, график и программу инструктажа; приказ о назначении ответственного за пожарную безопасность, эвакуацию, проведение инструктажа; журнал регистрации инструктажей работников; журнал учета средств пожаротушения.
Особенности договора аренды
Договор аренды заключается по общим правилам Гражданского кодекса РФ. При аренде на срок более года договор подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.
Вот несколько важных аспектов договора аренды:
Чтобы учесть все ваши пожелания и нюансы работы именно вашего ресторана или кафе, к разработке договора аренды рекомендуем привлекать юриста.
Отношения между собственником и арендатором регулируются договором аренды нежилого помещения в письменной форме. Обеим сторонам важно ответственно подойти к его составлению, так как от этого зависит, как они должны действовать в дальнейшем и будет ли документ действительным ГК РФ Статья 432. Основные положения о заключении договора .
При составлении договора возьмите за основу образец, но не останавливайтесь на использовании шаблона. В каждом пункте стоит подумать о специфике ваших взаимоотношений со второй стороной.
Шапка договора аренды нежилого помещения
Сначала в договоре прописывается информация о сторонах, которые его заключают. Здесь всё довольно стандартно: указываются полные данные арендатора и арендодателя. Выглядеть это может следующим образом:
Сдавать помещение в аренду может собственник ГК РФ Статья 608. Арендодатель или лицо, которое получило право действовать от его имени на основании закона или доверенности. Соответственно, перед заключением договора необходимо запросить у арендодателя:
- документ, на основании которого собственник владеет объектом (договор купли‑продажи, свидетельство о праве на наследство и так далее);
- выписку из Единого государственного реестра недвижимости — она подтвердит, что помещение не находится в залоге или под арестом;
- документ, который даёт право действовать от лица собственника, — если сам арендодатель не является владельцем помещения.
С обеих сторон может действовать как юридическое, так и физическое лицо. Однако есть нюансы. Суд может Карточка производства счесть, что арендодатель, сдающий помещение, ведёт предпринимательскую деятельность, и обязать того уплатить налог на добавленную стоимость. Что касается второй стороны, арендовать нежилое помещение физлицу разрешается, а вот с использованием могут быть проблемы: незаконное предпринимательство — это нарушение КоАП РФ Статья 14.1. Осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации или без специального разрешения закона.
Предмет договора аренды нежилого помещения
В этом пункте указывается собственно предмет договора:
Арендодатель предоставляет Арендатору во временное пользование за плату объект недвижимого имущества.
Без данных, позволяющих точно определить, что конкретно сдаётся в аренду, договор считается незаключённым ГК РФ Статья 607. Объекты аренды . Поэтому необходимо указать информацию собственно о помещении: точный адрес, кадастровый номер, площадь, количество комнат — всё это есть в выписке из Единого государственного реестра недвижимости.
Если помещение не является самостоятельным объектом недвижимости, выписки из ЕГРН на него не будет, поскольку оно не поставлено на кадастровый учёт. Для индивидуализации объекта необходимо указать в договоре основные характеристики помещения: местоположение в здании, площадь, инвентарный номер.
Кроме того, укажите, оборудован ли объект системами коммунальной инфраструктуры, меблирован ли. Здесь же стоит сослаться на документ, подтверждающий право арендодателя на сдачу помещения:
На момент заключения настоящего договора сдаваемое в аренду помещение принадлежит Арендодателю на праве собственности, что подтверждается .
Арендная плата и порядок расчётов
Зафиксируйте сколько, когда и как арендатор будет платить за пользование помещением. Например:
Стоимость аренды помещения составляет рублей в месяц. Арендатор вносит арендную плату Арендодателю безналичным путём не позднее числа каждого месяца.
Здесь же укажите, входят ли в арендную плату коммунальные услуги.
Собственник помещения может изменять размер арендной платы не чаще ГК РФ Статья 614. Арендная плата одного раза в год, если в договоре не указано иное.
Права и обязанности сторон
Это важный пункт, в котором указывается, что стороны могут и должны делать по отношению друг к другу. Помимо очевидных вещей вроде того, что арендатор обязан вовремя платить деньги, а арендодатель — предоставить помещение в надлежащем виде, здесь можно прописать, например, следующее.
- Имеет ли арендатор право сдавать помещение в субаренду или нет.
- Если арендатор существенно улучшит помещение за свой счёт, должен ли собственник возмещать затраты или их часть и при каких условиях.
Срок аренды
Период действия договора аренды нежилого помещения устанавливается по соглашению сторон. Если он больше одного года, то документ подлежит обязательной госрегистрации и начинает действовать после ГК РФ Статья 433. Момент заключения договора проведения этой процедуры. Договор сроком до года действителен с момента подписания сторонами.
Если период никак не обозначен, соглашение считается заключённым на неопределённый срок. В этом случае любая из сторон может разорвать контракт, предупредив о своих намерениях вторую сторону за три ГК РФ Статья 610. Срок договора аренды месяца. Если договор закончился, а арендатор продолжает пользоваться помещением, документ считается продлённым на неопределённый срок на тех же условиях.
Изменение и прекращение договора
По закону договор аренды нежилого помещения может досрочно расторгнуть суд ГК РФ Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя , если:
- одна из сторон нарушает условия договора;
- арендатор портит имущество или дважды задержал плату;
- собственник не предоставляет помещение арендатору или передал его с недостатками, которые не позволяют использовать площадь.
Ответственность сторон по договору аренды нежилого помещения
Расторжение договора не единственная возможная санкция за неисполнение его условий. Например, можно предусмотреть для арендатора пени за просрочку платы или штраф за нерасторопный выезд при расторжении контракта.
Реквизиты и подписи сторон
Для физлица достаточно указать ФИО и данные паспорта. ИП дописывает ещё и ИНН. Компания указывает ИНН и реквизиты.
Пишу для Лайфхакера о деньгах, праве и правах, вещах, которые помогают жить проще, лучше и веселее. И конечно, проверяю советы на себе: получаю налоговые вычеты, подаю декларации онлайн, а ещё досрочно выплатила ипотеку и вынудила почту найти мою посылку.
На его основании арендатор получает правовую возможность использовать недвижимое имущество, а также все находящееся в нем оборудование.
Как составить договор аренды нежилого помещения в 2020 году?
Соглашение о праве пользования имуществом регулируется гражданским законодательством. Документ имеет простую письменную форму. Особое внимание следует уделить пунктам о сумме арендной платы и условиях ее увеличения.
В долгосрочном или бессрочном договоре повышение платы устанавливают не чаще чем раз в год. Если соглашение временное или краткосрочное (длительностью менее 1 года), возможность поднять арендную плату, если это не оговорено сторонами, отсутствует.
Для оформления договора аренды нежилого помещения арендодатель должен быть его собственником и иметь на руках правоустанавливающие документы.
Типовой образец документа включает следующие условия:
Стороны
Если соглашение заключается между физическими лицами, указываются данные паспорта. Если это договор между юридическими лицами (компаниями), он начинается с полного наименования организации (без аббревиатур и сокращений).
Предмет
Даются подробные характеристики строения с указанием места нахождения и номера кадастрового паспорта. Нужно отметить, на основании какой документации арендодатель распоряжается строением.
Порядок перехода
Это типовое положение обычно дополняет протокол приема-сдачи объекта недвижимости. Здесь отмечают все технические дефекты и неполадки. Акт составляет арендатор при арендодателе, его подписывают все стороны сделки.
Срок действия соглашения
Подобные бланки актуальны в течение оговоренного сторонами времени либо оформляются на неопределенный срок. В последнем случае договор аренды нежилого помещения имеет законную силу, пока стороны исполняют его условия.
Права и обязанности
Здесь обычно отмечают график внесения денег и сумму арендной платы, оговаривают, кто будет оплачивать коммунальные услуги и ремонт помещения;
Подписи сторон
Вы можете скачать бланк договора аренды нежилого помещения в интернете, но лучше обратиться к услугам опытного юриста. Профессионал учтет все особенности сделки и пожелания сторон.
В некоторых случаях контрагенты подписывают предварительный договор аренды нежилого помещения. Эта форма применяется для объектов, которые еще не полностью построены.
Соглашение подтверждает намерения сторон и действует вплоть до оформления основного документа.
заполненные и подписанные бланки договора аренды (3 экземпляра);
выписка ЕГРН или свидетельство о собственности;
учредительная документация для юрлиц;
письмо из статистики для юридических лиц;
ИНН для ИП и юридических лиц;
бланк выписки из ЕГРЮЛ (если заявитель — организация);
приказ о назначении директора;
квитанция об уплате пошлины.
Если срок действия договора аренды нежилого объекта превышает 1 год, его нужно регистрировать в Росреестре.
Сроки проведения регистрационных действий будут зависеть от выбранного варианта обращения:
через службу Росреестра — в течение 7 рабочих дней;
если воспользуетесь услугами МФЦ — не более 9 дней.
Обращение напрямую в службу Росреестра дает возможность на несколько дней сократить максимальный срок проведения действий по регистрации.
После правовой экспертизы представленной документации работники Росреестра выполняют следующие действия:
вносят в реестр ЕГРН информацию о регистрации сделки аренды объекта недвижимости и обременении;
оформляют выписку из ЕГРН и ставят регистрационную отметку на бланках соглашения;
передают готовые документы сторонам сделки.
Госпошлина за регистрацию договора аренды нежилого помещения
Чтобы официально зарегистрировать соглашение в Росреестре, вам потребуется уплатить обязательный сбор. Сумма определяется с учетом положений НК РФ:
если в регистрирующий орган обращается одна сторона, размер пошлины равен 2 тыс. руб. для физлиц и 22 тыс. руб. для организаций;
при посещении службы Росреестра обеими сторонами фиксированный размер пошлины делится пропорционально числу участников;
если соглашение оформлено между организацией и физическим лицом, указанные суммы также делят пропорционально составу участников.
Срок действия договора аренды нежилого помещения в 2020 году
Срок, на который можно арендовать недвижимость, оговаривается индивидуально с владельцем помещения.
Подписывая договор аренды нежилого помещения менее, чем на 1 год, проводить регистрацию соглашения не требуется. Именно поэтому при сдаче объекта недвижимости арендодатели предпочитают не превышать указанный период.
Расторжение договора аренды нежилого помещения
Типовое соглашение составляется на определенный период, по истечении которого правоотношения сторон прекращаются автоматически. Однако, на практике возможно и досрочное прекращение сделки.
по соглашению сторон;
в одностороннем порядке.
Если расторжение происходит по инициативе одной из сторон, она обязана уведомить об этом партнера в письменной форме не менее, чем за 90 дней.
Договор аренды нежилого помещения можно расторгнуть в одностороннем порядке, но только в случае нарушения его условий.
По требованию арендодателя соглашение может досрочно расторгаться. Например, если:
предоставленное имущество используется с существенным нарушением условий договора либо при установлении фактов неоднократных нарушений;
существенно ухудшаются качественные характеристики имущества;
арендатор более двух раз подряд не перечислял арендные платежи;
арендатор не исполняет обязанности по выполнению капитального ремонта, при этом условиями договора это предполагалось.
Если инициатор прекращения арендных правоотношений — арендодатель, вторая сторона вправе потребовать с него неустойку. Если соглашение желает аннулировать арендатор, платить ему ничего не придется.
Резюме
Договор аренды нежилого помещения — это гражданско-правовое соглашение, по которому одна сторона (арендодатель) обязуется передать второй стороне (арендатору) нежилое помещение во временное владение и пользование либо только во временное пользование за определенную плату. Чтобы сделка считалась заключенной, должны быть соблюдены основные условия соглашения.
Если соглашение заключается меньше, чем на 1 год, регистрировать его в Росреестре не нужно.
Комментарии
Добрый день, открываем антикафе (там где не готовят еду)
Как лучше заключить договор аренды нежилого помещения для деятельности этого антикафе. Сам договор есть, вопрос в том от какого имени лучше заключать как ИП или физ.лицо.
Мне как ИП с физ.лицом или от своего физ.лица с арендодателем (физ.лицо)
Не хотелось бы быть налоговым агентом и платить за него налог. Какие плюсы и минусы в обоих случаях.
Стоимость аренды 40т.р.
Заключаем на 11 месяцев и потом будем ежегодно продлевать, как обезопасить себя в плане аренды, чтобы мы снимали это помещение и далее.
Пункт о пролонгации договора по согласию сторон включили.
Могут ли быть в будущем проблемы с гос.органами (роспотрбнадзор, пожарные и т.д.) если мы будем арендовать помещение как физ.лицо. (в договоре пункт о деятельности антикафе прописан, ИП у нас есть).
Мне как ИП с физ.лицом или от своего физ.лица с арендодателем (физ.лицо)
Лидия
На самом деле, многое зависит от того, на каком режиме налогооблжения Вы находитесь, поскольку если Вам необходимо учитывать расходы, то соответственно, если Вы будете заключать договор как физлицо с физлицом, то соответственно в расходную часть как ИП Вы себе арендную плату не включите.
С другой стороны я не очень понимаю, что значит заключать договор как физлицо с физлицом, если арендатор ИП и использовать он будет данное помещение для своей предпринимательской деятельности.
Поэтому, чтобы не попадать в такие сложности, представляется, что проще все-таки быть налоговым агентом. Ничего сложного в этом нет.
Дело в том, что если мы будем выступать в качестве налогового агента, то налог мы будем платить из суммы ежемесячного арендного платежа (13% от 40 000), соответственно арендодатель будет получать на руки примерно 34 000, а он хочет получать полную сумму, соответственно для нас это невыгодно, т.к. аренда будет выходить уже по факту более 40 т.р. для нас. Вопрос в том, что если бы мы заключили с ним договор как физлицо с физлицом, разве мы обязаны выступать в роли налогового агента? Тогда ведь обязательства по уплате налогов должны возлагаться на него? И могут ли быть какие-нибудь проблемы с государственными инстанциями, если договор аренды помещения у нас будет заключен от физлица, а деятельность мы будем осуществлять как ИП, связанное с этим физлицом?
У нас УСН. Дело в том, что если мы будем выступать в качестве налогового агента, то налог мы будем платить из суммы ежемесячного арендного платежа (13% от 40 000), соответственно арендодатель будет получать на руки примерно 34 000, а он хочет получать полную сумму, соответственно для нас это невыгодно, т.к. аренда будет выходить уже по факту более 40 т.р. для нас. Вопрос в том, что если бы мы заключили с ним договор как физлицо с физлицом, разве мы обязаны выступать в роли налогового агента? Тогда ведь обязательства по уплате налогов должны возлагаться на него? И могут ли быть какие-нибудь проблемы с государственными инстанциями, если договор аренды помещения у нас будет заключен от физлица, а деятельность мы будем осуществлять как ИП, связанное с этим физлицом?
Заключаем на 11 месяцев и потом будем ежегодно продлевать, как обезопасить себя в плане аренды, чтобы мы снимали это помещение и далее.
Лидия
Можете заключить договор на неопределенный срок и возложить на стороны при прекращении договора соблюдать, например, 6-месячный срок уведомления о его прекращении. В таком случае у Вас будет временной лаг в 6 месяцев, который можно будет использовать для того, чтобы перебазироваться.
Добрый день. если заключать договор начиная от 1 года, то необходимо его регистрирвоать в Россреесте, поэтому Вы видимо и заключаете договор на 11 месяцев с дальнейшей его пролонгацией неопредленное количество раз (или можете указать количество пролонгаций). Договор аренды возмездный, поэтому налоги в любом случае придется оплачивать той стороне, которая Арендодатель, так как это доход. если заключать от физ.лица, то 13% придеться уплачивать. Если как ИП, то какая системна налогооблажения ОСНО или УСН 6% (доходы) или УСН 15% (доходы минус расходы). Определите кто Арендодатель и кто Арендатор. Если Арендатор физ.лицо, то он не может вести коммерческую деятельность в помещение, это нарушение и предусмотрен штраф за осуществление предпринимательской деятельности без регистрации.
КоАП РФ, Статья 14.1. Осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации или без специального разрешения (лицензии)
1. Осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя или без государственной регистрации в качестве юридического лица — влечет наложение административного штрафа в размере от пятисот до двух тысяч рублей.
(в ред. Федерального закона от 22.06.2007 N 116-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
КонсультантПлюс: примечание.
Если административная ответственность за осуществление предпринимательской деятельности без специального разрешения (лицензии) или с нарушением предусмотренных в нем условий помимо общих норм, содержащихся в частях 2 и 3 настоящей статьи, установлена другими статьями КоАП РФ, действия лица подлежат квалификации по специальной норме, предусмотренной КоАП РФ (ПостановлениеПленума Верховного Суда РФ от 24.10.2006 N 18).
2. Осуществление предпринимательской деятельности без специального разрешения (лицензии), если такое разрешение (такая лицензия) обязательно (обязательна), — влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей с конфискацией изготовленной продукции, орудий производства и сырья или без таковой; на должностных лиц — от четырех тысяч до пяти тысяч рублей с конфискацией изготовленной продукции, орудий производства и сырья или без таковой; на юридических лиц — от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей с конфискацией изготовленной продукции, орудий производства и сырья или без таковой.
(в ред. Федерального закона от 22.06.2007 N 116-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(см. текст в предыдущей редакции)
влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи пятисот до двух тысяч рублей; на должностных лиц — от трех тысяч до четырех тысяч рублей; на юридических лиц — от тридцати тысяч до сорока тысяч рублей.
(в ред. Федеральных законов от 22.06.2007 N 116-ФЗ, от 27.07.2010 N 239-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(см. текст в предыдущей редакции)
Примечание. Утратило силу. — Федеральный закон от 08.06.2015 N 140-ФЗ.
(см. текст в предыдущей редакции)
Налоговым агентом выступает сторона договора оп согласованию, это в договоре можно указать-кто налоговоый анет Арендатор или Арендодатель. Соответсвенно ели Арнедатор физ.лицо, а по факту ведет деятельность ИП, то необходимо физ.лицу или в субаренду сдать ИП или изначально заключать договор, чтобы Арендатор был ИП. Ответсвенность по КоАп РФ я указала.
Нежилое помещение может и должно приносить прибыль своему собственнику. Для того чтобы процесс передачи помещения для коммерческих целей стал как можно менее проблематичным, важно на старте определить условия взаимодействия между его владельцем и второй стороной — арендатором. Законодательство рассматривает различные способы передачи нежилых помещений под бизнес-цели. Безусловно, в этой сфере без нюансов не обходится. Разобраться с тем, как грамотно сформировать договор аренды, нам поможет наш эксперт — адвокат Марина Светлицкая.
В каких ситуациях гражданину может понадобиться заключение договора аренды нежилого помещения?
Первым делом выясним, каким образом закон определяет статус нежилого помещения. Подчеркнем некоторые признаки:
- отсутствие в этом помещении прописанных граждан;
- обособленный выход либо на улицу, либо в служебное помещение;
- квадратные метры нежилого помещения описаны и оформлены в Росреестре;
- если помещение принадлежит к многоквартирному дому, оно должно быть выделено как нежилое;
- земельный участок, на котором размещен нежилой объект, связан с данным помещением.
Российское законодательство четко разделяет помещения, пригодные для проживания и непригодные для этих целей. Площади, оформленные как нежилые, не могут служить для проживания людей — они должны использоваться только для ведения коммерческой деятельности.
Несмотря на востребованность подобных сделок, гражданское законодательство РФ специальных норм, прописывающих порядок сдачи помещений, не предназначенных для проживания, в аренду, не предусматривает. Юридическая и судебная практика связывает эти вопросы с правами на здания и сооружения, так как помещение является их частью. Гражданский кодекс, например, гласит, что земельный участок должен обладать прочной связью с тем зданием, где расположено помещение. При этом перемещение объектов, размещенных на земле, без ущерба для их целостности невозможно. В аренду может быть отдана часть помещения, а не вся площадь целиком — законодательство это допускает. В таком случае помещение или его часть должны быть достаточным образом индивидуализированы.
Право на сдачу имущества во временное арендное пользование принадлежит его собственнику. Арендодателями также могут выступать лица, которых собственник на законных основаниях уполномочил передавать принадлежащее ему имущество в аренду.
Как грамотно составить договор аренды нежилого помещения? Можно ли сделать это собственноручно?
Договор аренды нежилого помещения считается заключенным, если между арендатором и арендодателем возникло обоюдное соглашение по самым главным условиям. При этом соблюдены все существенные законодательные нормативы и положения, необходимые при оформлении данного договора. Ориентиром законодательных актов, регулирующих данную сделку, считаем пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку предметом договора аренды служит нежилое помещение, то требуется указать данные, четко устанавливающие имущество, которое подлежит передаче в аренду. Обязательно следует прописать, что является объектом договора, а также указать его индивидуальные характеристики, в частности на основании сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (площадь арендуемого помещения, поэтажный план, месторасположение здания).
Договор аренды должен включать в себя информацию о правоустанавливающих документах владельца помещения (например, договор аренды с правом субаренды или договор купли-продажи). Также в договоре прописывается срок, на который площадь передается в аренду, и права всех сторон — участников сделки. При неопределенном сроке сделка влечет за собой соответствующие условия, в том числе связанные с расторжением соглашения. Насколько полно они учитывают интересы двух сторон — вопрос спорный.
Важное условие договора аренды нежилого помещения — размер арендной платы и порядок ее взимания и внесения арендатором. Чем подробнее будет описан данный пункт, тем с меньшим количеством проблем столкнутся стороны договора в реальности.
Участникам сделки следует определить порядок передачи нежилого помещения арендатору и порядок возврата имущества арендодателю. На практике окончание договорных отношений арендатора и арендодателя оформляется подписанием актов о сдаче-приемке помещения.
Договор должен содержать пункт о правилах содержания арендуемого помещения, в частности осуществление текущего и капитального ремонта. В разделе о правах и обязанностях двух сторон соглашения прописывается возможность собственника находиться на сдаваемой площади в период действия договора, возможность совершать какие-либо действия, требовать от арендатора улучшать внешний вид территории.
Юристы также рекомендуют максимально подробно описать всевозможные ситуации разрешения споров и их урегулирования. К таким нюансам можно отнести сроки нарушения внесения арендной платы, уклонение арендодателя от передачи помещения, порядок расторжения договора.
Существуют ли отличия в содержании и алгоритме заключения договора аренды нежилого помещения между физическими и юридическими лицами, ИП, ООО?
Договор может быть подписан между физическим лицом (без образования ИП) и организацией различных организационно-правовых форм. При этом специфика данного соглашения подразумевает определенные пункты: полная характеристика сдаваемого в аренду имущества, прописанный размер платы за коммунальные услуги. Арендные выплаты не включают НДС, рассчитываться с собственником возможно как наличными, так и безналичным способом. Размер платы за аренду разрешено изменять только раз в год.
Индивидуальный предприниматель, несмотря на приравнивание его статуса к субъекту бизнеса, остается по факту физическим лицом. Договор аренды в такой ситуации рассматривается со стороны предпринимательской деятельности и закрепляет за предпринимателем использование арендуемого помещения на законном основании. Соглашение не может считаться заключенным, если оно выражено в устной форме — только в письменной, за подписью обеих сторон. В остальном правила передачи помещения в аренду аналогичные тому, как происходит и с юридическим лицом.
Что касается соглашения между двумя физическими лицами, то его порядок устанавливается с учетом всех положений Гражданского кодекса Российской Федерации, главы 34, параграфа 1.
На какой срок можно заключать такой договор?
Договор о сдаче в аренду нежилого помещения может быть заключен на неопределенный срок, на срок менее одного года или же на срок, превышающий один год.
Как и на каких условиях происходит расторжение договора?
Расторжение договора аренды может происходить в добровольном порядке, когда обе стороны достигли такого соглашения. Вторая причина — истек срок аренды, прописанный в договоре. И третий, самый энергозатратный, вариант — одна из сторон нарушила условия, прописанные в документе. Тогда признание расторжения сделки может осуществляться только путем обращения в суд.
Мы рекомендуем составлять договор аренды вместе с юристом. Идеально — найти человека, который не только составит юридические документы, но и поможет договориться о выгодных для вас условиях. То есть вам нужен юрист, который умеет вести переговоры и аргументировать внесение необходимых пунктов в договор.
При этом важно и самому понимать, что вы подписываете, какие есть риски и к чему ведут различные пункты договора. Разбираемся вместе с юристом.
В Екатеринбурге арендодатель пустил нас в помещение, чтобы оно не пустовало, а когда оно ему потребовалось, выгнал. В Москве это тоже стандартная тема: присылают письмо с требованием съехать через два месяца. Если не успел — имущество закрывают
Павел Куранов, управляющий мясобара БК
Суть в документах, которые вы подписываете. Если в договоре у арендодателя нет права вас досрочно выгнать, он этого и не сделает. Правильно составленный договор аренды помещения и проверка надёжности арендатора — важный шаг для предпринимателя. Нередко место, где будет кафе, и договор аренды как раз и определяют дальнейшую судьбу бизнеса. Разбираемся, что делать, чтобы не попасть в неприятную ситуацию.
Что проверить перед подписанием договора
1. Скачайте выписку из реестра юридических лиц
Компания, у которой вы арендуете помещение, не должна находиться в процессе ликвидации или банкротства. Информация об этом содержится в выписке из реестра юрлиц.
Что должно вас остановить:
Пункт 11 — информация о недостоверности данных
2. Посмотрите на судебную активность компании-арендодателя
3. Попросите арендодателя предоставить выписку из ЕГРН
Выписка из реестра прав на недвижимое имущество (получить её можно в Росреестре или МФЦ). Или возьмите её сами на данное помещение.
Кому принадлежит помещение. Правообладатель в выписке и арендодатель в вашем договоре должен быть одним и тем же человеком.
Точный адрес — такой же, как в договоре.
Отсутствие обременений. Обременение значит, что помещение принадлежит собственнику, но он не может распоряжаться им полностью.
А) Он взял ипотеку в банке, а в залог оставил помещение. В таком случае проверьте договор ипотеки. Собственник может сдавать помещение в аренду, если в договоре ипотеки нет запрета на это. Если запрет прописан, помещение снимать не стоит.
Б) Помещение или здание под арестом. Это означает, что суд запретил производить распорядительные действия с этим помещением, и при аренде у вас могут возникнуть проблемы.
В) Здание — объект культурного наследия. Это наложит на вас обязательства по оформлению и ремонту фасада и ограничения в оформлении вывесок. Учтите дополнительные расходы в бизнес-плане.
Назначение помещения — нежилое. Вы не можете открыть кафе, если помещение или его часть имеет статус жилого помещения. Собственник может пообещать перевести помещение в нежилое к вашему открытию. Запросите документы, подтверждающие что эта процедура запущена. В договоре аренды пропишите неустойку или продление арендных каникул в случае задержки, и ваше право в кратчайшие сроки расторгнуть такой договор.
4. Проверьте метраж и границы
Сделайте грубый обмер помещения или запросите план в электронном виде.
А) Есть риск, что озвученные вам цифры окажутся неправильными и помещение не подойдёт вам по требованиям — например, не влезет оборудование.
Б) Это влияет на цену аренды. Как правило, арендодатели называют стоимость за квадратный метр. Представьте, вам предложили помещение 220 кв.м, а по факту оно только 200 кв.м. Еще 20 кв.м занимает холл, лестница или предлифтовое помещение. В ваших интересах договориться, чтобы места общего пользования не входили в стоимость аренды.
Пункты договора: на что обратить внимание
1. Срок аренды
Лучше заключать договор на несколько лет. На два года, три, четыре или пять лет — зависит от вашего бизнес-плана. В идеале договор должен быть заключен на такой период, за который вы вернёте средства, вложенные в ремонт. Но арендодатели, как правило, предлагают заключать краткосрочный договор на 11 месяцев.
Это риск. С вами могут не заключить новый договор аренды, когда выйдет срок. Или при перезаключении договора увеличат арендную плату в любое количество раз. Это влечёт за собой потерю вложенных в ремонт и продвижение заведения денег.
Если вы всё же решились снимать помещение договорами по 11 месяцев, так как других вариантов нет, хотя бы пропишите, что арендодатель обязуется вернуть вам денежные средства, вложенные вами в ремонт. Обычно это актуально в случаях:
досрочного расторжения договора арендодателем;
незаключения договора на следующий период или повышения арендной платы больше чем на Х%.
Если вы пропишите, что хозяин помещения в каких-то случаях обязуется вернуть вам деньги за ремонт, скорее всего, он потребует от вас согласовывать с ним смету на ремонт.
Настаивайте на уведомлении, а не согласовании. И не забывайте об этой необходимости: официально отправляйте сметы ему на email.
2. В каких случаях собственник может расторгнуть договор
Чтобы уменьшить риски, стоит прописать, что собственник не имеет права одностороннего досрочного расторжения договора. На это неохотно идут арендодатели, но старайтесь аргументировать это так: вы вкладываетесь в маркетинг, в узнаваемость заведения, ремонт, поэтому либо арендодатель не может расторгнуть договор в одностороннем порядке без какой-либо причины, либо он возмещает все понесённые вами расходы. При этом расходы на маркетинг и узнаваемость, конечно, достаточно сложно доказываются.
Допустимые условия расторжения договора со стороны собственника:
задержка вами платежа по аренде более двух раз подряд в течение года и более чем на пять дней каждый раз;
перепланировка без согласования с собственником или причинение вреда помещению, ухудшающее его состояние.
3. В каких случаях договор можете расторгнуть вы
За собой необходимо оставить право расторжения договора без какой-либо объективной причины. Аргумент — вы не можете быть до конца уверенным в успешности бизнеса. Возможно, он не взлетит и вам придётся его закрыть.
При этом обычно вы должны уведомить арендодателя за 1–3 месяца до расторжения договора.
4. Изменение цены
Собственник не должен иметь права изменения арендной платы вне порядка, прописанного в договоре аренды.
Обычно в договоре указывается, что арендодатель не может увеличивать арендную плату более одного раза в год и более чем на Х% (рекомендую ставить 3–5%).
Важно учесть: если у вас договор на 11 месяцев, получается, что можно увеличить арендную плату один раз в течение действия договора, а потом, когда он кончится, установить новую цену аренды, так как формально это будет новый договор.
5. Доступ к общим помещениям
Если один или несколько входов связаны с общими холлами или коридорами, пропишите порядок и время доступа в ваше помещение.
Может оказаться, что у вас не получится работать круглосуточно. Либо останетесь без загрузочного входа по вине соседнего арендатора, что будет критичным для стабильной работы заведения.
6. Что включено в цену
Обычно общение с потенциальным арендодателем и торг идёт вокруг стоимости квадратного метра помещения в год. Это 10–45 тысяч рублей в год за квадратный метр. Но на самом деле, в ваши ежемесячные траты на помещение может входить множество других платежей, и это обязательно нужно учитывать перед тем, как подписать договор аренды.
Пропишите в договоре, что включает в себя арендная плата и порядок оплаты каждого дополнительного пункта:
Оплата коммунальных услуг
Плата за вывоз мусора
Подведение дополнительных электромощностей
Если помещение в торговом центре — маркетинговый сбор, оплата охранных услуг
7. Наличие сетей и мощностей
Чтобы не оказалось, что вам нужно менять оборудование, так как не хватает мощности, или в помещении нет газа, пропишите в договоре количество киловатт, которое вам гарантирует собственник. А также наличие и работоспособность необходимых инженерных сетей (газ, электроэнергия, горячая и холодная вода, канализация, вентиляция).
Иначе есть риск арендовать помещение, которое не имеет законно установленной вентиляции, а та, что установлена, нарушает права граждан многоквартирного дома (потому что идёт по фасаду их здания). Они будут жаловаться, и проверяющие не дадут вам нормально открыться.
Если помещение в торговом центре — пропишите режим работы общих вентиляционных систем, от этого будет зависеть режим работы кафе.
8. Кто делает ремонт
Капремонт — за арендодателем, а текущий ремонт и перепланировка — за вами.
Пропишите, что арендодатель обязан выполнять необходимый капремонт, а также поддерживать общие инженерные сети в рабочем состоянии. В случае необходимости капремонта, обязательно предупреждать вас как минимум за месяц. Ваше кафе не сможет работать, если здание или инженерные сети в нём станут непригодными для использования.
9. Возможность перепланировки
Пропишите условие, что вы можете снести перегородки, которые не являются несущими. Обычно арендодатель требует согласовывать с ним перепланировку, если такой порядок прописан в договоре детально. Как правило, это не вызывает сложностей. Старайтесь подписать согласование перепланировки одновременно с заключением договора аренды.
10. Обеспечительный платёж
В договорах аренды бывает пункт о депозите. Он может называться по-разному: депозит, обеспечительный платёж, гарантийный взнос. Это сумма, которую вы отдаёте арендодателю и которая хранится у него, пока вы с помещения не съедите. По сути это денежный резерв, из которого хозяин помещения может удержать деньги, если вы не заплатите за аренду или испортите имущество.
Если вы не нарушали договор и бережно относились к помещению, то после прекращения договора собственник должен вернуть обеспечительный платеж целиком. Иногда такой платёж засчитывают как плату за последний месяц аренды. Но чаще всего арендодатель держит обеспечительный платёж просто, чтобы быстро взыскивать с вас штрафы и пени, а также чтобы забрать его в качестве штрафа, если вы досрочно расторгнете договор, а не для оплаты вам последнего месяца. Все зависит от того, о чём вы договоритесь и какие условия пропишите в договоре.
Какой будет сумма обеспечительного платежа зависит от ваших умений договариваться. Бывает, что такой платёж может доходить до трёх ежемесячных арендных плат. Надо понимать, что это ваши деньги, которые зависнут у арендодателя на весь срок аренды. В ваших интересах уменьшить до нуля, максимум — до одного арендного платежа.
Идеальный вариант — депозит должен быть минимальным и засчитан за оплату последнего месяца. А вообще можно попробовать избежать такой длительной заморозки ваших денег, предложив арендодателю, например, банковскую гарантию вместо обеспечительного депозита.
11. Ответственность
Зачастую в проекте договора аренды, который присылает вам арендодатель, только у арендатора (то есть у вас) предусмотрена ответственность практически за любое действие. Более того, чаще всего эта ответственность выражается в том, что собственник может вас выгнать из помещения, не вернув никаких денег. При этом арендодатель не несёт никакой значимой ответственности.
Основной совет: предусматривать ответственность арендодателя (например, в случае невозможности пользоваться помещением из-за капитального ремонта), а также дифференцировать вашу ответственность: за большинство нарушений договора можно обойтись и небольшим штрафом, а не расторжением договора аренды.
Рекомендация экспертов Quick Resto
Обязательно добавьте пункт о форс-мажоре.
Ситуация с пандемией весной 2020 года показала, как этот пункт важен — условия о форс-мажоре должны содержаться в каждом договоре.
Форс-мажор — это чрезвычайное и непредотвратимое обстоятельство, из-за которого невозможно исполнить обязательства по договору.
Если пункт о форс-мажоре будет включен в договор, и вы докажете, что не можете заплатить за аренду в силу форс-мажора, это освободит вас от санкций по договору. Исполнять обязанности по договору, то есть платить арендную плату, все равно придётся, но вы можете рассчитывать на освобождение от уплаты неустойки, убытков.
Обсуждать этот пункт с юристом и проконтролировать формулировки в договоре. В законодательстве нет перечня форс-мажорных обстоятельств. Стороны, подписывающие договор, определяют их сами и закрепляют в договоре.
Читать больше:
План помещения
К договору должен быть приложен план этажа, на котором чётко выделены границы помещения, которое вы снимаете.
Бывают ситуации, когда в одном здании собственник сдаёт несколько комнат. В договоре прописывают технический номер — например, помещение №7. С такой формулировкой не понятно, что именно вы арендуете.
Пример из практики: ребята сняли мансардный этаж, сделали ремонт. А потом их попросили съехать — оказалось, мансарда принадлежала городской администрации и сдавать её никто не мог. У арендодателя действительно было помещение в этом здании, но совсем другое. И в договоре был прописан именно его номер.
Дополнительные пункты, если у вас договор субаренды
Договор субаренды заключается, когда вы снимаете помещение у кого-то, кто и сам арендует его у другого.
В этом случае обязательно:
1. Потребуйте основной договор аренды с прилагающимися документами и выполните его юридическую проверку.
2. Убедитесь, что в основном договоре у арендатора (для вас он субарендодатель) прописано право сдавать помещение в субаренду, иначе ваш договор субаренды окажется недействительным.
3. Проверьте, выполняются ли по условиям основного договора аренды критичные для вас пункты, в том числе срок действия договора.
4. В основном договоре аренды НЕ должно быть написано, что при прекращении действия этого договора прекращается действие договоров субаренды на это помещение. То есть, если собственник помещения расторгает договор со своим арендатором, ваш договор как субарендатора должен продолжать действовать.
Что делать, если вас не устраивают некоторые условия договора
Конечно, редко бывают случаи, когда договор аренды получается исключительно в вашу (арендатора) пользу. В основном, если вы умеете аргументировать свою точку зрения и вести переговоры, это некий компромисс. Что же делать с теми пунктами, которые вы не можете убрать из договора, но они вас не устраивают?
Подписывая договор, в котором вас что-то принципиально не устраивает, нужно просто аккуратно посчитать сумму его расторжения, то есть сколько вы потеряете или заплатите денег, чтобы расторгнуть такой договор. А дальше уже взвешивать: готовы ли вы понести такие расходы (будем считать это инвестицией), если ваш бизнес вдруг не взлетит, либо арендодатель будет вести себя недобросовестно.
Если не готовы, то лучше не заключать такой договор, а искать помещение дальше.
Что делать после подписания договора
Чтобы договор начал действовать, нужно забрать ключи от помещения и подписать акт приёма-передачи помещения.
Осмотрите помещение вместе с арендодателем и опишите в акте все замечания, например, дырки на стене, неработающие дверные замки или механизмы открытия окон. Если этого не сделать, арендодатель может сказать, что сдавал идеальное помещение, и заставить вас устранять эти дефекты, когда вы закончите снимать помещение. По закону арендатор обязан вернуть помещение в состоянии не хуже, чем оно было.
Читайте также: