Договор аренды между мужем и женой для патента на торговлю

Обновлено: 16.05.2024

Ситуация 1. Нежилое помещение приобретено в браке

Однако муж должен заручиться нотариально заверенным согласием жены на распоряжение недвижимостью . Ведь без такого согласия договор аренды (если он заключается на срок более 1 года) просто не зарегистрируют в органе Росреестра . Кроме того, жена может через суд признать договор аренды недействительным .

Внимание! Если ИП-упрощенец собирается сдавать недвижимость в аренду, то ему надо дополнить коды видов его деятельности в ЕГРИП кодом 68.20 "Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом". Тогда с арендных доходов он будет уплачивать налог при УСН. Иначе налоговики при проверке могут обложить арендную плату НДФЛ как доход обычного физлица .

Полученные в период брака доходы от предпринимательской деятельности - тоже общая собственность супругов . Тем не менее ИП как арендодатель помещения, принадлежащего жене, всю сумму арендной платы учитывает в "упрощенных" доходах. Это нам подтвердил и специалист Минфина.

Учет предпринимателем платы за сдачу в аренду недвижимости, принадлежащей супруге

Косолапов Александр Ильич, государственный советник РФ 1 класса

- Если у предпринимателя имеется нотариально заверенное согласие супруги на распоряжение их совместной собственностью - нежилым помещением и в договоре аренды в качестве арендодателя указан сам ИП, тогда для целей применения УСН он учитывает в доходах всю сумму арендной платы, полученную от арендатора.

Мы спросили у специалиста ФНС, может ли супруга предпринимателя, на которую оформлена недвижимость, уменьшить сумму налога, подав в инспекцию заявление о пересчете и документы, подтверждающие, что помещение ее муж использовал в бизнесе?

Расчет налога на имущество физлиц по сдаваемой ИП в аренду недвижимости жены

Хритинина Ольга Витальевна, начальник отдела налогообложения имущества юридических лиц Управления налогообложения имущества ФНС России

- Действительно, применение предпринимателями упрощенной системы налогообложения предусматривает их освобождение от уплаты налога на имущество физических лиц в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности (за некоторым исключением) .

Однако это освобождение предоставляется только тем физическим лицам, которые, будучи собственниками имущества, а значит, и плательщиками налога, одновременно являются предпринимателями, использующими это имущество в предпринимательской деятельности. Об этом говорится и в Письме Минфина России от 26.06.2017 N 03-11-11/39935 (предпоследний абзац).

Внимание! Доходы от продажи недвижимости, приобретенной после 01.01.2016, освобождаются от НДФЛ, если она была в собственности 5 лет и более .

пп. 1, 2 ст. 34 СК РФ.
п. 2 ст. 209, ст. 608 ГК РФ.
Постановления АС ДВО от 19.01.2017 N Ф03-5944/2016; ФАС ЗСО от 11.04.2014 N А81-271/2013.
п. 3 ст. 35 СК РФ; Письмо Минфина от 26.04.2013 N 03-11-11/14657.
п. 2 ст. 609 ГК РФ.
п. 3 ст. 35 СК РФ.
Письмо Минфина от 13.08.2013 N 03-11-11/32808.
п. 2 ст. 34 СК РФ.
п. 3 ст. 408 НК РФ.
п. 3 ст. 346.11 НК РФ.
п. 4 ст. 217.1 НК РФ; п. 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ.
п. 17.1 ст. 217 НК РФ (ред., действ. до 01.01.2016); п. 4 ст. 229 НК РФ; п. 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ.
подп. 2 п. 2 ст. 220, подп. 2 п. 1, п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ.

Ситуация 2. Нежилое помещение приобретено до брака

В этом случае помещение - личная собственность жены . И чтобы муж-ИП мог законно сдавать его в аренду, нужны основания.

Рассмотрим все возможные варианты, а также их плюсы и минусы.

Вариант 1. Жена передает мужу-ИП помещение в безвозмездное пользование по договору ссуды .

С налоговой точки зрения это вряд ли устроит супруга-упрощенца. Ведь тогда у него возникает внереализационный доход, равный рыночной стоимости аренды идентичного помещения. Доход надо учитывать последним числом каждого месяца, в котором ИП использует имущество . Рыночную стоимость аренды можно подтвердить одним из следующих документов:

или справкой, составленной ИП на основе доступной информации об арендной плате за такое же имущество (например, из СМИ);
или отчетом независимого оценщика.

То есть предпринимателю, по сути, придется дважды учитывать доход от сдачи помещения в аренду. На фоне такого минуса совсем неубедительно выглядят плюсы этого варианта:

долгосрочный договор передачи помещения в безвозмездное пользование не нужно регистрировать в Росреестре;
у супруги предпринимателя не будет доходов, облагаемых НДФЛ;
если ИП применяет "доходно-расходную" УСН, он может учесть в расходах затраты на содержание и ремонт полученного в ссуду помещения .

Вариант 2. Супруги заключают у нотариуса брачный договор , в котором прописывают, что на добрачное имущество в виде такого-то помещения распространяется режим общей собственности . После чего муж-ИП может распоряжаться этим помещением так же, как приобретенным в браке (см. ситуацию 1).

Но риски возникают у супруги ИП, которой надо знать следующее :

чтобы изменить или расторгнуть брачный договор, нужно согласие мужа;
нельзя в одностороннем порядке отказаться от исполнения брачного договора. Иначе муж через суд может потребовать исполнить договор. В нашем случае - потребовать, чтобы помещение было перерегистрировано в общую совместную собственность.

То есть этот вариант подойдет супругам, которые всецело доверяют друг другу.

О преимуществах и недостатках ведения бизнеса без образования юридического лица читайте: 2016, N 19, с. 34.

Вариант 3. Супруга ИП тоже регистрируется как предприниматель и сдает помещение от своего имени. Как правило, в этом случае для применения выбирается упрощенная либо патентная система налогообложения.

У этого варианта есть два не очень приятных момента.

1. Даже при нулевом доходе ИП должны платить за себя фиксированные взносы на пенсионное и медицинское страхование .

Сумма в 2018 г., руб.

Фиксированный взнос на ОПС

Дополнительные пенсионные взносы для ИП, чей доход за год превысил 300 000 руб.

1% от годовой суммы дохода, превышающей 300 000 руб., но не более 185 815 руб. ((26 545 руб. x 8) - 26 545 руб.)

Фиксированный взнос на ОМС

И если ИП на упрощенке могут либо учесть в расходах всю сумму взносов за себя - при "доходно-расходной" УСН, либо уменьшить на нее налог - при "доходной" УСН , то ИП, применяющие патентную систему, страховые взносы никак не учитывают.

2. Если после утраты статуса ИП супруга решит продать нежилое помещение, то она не сможет воспользоваться имущественным вычетом по НДФЛ. Ей придется заплатить налог со всей суммы, вырученной от продажи. При этом срок владения недвижимостью значения не имеет.

А все потому, что освобождение от НДФЛ не применяется к недвижимости, которую гражданин в свою бытность ИП использовал в предпринимательской деятельности. Такова устойчивая позиция Минфина .

Внимание! При определении размера дохода, полученного от скрытого предпринимательства, расходы гражданина не вычитаются .

Чего точно не стоит делать владелице нежилого помещения, купленного до брака, так это сдавать его в аренду в статусе физлица.

Во-первых, если сей факт станет известен налоговикам, то они могут усмотреть в этом фактическое ведение предпринимательской деятельности и предъявить налоговые претензии .

Допустим, что НДФЛ с владелицы помещения удерживают арендаторы как налоговые агенты. Однако предприниматели, не заявлявшие в ИФНС о применении спецрежима, должны платить не только НДФЛ, но и НДС . Если женщину признают ИП, то налоговики выделят НДС расчетным путем исходя из размера арендной платы . Кроме того, они начислят пени и штраф за неуплату НДС , а также штраф за неподачу деклараций по этому налогу .

А во-вторых, какой смысл отдавать в бюджет НДФЛ 13%, при этом рискуя навлечь на себя налоговые неприятности, если можно совершенно легально платить с дохода в виде арендной платы, к примеру, 6% как ИП на "доходной" упрощенке?

п. 1 ст. 36 СК РФ.
п. 1 ст. 689 ГК РФ.
п. 1 ст. 248, п. 8 ст. 250 НК РФ; п. 2 Информационного письма Президиума ВАС от 22.12.2005 N 98; Письмо Минфина от 25.08.2014 N 03-11-11/42295.
подп. 3 п. 1 ст. 346.16 НК РФ; ст. 695 ГК РФ.
ст. 41 СК РФ.
п. 1 ст. 42 СК РФ.
ст. 43 СК РФ.
п. 1 ст. 430 НК РФ.
подп. 7 п. 1 ст. 346.16, п. 3.1 ст. 346.21 НК РФ; Письма Минфина от 23.09.2016 N 03-11-11/55767, от 24.03.2016 N 03-11-11/16418.
Письма Минфина от 25.07.2017 N 03-04-05/47264, от 24.05.2017 N 03-04-05/31781.
п. 12 Постановления Пленума ВС от 18.11.2004 N 23.
Письмо Минфина от 26.10.2017 N 03-04-05/70443.
Апелляционные определения Саратовского облсуда от 16.02.2017 N 33а-1021/2017, от 14.01.2016 N 33А-134/2016; Смоленского облсуда от 24.10.2017 N 33а-3936/2017; Орловского облсуда от 16.06.2016 N 33а-1965/2016; Решения Московского райсуда г. Санкт-Петербурга от 20.06.2017 N 2А-3434/2017~М-11689/16; Мегионского горсуда ХМАО от 21.05.2015 N 2-780/2015~М-597/2015.
п. 1 ст. 143 НК РФ.
п. 17 Постановления Пленума ВАС от 30.05.2014 N 33.
ст. 122 НК РФ.
п. 1 ст. 119 НК РФ.

Мы используем файлы Cookie. Просматривая сайт, Вы принимаете Пользовательское соглашение и Политику конфиденциальности. --> Мы используем файлы Cookie. Просматривая сайт, Вы принимаете Пользовательское соглашение и Политику конфиденциальности.

Российское законодательство не содержит запрета в заключении договора аренды нежилого помещения между юридическим лицом и иностранным гражданином, который не является индивидуальным предпринимателем.

Исходя из имеющейся информации в СПС КонсультантПлюс, иностранный гражданин, желающий заключить договор аренды нежилого помещения должен находиться на территории РФ в соответствии с установленным порядком (законно находится в РФ).

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 25.07.2002 N 115-ФЗ "О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации" законно находящийся в Российской Федерации иностранный гражданин - лицо, имеющее действительные вид на жительство, либо разрешение на временное проживание, либо визу и (или) миграционную карту, либо иные предусмотренные федеральным законом или международным договором Российской Федерации документы, подтверждающие право иностранного гражданина на пребывание (проживание) в Российской Федерации;

ст. 2, Федеральный закон от 25.07.2002 N 115-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации"

Организация, которая в качестве арендодателя заключила договор аренды нежилого помещения с иностранным гражданином, находящимся на территории РФ с нарушением установленного порядка, может быть привлечена к ответственности по ч. 3 ст. 18.9 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

В соответствии с ч. 3 ст. 18.9 КоАП РФ предоставление жилого помещения или транспортного средства либо оказание иных услуг иностранному гражданину или лицу без гражданства, находящимся в Российской Федерации с нарушением установленного порядка или правил транзитного проезда через ее территорию, влечет наложение административного штрафа: на граждан в размере от двух тысяч до четырех тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати пяти тысяч до тридцати тысяч рублей; на юридических лиц - от двухсот пятидесяти тысяч до трехсот тысяч рублей.

Как следует из данной нормы, правонарушением является не только предоставление жилого помещения или транспортного средства, но и оказание иных услуг.

В силу п. 1 ст. 650 Гражданского кодекса РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

По нашему мнению, предоставление нежилого помещения в аренду возможно рассматривать как оказание гражданину услуг по аренде нежилого помещения.

Следовательно, организация, которая в качестве арендодателя заключила договор аренды нежилого помещения с иностранным гражданином, находящимся на территории РФ с нарушением установленного порядка, может быть привлечена к ответственности по ч. 3 ст. 18.9 КоАП РФ.

Данный вывод подтверждается судебной практикой.

В Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 04.04.2012 N А45-8133/2011 суд указал, что оказание иностранным гражданам услуг в виде предоставления нежилого помещения для проживания охватывается диспозицией ч. 3 ст. 18.9 КоАП РФ.

В Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 10.07.2014 N А52-3538/2013 суд отметил, что субъектом правонарушения, рассматриваемого в ч. 3 ст. 18.9 КоАП РФ, является любое лицо, оказавшее услуги иностранному лицу или лицу без гражданства, находящимся в Российской Федерации с нарушением установленного порядка или правил транзитного проезда через ее территорию, а в данном случае является доказанным факт проживания иностранного гражданина, находящегося на территории Российской Федерации с нарушением режима пребывания, в бытовом вагончике, предоставленном заявителем. Суд отметил, что диспозицией ч. 3 ст. 18.9 КоАП РФ незаконными действиями признаются не только предоставление иностранному лицу, нарушающему режим пребывания на территории Российской Федерации, жилого помещения, но и оказание иных услуг, в том числе предоставление нежилого помещения для проживания и отдыха.

Таким образом, для заключения договора аренды иностранный гражданин должен иметь документ, удостоверяющий его личность, а также документы, подтверждающие его законное нахождение в Российской Федерации (вид на жительство, либо разрешение на временное проживание, либо визу и (или) миграционную карту, либо иные предусмотренные федеральным законом или международным договором Российской Федерации документы, подтверждающие право иностранного гражданина на пребывание (проживание) в Российской Федерации). Других особенностей заключения договора аренды нежилого помещения между юридическим лицом и иностранным гражданином не установлено.

Подборка документов:

Статья: Налоговые последствия от сдачи помещений в аренду иностранцам: иностранец иностранцу рознь (Фролова М.) ("Консультант", 2013, N 19)

Что считается совместно нажитым имуществом

доходы от любого вида деятельности, в том числе трудовой и интеллектуальной;
все выплаты, включая пенсионные начисления и пособия, кроме тех сумм, у которых есть специальное целевое назначение;
денежные средства на счетах;
движимое и недвижимое имущество, приобретенное с совместных доходов;
ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в коммерческие и некоммерческие структуры.

Совместно нажитое имущество считается таковым, даже есть супруг или супруга официально не работали и имели на это веские основания, а также если один из них зарабатывал существенно больше. Такой режим действует, если не был заключен брачный контракт с иными условиями.

Личные и общие обязательства

Определяя, как сохранить имущество при банкротстве физических лиц, важно исходить из характера обязательств. Они могут быть личными, то есть кредиторы имеют претензии только к одному из супругов, или общими, когда семейная пара берет на себя совместную ответственность. Для погашения требований кредиторов изначально используется только личное имущество должника, после этого в недостающей части – причитающаяся ему доля совместной собственности. Если обязательства общие, только после этих шагов используется конкурсная масса того имущества, которое приходится на долю второго супруга. Остаток средств возвращается. При солидарной ответственности распределение долей супругов между собой роли не играет. Общая задолженность будет погашаться совместным имуществом. Если размер исполненных требований одним из супругов превысил причитающуюся ему долю, он может воспользоваться правом регрессного требования. Выстроить правильный алгоритм действий и оценить риски позволят своевременный правовой анализ ситуации и консультация квалифицированного юриста.

Имущество бывшего супруга

Имущество, которое не является совместной собственностью

В вопросе, как сохранить имущество при банкротстве физических лиц, важно учитывать, какие вещи и объекты не являются совместной собственностью супругов. Это:

недвижимость и другое имущество, приобретенное до официальной регистрации брака, даже если должник проживает в нем или полноценно использует для своих нужд;
имущество, приобретенное в период брака, но за личные средства, которые были у одного из супругов до официальной регистрации союза;
средства материнского капитала;
предметы и вещи индивидуального пользования, кроме дорогостоящих предметов роскоши и драгоценных украшений;
унаследованное имущество или вещи, полученные в дар;
исключительные и авторские права на результаты интеллектуальной деятельности.

В случае неправомерного включения таких пунктов в конкурсную массу заинтересованная сторона имеет право обжаловать такие действия финансового управляющего. Это еще одна из причин, почему важно полноценное юридическое сопровождение процедуры банкротства.

Презумпция равенства при разделе

Супруг гражданина-должника получает половину стоимости от реализации конкурсного имущества при банкротстве, если на него распространяется режим совместной собственности. Право 50/50 % является презумпцией равенства долей, если иное не оговорено во внесудебном соглашении, брачном контракте и при этом обязательства не являются совместными. Финансовый управляющий применяет общий порядок реализации. Если совместно нажитое имущество включено в конкурсную массу, супруг должника обязан передать его по требованию и не чинить препятствий. В случае предварительной продажи такого имущества передаются денежные средства за него. Учинение препятствий позволяет финансовому управляющему подать иск в суд об истребовании имущества из чужого незаконного владения. За кредиторами сохраняется право обжалования в суде перераспределения имущества между супругами, например, путем составления соглашения о разделе уже после того, как истек срок погашения обязательств.

Что нельзя реализовать в счет долгов

Финансовый управляющий не может включить в конкурсную массу:

единственное имеющееся у должника и членов его семьи жилое помещение или его часть, кроме случаев, когда объект недвижимости находится в залоге по ипотеке;
земельный участок, на котором расположено единственное пригодное для проживания семьи должника жилье, если он не является условием ипотеки;
предметы обихода и обычной домашней обстановки, детские вещи, вещи индивидуального пользования. Исключения составляют предметы роскоши и драгоценные украшения;
имущество для профессиональной деятельности физического лица-банкрота и членов его семьи, если стоимость не превышает 10 тысяч рублей;
домашних животных, скот, птицу, пчел, корма и хозяйственные постройки для их содержания, если они не используются в предпринимательской деятельности;
продукты питания и денежную сумму, которая составляет прожиточный минимум для должника и всех членов его семьи;
государственные призы, награды, почетные звания;
транспортное средство должника-инвалида, позволяющее ему передвигаться.

Брачный контракт

Один из законных способов, как сохранить имущество при банкротстве, – брачный контракт. С его помощью изменяется стандартный режим собственности совместно нажитого имущества на усмотрение сторон. При разрешении споров, в том числе в рамках процедуры банкротства, суд обязан учитывать эти положения. Однако брачный контракт – не панацея. Во-первых, у кредиторов есть право обжаловать все сделки за период трех лет до инициирования банкротства. Во-вторых, очевидно невыгодные условия контракта для одного из супругов могут стать причиной того, что соглашение будет признано судом недействительным. То есть заключать брачный контракт накануне реализации имущества или непосредственно перед процедурой банкротства опрометчиво. Такой шаг предпринимается заблаговременно, в том числе для минимизации рисков в ходе предпринимательской деятельности. Преимущество брачного договора в том, что на каждый предмет и объект имущества супругов можно установить совместную, долевую или раздельную собственность. Это дополнительная защита от взысканий.

Смена режима собственности

Алгоритм действий для защиты интересов

Закон позволяет раздел имущества супругов при банкротстве. Для этого нужно:

обратиться за консультацией к квалифицированному юристу;
выделить личное имущество;
заявить права на долевую собственность супругов;
собрать доказательства в подтверждение;
составить и подать исковое заявление;
заявить свои права и отстоять позицию в суде.

Допускается обжалование решений финансового управляющего о включении того или иного имущества в конкурсную массу, и оно может быть истребовано. Обоснованием требований являются аргументы, какие именно интересы супруга должника затронуты, нарушены ли права лиц, которые находятся на иждивении у супругов. В такой категории дел в качестве третьих лиц могут привлекаться кредиторы. В таком процессе важна полноценная правовая поддержка. Если несвоевременно отреагировать, убытки от реализованного имущества сложно восполнить.

Особенности установления совместно нажитого имущества

Читайте также: