Что такое отсрочка платежа по договору аренды
Обновлено: 24.04.2024
Органам государственной власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления рекомендовано предоставлять такие же меры поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства (п. 4 Распоряжения № 670-р).
В данной статье рассматривается ситуация предоставления арендодателем отсрочки уплаты арендных платежей, то есть перенос уплаты задолженности по арендным платежам на более поздний срок.
- отсрочка предоставляется с 1 апреля 2020 г. по 1 октября 2020 г.;
- задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. в срок, предложенный арендаторами, но не позднее 1 января 2023 г., поэтапно, не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;
- в связи с отсрочкой не применяются штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды);
- не допускается установление дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки;
- дополнительные соглашения к договорам аренды, предусматривающие отсрочку, подлежат заключению в течение 7 рабочих дней со дня поступления соответствующего обращения арендаторов.
Учреждение-арендодатель в декабре 2019 года заключило договор передачи своего имущества в аренду с января 2020 года сроком на 12 месяцев, плата за пользование имуществом составляет 600 000 рублей за весь период аренды. Уплата арендных платежей производится в срок не позднее 6-го числа месяца пользования имуществом, в размере 50 000 рублей.
Списание доходов будущих периодов на текущие доходы происходит в конце каждого месяца. Начиная с апреля 2020 года Арендатор не может оплатить аренду имущества, т. к. осуществляет свою деятельность в отрасли российской экономики, в наибольшей степени пострадавшей в условиях распространения новой коронавирусной инфекции. Арендодатель с Арендатором заключили дополнительное соглашение к договору аренды, предусматривающее отсрочку платежа с 01.04.2020 по 01.10.2020.
Сложившаяся задолженность по арендной плате подлежит уплате с 15 января 2021 г. в сумме 25 000 руб. в месяц (½ ежемесячной арендной платы по договору аренды) до погашения задолженности.
Поскольку для данной категории арендаторов Распоряжением № 670-р предусмотрена только отсрочка уплаты арендной платы, то в учреждении следует продолжать ежемесячно отражать начисление арендных платежей (доходы текущего периода). Таким образом, в случае переноса уплаты задолженности по арендным платежам на более поздний срок меняется только график арендных платежей.
В БГУ2 предусмотрена возможность ведения и контроля графиков платежей, а также планов-графиков реализации по договорам с контрагентами. Ведение графиков платежей по договорам с арендаторами дает возможность видеть актуальную задолженность, не терять контроль над дебиторской задолженностью, контролировать своевременное поступление оплаты.
Подробнее о ведении и контроле исполнения графиков.
Функциональность недоступна в базовой версии БГУ2.
Подробный порядок оформления арендодателем в БГ2 документов по учету объектов операционной аренды приведен в статьях:
Датой подписания договора документом Начисление доходов будущих периодов (раздел Услуги, работы, производство — Долгосрочные договоры, аренда), вид операции — Передача в аренду, начислены доходы будущих периодов на сумму договора.
Согласно примеру до апреля 2020 года Арендодатель регулярно получал арендные платежи от арендатора, с апреля поступление арендных платежей прекратилось. При этом арендодатель продолжает ежемесячно отражать начисление арендных платежей (доходы текущего периода) документом Списание доходов будущих периодов.
По ссылке Контроль из карточки договора с Арендатором можно увидеть исполнение договора аренды на текущий момент, например на 30 июня 2020 года.
Из контроля исполнения договора видно, что на дату 30.06.2020 появились просроченные платежи на сумму 150 000 рублей, в том числе просроченные более 30 дней — 100 000 рублей.
План-фактный анализ графиков исполнения договора за период с января по июнь будет выглядеть следующим образом.
Согласно сформированному отчету с 01 января по 30 июня 2020 года исполнение по договору аренды со стороны Арендодателя выполнено согласно плану реализации; начиная с апреля со стороны Арендатора имеются просроченные арендные платежи.
Для отражения факта отсрочки арендной платы согласно заключенному дополнительному соглашению следует скорректировать только график платежей, т. к. платежи переносятся на более поздние сроки, а начисление доходов текущего периода продолжается.
В открывшемся документе на закладке График платежей в графе Изменение по тем месяцам, в которых согласно дополнительному соглашению к договору аренды предоставляется отсрочка, указать сумму платежа с минусом. После чего в графе После изменений по данным месяцам значения будут обнулены. Также следует указать даты, на которые переносятся платежи. Согласно примеру задолженность по арендной плате подлежит уплате с 15 января 2021 г. в сумме 25 000 руб. ежемесячно до погашения долга за апрель–октябрь 2020 г.
По ссылке Контроль из карточки договора можно увидеть, что задолженность исчезла из разряда просроченной.
В программе для формирования Сведений по дебиторской и кредиторской задолженности учреждения (ф. 050-37-69) используется регламентированный отчет Ф. 050-37-69, Сведения по дебиторской и кредиторской задолженности, далее — Отчет ф. 050-37-69.
Автоматическое заполнение Отчета ф. 050-37-69 выполняется на основании данных предварительно заполненных документов Инвентаризация расчетов с контрагентами (раздел Учет и отчетность — Инвентаризация — Инвентаризация расчетов с контрагентами), в которых заполнение граф по долгосрочной задолженности может выполняться автоматически, с использованием механизма графиков платежей, закупок, реализации по договорам с контрагентами.
В рассматриваемом примере в документе Инвентаризация расчетов с контрагентами на дату инвентаризации 30.06.2020 по кнопке Заполнить по данным бухгалтерского учета на закладке Дебиторская заложенность будет отражена общая дебиторская задолженность по счету 205.21 на сумму 450 000 рублей, при этом долгосрочная на сумму 150 000 рублей — платежи, приходящиеся на оплату с июля 2021 года.
По кнопке Расшифровать можно увидеть анализ задолженности по срокам исполнения.
Арендаторам государственного и муниципального имущества
Росимущество информирует предпринимателей арендаторов о возможности отсрочки платежей за арендуемые государственные и муниципальные помещения и освобождение от уплаты арендных платежей за апрель, май и июнь 2020 года.
Чтобы получить отсрочку (освобождение), нужно обратиться в территориальное подразделение Росимущества (областное/муниципальное подразделение, к вашему арендодателю),
Если действующий договор аренды заключен с одним из территориальных управлений Росимущества и организация находится в едином реестре субъектов малого и среднего предпринимательства, она может рассчитывать на отсрочку арендных платежей за апрель, май и июнь 2020 года, со сроком оплаты до конца 2021 года.
Если к тому же деятельность организации находится в списке наиболее пострадавших отраслей, арендаторам предоставляется освобождение от уплаты арендных платежей за апрель, май и июнь 2020 года.
Распоряжение Правительства РФ от 19 марта 2020 г. № 670-р
Постановление Правительства РФ от 03 апреля 2020 г. № 439
Алгоритм получения льгот по аренде госимущества
Арендаторам коммерческой недвижимости
В случае невыполнения обязательства избежать ответственности поможет объявление о форс-мажорных обстоятельствах. Смотрите инструкцию, как составить письмо для арендодателя и получить отсрочку.
Правовые институты, которые могут применяться к договорным отношениям при возникновении кризисной ситуации:
• обстоятельства непреодолимой силы (п. 3 ст. 401 ГК РФ);
• невозможность исполнения обязательства (ст. 416 и 417 ГК РФ);
• существенное изменение обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).
По сложившейся практике, в российском законодательстве не прописано строго определение форс-мажора. Это может быть пожар, наводнение, эпидемия и т. д. При этом форс-мажор должен соответствовать двум критериям – чрезвычайность и непредотвратимость.
Даже если в вашем договоре не обозначены конкретные виды форс-мажорных обстоятельств, вы можете обратиться к Гражданскому кодексу, где п. 3 ст. 401 устанавливает, что лицо, не исполнившее обязательство или исполнившее его ненадлежащим образом, несёт ответственность, если нет доказательства, что исполнение оказалось невозможным из-за непреодолимой силы (то есть форс-мажора).
Чтобы применить положения о форс-мажоре в конкретных сделках, прежде всего необходимо оценить условия договора – этот пункт должен быть прописан надлежащим образом с подробным перечислением обстоятельств, которые можно считать форс-мажорными. Необходимо проработать стратегию защиты: невозможность исполнения обязательства должна быть связана с текущим коронавирусом. Вы можете апеллировать к указам и актам госорганов, которые уже обозначили коронавирус в качестве обстоятельства непреодолимой силы (например, указы мэра, постановления областного правительства, распоряжения Роспотребнадзора и т. д.).
В отношениях с арендодателями также можно воспользоваться и другими способами защиты:
• ст. 416 ГК РФ позволяет прекратить обязательства, если обе стороны договора объективно не могут их исполнить;
• положения ст. 451 ГК РФ позволяют инициировать изменение или расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
В остальных случаях применение положений о форс-мажоре – это исключительно добровольная мера. Таким образом, любое заинтересованное лицо, например арендатор, может обратиться к арендодателю с просьбой освободить его от ответственности за возможные просрочки и нарушения, признав вирус обстоятельством непреодолимой силы. Если исполнить обязательства из-за пандемии невозможно и на этой почве возник спор, то стороны пойдут в суд.
Если наличие форс-мажорных обстоятельств не будет доказано, суд обяжет виновную сторону компенсировать убытки и выплатить неустойку за просрочку исполнения обязательства. Однозначно определить перспективы таких судебных споров нельзя, однако можно предположить, что у многих бизнесменов, пострадавших от ограничений из-за коронавируса, есть на это неплохие шансы.
Невозможность исполнения обязательства должна быть связана с текущим коронавирусом. Вы можете апеллировать к указам и актам гос.органов, которые уже обозначили коронавирус в качестве обстоятельства непреодолимой силы. А это:
Арендодателям
Постановление Правительства РФ от 16 мая 2020 года № 699 "О внесении изменений в Правила предоставления отсрочки (рассрочки) по уплате налогов, авансовых платежей по налогам и страховых взносов"
Налоговая отсрочка для арендодателей - мера поддержки доступна тем, кто предоставил пользователю помещения отсрочку по арендной плате. Арендодатель должен быть собственником недвижимости, а его основной вид деятельности соответствовать коду ОКВЭД 68.2 "Аренда и управление собственным или арендованным имуществом".
Нерабочие недели и режим повышенной готовности существенно повлияли на арендные отношения. Многие коммерческие площади стало невозможно использовать по назначению, а арендаторы получили убыток. Рассказываем, как снизить суммы арендных платежей или получить отсрочку.
Что говорит Закон?
Объявление Президентом России нерабочих дней и введение в субъектах Федерации режима повышенной готовности, предполагающего самоизоляцию граждан и запрет функционирования целого ряда объектов, обусловили появление гибкого законодательного регулирования отношений по аренде недвижимого имущества.
Закон прямо не связывает отсрочку арендных платежей и снижение размера арендной платы. Следуя буквальному толкованию, эти меры могут применяться как одновременно, так и по отдельности. Например, арендатор вправе только потребовать снижения размера арендной платы, но при этом не просить об отсрочке, и наоборот.
Что предусмотрено постановлением Правительства РФ?
Что касается отсрочки уплаты арендной платы, то первое и, может быть, главное, что предусмотрело Правительство РФ в Постановлении, это ограничение круга субъектов, имеющих право просить об отсрочке. К таковым Правительство отнесло лишь арендаторов недвижимости, осуществляющих деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.
К субъектам, имеющим право просить об отсрочке, Правительство отнесло лишь арендаторов недвижимости, осуществляющих деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.
Список таких отраслей установлен специальной Правительственной комиссией. Он сравнительно небольшой:
— авиаперевозки, аэропортовая деятельность, автоперевозки (коды ОКВЭД-2 49.3, 49.4, 51.1, 51.21, 52.23.1, 52.23.11, 52.23.12, 52.23.13, 52.23.19);
— культура, организация досуга и развлечений (ОКВЭД 90);
— физкультурно-оздоровительная деятельность и спорт (ОКВЭД 93, 96.04, 86.90.4);
— деятельность туристических агентств и прочих организаций, предоставляющих услуги в сфере туризма (ОКВЭД 79);
— гостиничный бизнес (ОКВЭД 55);
— общественное питание (ОКВЭД 56);
— деятельность организаций дополнительного образования, негосударственных образовательных учреждений (ОКВЭД 85.41, 88.91);
— деятельность по организации конференций и выставок (ОКВЭД 82.3);
— деятельность по предоставлению бытовых услуг населению (ремонт, стирка, химчистка, услуги парикмахерских и салонов красоты) (ОКВЭД 95, 96.01, 96.02).
Другое ограничение, которое установило Правительство, — это то, что отсрочка не предоставляется в отношении жилых помещений.
Период, на который предоставляется отсрочка, — с даты введения актом органа государственной власти субъекта Федерации режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации до 1 октября 2020 года. Дата заключения дополнительного соглашения об отсрочке значения не имеет. При этом:
— на срок действия соответствующего режима отсрочка предоставляется в размере арендной платы за данный период;
— на срок со дня прекращения соответствующего режима и до 1 октября 2020 года — в объеме 50 % арендной платы.
По соглашению сторон указанные размеры могут быть снижены.
Задолженность по арендной плате, образовавшаяся в результате отсрочки, подлежит уплате не ранее 1 января 2021 года и не позднее 1 января 2023 года поэтапно равными платежами не чаще одного раза в месяц. Размер таких платежей не должен превышать половины ежемесячной арендной платы по договору аренды (при этом не уточняется: какой размер арендной платы должен приниматься во внимание в случае его изменения — действовавший в период образования задолженности или действующий на момент внесения соответствующих платежей, в связи с этим этот вопрос следует детально урегулировать в дополнительном соглашении). Штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами и иные меры ответственности в связи с отсрочкой, а равно никакие дополнительные платежи применяться не должны.
Если в соответствии с договором аренды в арендную плату включены коммунальные платежи или расходы на содержание имущества, то в отношении них отсрочка не предоставляется. Исключение составляют случаи, когда арендодатель в соответствии с актом субъекта РФ был освобожден от данных платежей на период режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.
Стороны договора аренды могут предусмотреть в дополнительном соглашении любые другие условия отсрочки, если они не приведут к ухудшению для арендатора условий, предусмотренных утвержденными Постановлением Правительства № 439 требованиями.
Регулирование в субъектах Российской Федерации
В отношении сдаваемого в аренду недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, органы государственной власти субъектов РФ и органы местного самоуправления вправе предусмотреть иные условия отсрочки. Главное — чтобы эти условия не приводили к ухудшению для арендатора условий, предусмотренных постановлением Правительства РФ № 439.
Например, распоряжением Губернатора Свердловской области от 7.04.2020 г. № 71-РГ утвержден План первоочередных мер поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства в Свердловской области, оказавшихся в зоне риска в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV). Планом предусмотрено предоставление субъектам МСП, осуществляющим определенные виды экономической деятельности (согласно приложению к распоряжению), отсрочки внесения арендной платы за аренду имущества, находящегося в областной (а также муниципальной) собственности за период с апреля по декабрь 2020 г. Согласно Плану, задолженность должна погашаться равными платежами в период с 1 января по 31 декабря 2021 года. В развитие данного плана должен быть принят указ губернатора, а также муниципальные правовые акты, регулирующие особенности и условия предоставления такой отсрочки.
Очевидно, что предложенные Планом меры поддержки ограничивают круг субъектов, имеющих право на получение отсрочки, только субъектами малого и среднего предпринимательства, в то время как постановление Правительства РФ № 439 распространяет свое действие на всех субъектов безотносительно того, относятся ли они к субъектам МСП или нет. В связи с этим уже сейчас понятно, что указ Губернатора Свердловской области, скорее всего, будет издан с учетом федерального регулирования и не ограничится лишь преференциями в пользу субъектов МСП.
1. Арендодатель обязан предоставить отсрочку по уплате аренды арендаторам, осуществляющим деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. № 434 (ниже по тексту). Дата предоставления отсрочки – с даты введения режима повышенной готовности, при условии, что деятельность арендатора указана в постановлении Правительства РФ №434. С момента введения режима повышенной готовности и до завершения данного периода отсрочка предоставляется в полном объеме и в размере 50% до 01 октября 2020.
3. Не нужно получать заключение о форс-мажоре, выдаваемое МТПП для реализации вышеуказанных прав арендатора.
1. Утвердить прилагаемые требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества.
юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям арендодателям объектов недвижимости при предоставлении отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества в соответствии с требованиями, утвержденными настоящим постановлением, предусмотреть уменьшение размера арендной платы с учетом фактического неосуществления арендатором недвижимого имущества деятельности , а также с учетом нерабочих дней , установленных указами Президента Российской Федерации о мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения в связи с новой коронавирусной инфекцией;
руководителям органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления предоставить юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям собственникам объектов недвижимости, предоставившим отсрочку уплаты арендной платы по договорам аренды объектов недвижимого имущества, указанным в пункте 1 требований, утвержденных настоящим постановлением, меры поддержки, касающиеся уплаты налога на имущество организаций, имущество физических лиц, земельного налога, арендной платы за землю по данному объекту недвижимости за период, на который предоставлена отсрочка.
3. Настоящее постановление вступает в силу с даты его официального опубликования.
Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества
1. Настоящие требования применяются к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году за использование недвижимого имущества по договорам аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации и арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции (далее соответственно - договор аренды, отсрочка).
2. Отсрочка предоставляется в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности, за исключением жилых помещений.
3. Отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 г. начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации на следующих условиях:
а) задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;
б) отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 1 октября 2020 г.;
в) штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются;
г) установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не допускается;
д) размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон;
е) если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов.
4. Условия отсрочки, предусмотренные пунктом 3 настоящих требований, применяются к дополнительным соглашениям к договору аренды об отсрочке независимо от даты заключения такого соглашения.
5. Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления могут быть установлены иные условия предоставления отсрочки в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если это не приведет к ухудшению для арендатора условий, предусмотренных настоящими требованиями.
6. Стороны договора аренды могут установить иные условия предоставления отсрочки, если это не приведет к ухудшению для арендатора условий, предусмотренных настоящими требованиями.
Из утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 апреля 2020 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2
1. Утвердить прилагаемый перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.
2. Установить, что перечень , утвержденный настоящим постановлением, используется в том числе в целях применения части 1 статьи 7 Федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)" и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части особенностей изменения условий кредитного договора, договора займа" в отношении заемщиков, относящихся к субъектам малого и среднего предпринимательства, заключивших до дня вступления в силу указанного Федерального закона с кредитором - кредитной организацией или некредитной финансовой организацией, которая осуществляет деятельность по предоставлению кредитов (займов), кредитный договор (договор займа), в том числе кредитный договор (договор займа), обязательства по которому обеспечены ипотекой, которые вправе в любой момент в течение времени действия такого договора, но не позднее 30 сентября 2020 г., обратиться к кредитору с требованием об изменении его условий, предусматривающим приостановление исполнения заемщиком своих обязательств на срок, определенный заемщиком.
(в ред. Постановления Правительства РФ от 18.04.2020 N 540)
3. Настоящее постановление вступает в силу со дня вступления в силу Федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)" и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части особенностей изменения условий кредитного договора, договора займа".
Читайте также: