Что является правовым актом утверждаемым представителем нанимателя
Обновлено: 17.05.2024
О регулировании отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования
ПРАВИТЕЛЬСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 декабря 2014 г. № 1318
МОСКВА
О регулировании отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования
(В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 23.12.2016 № 1454)
Во исполнение части 6 статьи 911 и пункта 2 части 1 статьи 912 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3 части 7 статьи 5529 Градостроительного кодекса Российской Федерации и пункта 5 статьи 261 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Правительство Российской Федерации постановляет:
1. Утвердить прилагаемые:
типовой договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования;
требования к организациям, являющимся наймодателями по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования в отношении жилых помещений частного жилищного фонда;
перечень документов, подтверждающих право заявителя, претендующего на участие в аукционе на право заключения договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, выступать наймодателем по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования;
перечень документов, подтверждающих право наймодателя и нанимателя на заключение договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования при государственной регистрации возникающего на основании такого договора ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение.
2. Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации утвердить:
форму декларации о соответствии требованиям к организациям, являющимся наймодателями по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования в отношении жилых помещений частного жилищного фонда, утвержденным настоящим постановлением;
форму декларации наймодателя по договору найма жилого помещения социального использования об отсутствии других граждан, имеющих право на заключение договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования в отношении указанного жилого помещения, или о наличии иных жилых помещений, которые могут быть предоставлены указанным гражданам по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования.
3. Рекомендовать органам государственной власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления муниципальных образований, на территориях которых осуществляется или планируется предоставление жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, образовать общественные советы с участием представителей заинтересованных социально ориентированных некоммерческих организаций в целях организации общественного контроля за деятельностью наймодателей по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, проведения независимой оценки качества работы таких наймодателей и обращения при необходимости в орган государственного жилищного надзора по вопросу о дополнительной проверке деятельности таких наймодателей.
4. Пункт 9 требований, утвержденных настоящим постановлением, вступает в силу с 1 мая 2015 г.
Председатель ПравительстваРоссийской Федерации Д.Медведев
УТВЕРЖДЕНпостановлением ПравительстваРоссийской Федерацииот 5 декабря 2014 г. № 1318
ТИПОВОЙ ДОГОВОРнайма жилого помещения жилищного фонда социального использования N ___________
(место заключения договора)
"__" ________________ 20__ г.(дата, месяц, год)
(наименование наймодателя - органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченного выступать соответственно от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования в качестве собственника жилого помещения
государственного или муниципального жилищного фонда социального использования, или уполномоченная указанным органом организация либо организация, являющаяся собственником жилого помещения частного жилищного фонда социального использования или уполномоченная собственником такого жилого помещения, - указать нужное)
(органом государственной власти или органом местного самоуправления, уполномоченным выступать соответственно от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования в качестве собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда социального использования,
или уполномоченной указанным органом организацией либо собственником жилого помещения или организацией, уполномоченной собственником жилого помещения, - указать нужное)
находящегося в собственности ________________________________________________
(наименование собственника жилого помещения - Российская Федерация, наименование субъекта Российской Федерации,
наименование муниципального образования, наименование организации или фамилия, имя, отчество физического лица - указать нужное)
на основании _______________________________________________________________
(наименование документа, которым организация уполномочена собственником жилого помещения выступать наймодателем жилого помещения)
от "___" _________ 20___ г. N ____________1, в лице _____________________________ ___________________________________________________________________________,
(фамилия, имя, отчество должностного лица)
действующего на основании __________________________________________________
реквизиты документа, которым установлены
полномочия должностного лица действовать от имени органа (организации), являющегося (являющейся) наймодателем)
именуемый в дальнейшем наймодателем, с одной стороны, и гражданин (гражданка)
(фамилия, имя, отчество)
_________________________________________________ серия _______ N __________
(паспорт гражданина Российской Федерации или наименование иного документа, подтверждающего гражданство Российской Федерации, а в предусмотренных международным договором Российской Федерации случаях - документ, удостоверяющий личность иностранного гражданина или лица без гражданства, - указать нужное)
выдан "___" ____________ 20__ г. _____________________________________________,
(дата, месяц, год)
(наименование органа, выдавшего документ)
именуемый в дальнейшем нанимателем, с другой стороны, именуемые в дальнейшем сторонами, на основании решения наймодателя о предоставлении жилого помещения от "___" _____________ 20___ г. N ____________ заключили настоящий договор о нижеследующем:
I. Предмет договора
1. По настоящему договору наймодатель обязуется передать нанимателю во владение и пользование для проживания на условиях, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и настоящим договором, ___________________________________________________________________________
(квартиру в наемном доме социального использования, часть жилого дома, являющегося наемным домом социального использования, либо являющийся наемным домом социального использования жилой дом - указать нужное)
общей площадью _____________________ кв. метров, состоящую(ий) из _____ комнат(ы) жилой площадью__________ кв. метров и таких помещений вспомогательного использования, как кухня - ___, коридор - ___, ванная комната - ___, санузел - ___, встроенный шкаф - ___, кладовая - ___, _____________________ - ___, иное помещение _____________ - ____2, имеющую(ий) выход на балкон - ______, лоджию - _______, веранду - ______, террасу - ______3, расположенную(ый) по адресу: ___________________________________________________________________________, ___________________________________________________________________________,
(наименование населенного пункта, улица, проспект, переулок, проезд и др.)
д. ___, корп._____ (при необходимости), кв. ____ (при необходимости) (далее - жилое помещение), обеспеченную(ый) оборудованием для предоставления следующих коммунальных услуг: ________________________________________________________
(горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, поставки твердого топлива при наличии печного отопления) - указать нужное)
2. Наймодатель подтверждает, что жилое помещение:
а) отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства Российской Федерации и пригодно для постоянного проживания граждан;
(свободно от прав третьих лиц или находится в залоге у __________________ в целях обеспечения _____________ - указать нужное (в случае если жилое помещение находится в залоге, указать залогодержателя и цели кредита (займа), в обеспечение которого предоставлен залог жилого помещения)
3. Неотъемлемой частью настоящего договора является передаточный акт, подписанный сторонами. В случае если в передаточном акте указаны недостатки жилого помещения, за которые отвечает наймодатель, такие недостатки устраняются наймодателем за его счет в согласованный в передаточном акте срок, после чего стороны составляют новый передаточный акт без указания на недостатки, который также является неотъемлемой частью настоящего договора.
4. Совместно с нанимателем в жилом помещении могут проживать следующие члены его семьи:
(фамилия, имя, отчество члена семьи и степень родства с нанимателем)
(фамилия, имя, отчество члена семьи и степень родства с нанимателем)
(фамилия, имя, отчество члена семьи и степень родства с нанимателем)
(фамилия, имя, отчество члена семьи и степень родства с нанимателем)
(фамилия, имя, отчество члена семьи и степень родства с нанимателем)
(фамилия, имя, отчество члена семьи и степень родства с нанимателем)
(фамилия, имя, отчество члена семьи и степень родства с нанимателем)
(фамилия, имя, отчество члена семьи и степень родства с нанимателем)
(фамилия, имя, отчество члена семьи и степень родства с нанимателем)
(фамилия, имя, отчество члена семьи и степень родства с нанимателем)
II. Обязанности сторон
5. Наниматель обязан:
а) соблюдать правила пользования жилыми помещениями;
б) использовать жилое помещение в соответствии с его назначением и в пределах, которые установлены Жилищным кодексом Российской Федерации;
в) поддерживать жилое помещение в надлежащем санитарном состоянии;
г) соблюдать санитарные правила при пользовании __________________________
(помещениями общего пользованияв наемном доме социального
использования, являющемся многоквартирным домом, - указать, если жилое помещение расположено в многоквартирном доме, а при предоставлении внаем являющегося наемным домом социального использования жилого дома поставить прочерк)
а также земельным участком, на котором расположен наемный дом социального использования, и объектами благоустройства, расположенными на таком земельном участке;
д) при обнаружении неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, немедленно сообщать об этом наймодателю, принимать возможные меры по устранению последствий неисправностей, создающих угрозу возникновения аварийной ситуации и требующих принятия безотлагательных мер4;
е) не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения;
ж) своевременно и в полном объеме вносить плату за наем жилого помещения и коммунальные услуги в порядке и размере, указанных в разделе V настоящего договора;
з) при досрочном расторжении настоящего договора или по истечении его срока действия сдать по передаточному акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, а также погасить задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг5;
и) при досрочном расторжении настоящего договора или по истечении его срока действия, за исключением случая заключения нанимателем договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования на новый срок в отношении жилого помещения, освободить жилое помещение в течение _________ дней со дня расторжения или истечения срока действия настоящего договора. В случае отказа освободить жилое помещение наниматель и члены его семьи подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения в соответствии со статьей 9112 Жилищного кодекса Российской Федерации;
к) допускать в жилое помещение в согласованное сторонами время (с предупреждением нанимателя не менее чем за 3 дня) представителей наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного надзора (контроля) и муниципального жилищного контроля для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, выполнения необходимых ремонтных работ, проверки состояния и приемки жилого помещения в случае расторжения настоящего договора, а для ликвидации аварий - в любое время;
л) информировать наймодателя о возникновении у нанимателя и (или) у членов его семьи, указанных в пункте 4 настоящего договора, права пользования другими жилыми помещениями на территории ___________________________________________________________________________,
(наименование муниципального образования, на территории которого расположено предоставленное по настоящему договору жилое помещение, или наименование города федерального значения (гг. Москва, Санкт-Петербург и Севастополь), на территории которого расположено такое жилое помещение, - указать нужное)
предоставленными им по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, договору безвозмездного пользования или на основании членства в жилищном, жилищно-строительном кооперативе либо в ином специализированном потребительском кооперативе или принадлежащими им на праве собственности, если размер общей площади таких жилых помещений в расчете на нанимателя и указанных членов его семьи превышает установленную норму предоставления жилого помещения по договору социального найма, которая на дату заключения настоящего договора составляет ____________ кв. метров на 1 человека, не позднее 2 месяцев со дня возникновения указанного права;
(иные не противоречащие законодательству Российской Федерации обязанности нанимателя, согласованные сторонами, - указать при наличии)
6. Временное отсутствие нанимателя и (или) членов его семьи, указанных в пункте 4 настоящего договора, не влечет за собой изменение их обязанностей по настоящему договору.
7. Наймодатель обязан:
а) обеспечить надлежащее содержание, текущий и капитальный ремонт ___________________________________________________________________________;
(наемного дома социального использования, в котором находится жилое помещение, либо являющегося наемным домом социального использования жилого дома - указать нужное)
б) осуществлять содержание, текущий и капитальный ремонт жилого помещения. К текущему ремонту жилого помещения, выполняемому наймодателем за свой счет, относятся такие работы, как побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного (расположенного внутри квартиры или являющегося наемным домом социального использования жилого дома) инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения и газоснабжения). К капитальному ремонту жилого помещения, выполняемому наймодателем за свой счет, относятся такие работы, как замена дверных створок, коробов и наличников, оконных переплетов, замена полов, замена внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения и газоснабжения)6;
в) информировать нанимателя о проведении капитального ремонта наемного дома социального использования не позднее чем за 3 месяца до начала работ;
г) по требованию нанимателя составить акт причинения вреда в случае причинения вреда жилому помещению и имуществу нанимателя с указанием в нем подробного описания вреда жилому помещению и имуществу нанимателя, причин причинения такого вреда (если возможно установить такую причину). Акт должен быть подписан сторонами, а также представителями специализированных организаций, работниками ремонтно-эксплуатационной организации и аварийно-технических служб в случае их участия в осмотре жилого помещения и имущества нанимателя;
д) обеспечивать предоставление нанимателю и совместно проживающим с ним гражданам коммунальных услуг, указанных в пункте 1 настоящего договора, качество которых должно соответствовать правилам предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов;
е) принять в соответствии с подпунктом "з" пункта 5 настоящего договора жилое помещение у нанимателя по передаточному акту после расторжения или прекращения настоящего договора;
ж) по заявлению нанимателя принять (с приложением необходимых документов) и передать в орган регистрационного учета документы, необходимые для регистрации или снятия с регистрационного учета нанимателя и членов его семьи, указанных в пункте 4 настоящего договора, по месту жительства в жилом помещении или временных жильцов, указанных в подпункте "г" пункта 9 настоящего договора, по месту пребывания в жилом помещении, и предоставить нанимателю документы, подтверждающие произведенную регистрацию или снятие с регистрационного учета;
На заметку: Не разрабатывайте типовую форму для лица, назначаемого на должность главы местной администрации по контракту. Ее утверждает регион своим законом
Ошибка 1. Трудовой договор не соответствует нормам законодательства
При разработке формы типового договора муниципалитеты часто допускают перекосы между общими и специальными нормами законодательства. Например, обязательные условия трудового договора с муниципальным служащим соответствуют статье 57 ТК, но не отвечают нормам Закона № 25-ФЗ. Бывает и наоборот: разработчики выполнили требования Закона № 25-ФЗ, но не учли нормы трудового законодательства.
Ошибка 2. Неверно определили работодателя
Представителем нанимателя может быть должностное, а не юридическое лицо
Трудовой кодекс не ограничивает круг лиц, которые могут быть представителями нанимателя (работодателями). Однако Закон № 25-ФЗ исходит из того, что таким представителем должно быть не юридическое, а должностное лицо:
- глава муниципального образования;
- руководитель органа местного самоуправления;
- председатель избирательной комиссии муниципального образования;
- иное лицо, уполномоченное исполнять обязанности представителя нанимателя (работодателя).
Соблюдайте три правила:
1. Укажите в качестве стороны трудового договора со служащим муниципальное образование. Его наименование пропишите так же, как в уставе.
2. Укажите должность и Ф. И. О. лица, которое действует от имени муниципального образования как представитель нанимателя.
3. Перечислите документы, на основании которых действует представитель нанимателя. Это может быть, например, устав муниципального образования, решение представительного органа либо иной муниципальный правовой акт, который наделяет должностное лицо полномочиями представителя нанимателя.
Как сформулировать преамбулу, посмотрите в образце трудового договора (в конце статьи).
Ошибка 3. Не обозначили характер трудовых отношений
Трудовой договор с муниципальным служащим должен содержать ссылку на особенности (характер) трудовых отношений между сторонами. Многие разработчики типовых договоров об этом забывают. Предлагаем вариант формулировки.
Ошибка 4. Не указали обязательные условия трудового договора
Договор должен содержать обязательные условия, перечисленные в статье 57 ТК.
1. Место работы — наименование структурного подразделения, в котором будет работать муниципальный служащий.
2. Трудовая функция муниципального служащего — должность муниципальной службы, на которую поступает гражданин. Не забудьте указать группу и категорию, если они предусмотрены для данной должности.
3. Права и обязанности муниципального служащего и представителя нанимателя (работодателя). Их перечни указаны в статьях 11 и 12 Закона № 25-ФЗ и статье 22 ТК.
4. Дата начала работы и срок действия договора, если он срочный.
5. Условия оплаты труда: размер тарифной ставки или должностного оклада работника, доплаты, надбавки и поощрительные выплаты.
6. Условия, определяющие в необходимых случаях характер работы (например, подвижной, разъездной, в пути и т. д.).
7. Условие об обязательном социальном страховании работника.
Если инспектор труда выяснит, что в трудовом договоре не хватает обязательных условий, он может сразу оштрафовать должностное лицо МСУ на сумму до 10 тыс. руб., а сам ОМСУ — до 50 тыс. руб. (ч. 4 ст. 5.27 КоАП). За повторное нарушение чиновнику выпишут штраф до 20 тыс. руб., ОМСУ — до 70 тыс. руб. (ч. 5 ст. 5.27 КоАП).
На заметку: Почему в договор с муниципальным служащим не нужно включать положение об условиях труда
Ошибка 5. Заключили срочный трудовой договор, но причину не указали
Важно: Если стороны не оговорили в трудовом договоре срок его действия, то договор считается заключенным на неопределенный срок (ст. 58 ТК)
По общему правилу муниципальное образование заключает со служащим бессрочный трудовой договор. Случаи, когда договор может быть срочным, предусмотрены в статье 59 ТК. Например, она разрешает установить срок, в течение которого служащий будет замещать временно отсутствующего работника. При этом за последним сохраняют место работы. Срочный трудовой договор можно заключить и с тем, кто поступает на работу, связанную с непосредственным обеспечением деятельности должностных лиц МСУ, а также с пенсионером по возрасту.
Кадровые службы ОМСУ нередко обозначают только срок действия договора, но не указывают, по какой причине он является срочным. Это нарушение. Чтобы его избежать, достаточно дать ссылку на конкретную норму статьи 59 ТК или федерального закона, послужившую основанием для заключения срочного трудового договора.
Ошибка 6. Включили условие об испытательном сроке в ситуации, когда его устанавливать нельзя
В трудовой договор можно включить условие об испытательном сроке не более трех месяцев. Если вы заключаете договор сроком от двух до шести месяцев, то максимальный срок испытания — две недели (ст. 70 ТК).
На заметку: Выпускнику нельзя установить испытательный срок, если со дня получения диплома о профессиональном образовании еще не прошел один год
Не предусматривайте испытательный срок, если муниципальное образование:
- назначает гражданина на должность по результатам конкурса;
- заключает трудовой договор с выпускником, который получил среднее профессиональное или высшее образование по программе с государственной аккредитацией и впервые поступает на работу по полученной специальности;
- принимает на оплачиваемую работу лицо, избранное на выборную должность;
- заключает трудовой договор на срок до двух месяцев.
Эти ограничения установлены в абзаце 4 статьи 70 ТК.
На заметку: Можно ли сделать должностную инструкцию приложением к договору
Трудовое законодательство не рассматривает должностную инструкцию в качестве обязательного документа. Но Закон № 25-ФЗ требует, чтобы органы местного самоуправления регламентировали деятельность муниципального служащего в должностной инструкции. Она закрепляет его трудовую функцию и может быть приложением к трудовому договору. Другой вариант — утвердить должностную инструкцию отдельным муниципальным правовым актом. Это разъяснил Роструд в письме от 31.10.2007 № 4412–6.
ЕКАТЕРИНА ВОРОБЬЕВА, начальник отдела муниципальной службы и кадров администрации Коломенского городского округа Московской области
Читайте также: