Белокопытова н ю договор эскроу как новый способ обеспечения исполнения обязательств

Обновлено: 18.05.2024

Аннотация. В рамках данной статьи раскрыто понятие и сущность договора эскроу, а также охарактеризованы входящие в него элементы, в частности: участники договора, условия заключения, процесс осуществления сделки, рассматривается сфера его применения и особенности правовой регламентации, рассмотрены вопросы регулирования российским законодательством отношений в этой сфере, определены приоритетные сферы распространения его в Российской Федерации. Помимо этого в статье приведены положительные и отрицательные стороны данного вида договора, а также отличительные особенности договоров договора счета и условное депонирование и их соотношение70. Исследован опыт применения подобных договоров в иностранных государствах. На примере таких стран, как США, ОАЭ, Великобритания были рассмотрены основные моменты заключения договора эскроу и их особенности.

Ключевые слова: обеспечение исполнения обязательств, договор счета, условное депонирование, эскроу-агент.

Обеспечение обязательств - традиционный институт гражданского права [1]. Он применяется для того, чтобы обеспечить своевременное и правильное исполнение должником своих обязанностей, помимо этого уменьшаются риски наступления неблагоприятных последствий вследствие ненадлежащего выполнения должником своих обязанностей, различные способы обеспечения исполнения обязательств предусмотрены как Гражданским кодексом Российской Федерации, так и иными нормативно правовыми актами, а такте по соглашению сторон.

Статьёй 329 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены такие способы исполнения обязательств как неустойка, залог, удержание вещи должника, поручительство, независимая гарантия, задаток, обеспечительный платеж и иными способами, предусмотренными законом или договором [2]. Исходя из содержания статьи, можно сказать, что законодатель предусмотрел открытый перечень способов исполнения обязательств, поскольку помимо определенных законом способов могут использоваться и иные варианты, например они, могут устанавливаться сторонами самостоятельно.

Вследствие этого многие новые способы исполнения обязательств, соответствующие современным экономическим условиям, которые имеют распространение, получают впоследствии и нормативное закрепление. Ярким примером как раз и является, введённые в 2013 году в ГК РФ положения о договоре эскроу, это способствовало развитию не только самого законодательства в РФ, но и позволило детально регламентировать заключение договоров в ранее малоизвестном институте эскроу-отношений.

На сегодняшний день различают два вида договора эскроу по ГК РФ: договор счета и условное депонирование.

Суть договора условного депонирования содержится в статье 926.1 ГК РФ: По договору условного депонирования (эскроу) депонент в обязательном порядке передает эскроу-агенту на депонирование имущество для того. Чтобы обеспечить выполнение обязательства депонентом по передаче имущества определенному субъекту, в пользу которого осуществляется депонирование имущества (бенефициару), в обязанности эскроу агента входит –обеспечить сохранность имущества до момента передачи его кредитору [3].

По договору счета для перечисления денежных средств кредитору используется специальный счет, однако, данное действие возможно только в случае выполнения предусмотренных обязанностей. Примером применения на практике указанного договора может служить введенная правительством в конце 2018 усовершенствованная система финансирования жилищного строительства. Данный договор, в правоотношениях долевого строительства (ФЗ-214 от 30.12.2004), является обязательным. С июля 2019 года денежные средства, вносимые дольщиками до введения построенных объектов в эксплуатацию, хранятся на специальном счете. Соответственно, если покупатель захочет приобрести недвижимость в строящемся доме, он может это сделать, заключив договор с застройщиком, но перечисление денежных средств будет осуществляться через банк, финансирующий строительство.

Однако на практике в сфере предпринимательства применение счета эскроу распространено слабо. Это связано с тем, эскроу-агентами сейчас могут выступать только банки, я предметом могут быть лишь безналичные денежные средства. А зачастую сделки в предпринимательской сфере осуществляются с использованием наличных денежных средств.

Договор счета и условное депонирование по смыслу являются схожими, однако регулируются разными статьями ГК РФ. Договоры эскроу, защищая интересны сторон сделки с определенными обязательствами, являются своеобразными механизмами, содержащими некоторые признаки других гражданско-правовых договоров. Эти механизмы имеют несколько характерных элементов:

• Всегда предусмотрено обязательство должника перед кредитором по передаче имущества.

• Из-за существующего недоверия между сторонами сделки, с целью обеспечения легальности проводимой сделки, по договору эскроу привлекается агент-эскроу.

• Обеспечение сохранности передаваемой собственности, а также бережное к ней отношение на протяжении всего периода хранения – является задачей эскроу-агента.

• Нотариальное удостоверение – обязательный пункт при заключении договора эскроу. Однако, предусмотрены и исключения — депонирование безналичных денег, бездокументарных ценных бумаг.

Субъектами данного вида договорных отношений могут выступать дееспособные лица, являвшиеся сторонами сделки, как правило, их три:

• депонент — лицо, которое вследствие выполнения своих обязательств, обязано передать имущество эскроу-агенту.

• бенефициар — кредитор по обязательству, реализуемому с помощью заключения и исполнения договора эскроу, в пользу которого отчуждается имущество;

• эскроу-агент — лицо, которому депонент передает собственность, для хранения и передачи кредитору, при этом в течения всего хранения агент не может распоряжаться имуществом, если это не предусмотрено в договоре.

Предмет договоренностей — деятельность агента по хранению и передаче имущества, после появления договорных условий кредитору.

Объектами депонирования могут быть, например, любая вещь, выделяемая из массы и неограниченная в обороте, на депонирование которой согласно третье лицо, чьи интересы могут быть затронуты.

Поскольку в ст. 926.1 ГК РФ нет указания, на какой срок может заключаться договор-эскроу, его срок считается по общему правилу – в пределах пяти лет.

Исходя из представленной характеристики договора эскроу, можно выделить сведущие положительные и отрицательные стороны этой сделки

- Существует гарантия того, что бенефициар получит денежные средства, в случае если им выполняются все установленные обязательства, депоненту, в свою очередь, обеспечивается защита от мошенников.

- В случае досрочного прекращения сделки предусмотрены соответствующие гарантии: депонент получает назад свои денежные средства, закрытие счета происходит автоматически.

- Документы, которые будут предоставляться в банке, в качестве доказательств, определяются сторонами самостоятельно, что существенно упрощает процесс выполнения сделки.

- Даже в случае, если у должника имеются неоплаченные счета или какие-либо задолженности, счета эскроу не могут подлежать аресту.

- Возможность осуществить такую сделку предусмотрена не во всех банках.

- В случае внезапно возникшей необходимости, должник не сможет вернуть деньги обратно, поскольку до перевода бенефициару деньги на счете заблокированы.

- Когда денежные средства находятся на счете эскроу, они остаются без движения, в отличие, например, от депозита, в котором начисляются проценты.

- При необходимости открытия счета эскроу в банке, предусмотрена обязательная уплата комиссию в размере 0,7—1% от суммы.

Понятие договора эскроу уже не является новшеством и часто встречается и в ряде зарубежных стран. Так, в США, по Финансовому Кодексу Калифорнии, договором эскроу признается сделка, в рамках которой субъект, осуществляющий различные продажи, трансферты, также он может передавать свое движимое и недвижимое имущество другому лицу для найма, при этом документы, деньги, свидетельство о праве собственности на движимое или недвижимое имущество или другую ценность передается третьему лицу на хранение до момента наступления какого-либо события или выполнения определенного условия.

В ОАЭ, одной из быстроразвивающихся стран мира, при заключении всех сделок с недвижимостью необходимы услуги эскроу агента. В соответствии с законом эмирата Дубай, агентами могут являться банки, а также различные финансовые учреждения, имеющие лицензией Центрального банка ОАЭ на прием депозитов, при этом они должны обладать дополнительной аккредитацией и разрешением Земельного департамента Дубая. Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод о том, что законодательство ОАЭ, предусмотрело закрытый список эскроу агентов, таким образом, сделав сделки безопасными от ненадлежащего исполнения и мошенничества, это дает возможность действовать гражданскому и торговому обороту в стране лучшим образом и без нарушений.

В Великобритании, деятельности эскроу-агентов уделяется большое внимание, так как она детально регламентируется. Чаще всего, можно встретить ситуации, в которых агентом эскоу является адвокат. За допущенные нарушения на эскроу-агентов возлагается серьезная ответственность, к примеру, агент - эскроу будет обязан выплатить штраф в виде полной компенсации обеим сторонам, а также предусмотрено отстранение от любой юридической деятельности, если агент - эскроу в ненадлежащем виде исполнит обязательство по договору. Именно поэтому, в Великобритании очень маленький процент выявленных нарушений связанных с заключением договора эскроу, поскольку любой адвокат будет заинтересован в правильности оформления договора, в соответствии с законодательством, ведь в ином случае им придется понести большие убытки.

На сегодняшний день институт обеспечения обязательств играет большое значение, поскольку реальное выполнение заявленных требований необходимо для получения практически полезного результата, направленного, в конечном счете, на удовлетворение материальных и культурных потребностей общества. Именно из-за этого гражданское законодательство предъявляет к исполнению обязательства строгие требования.

Список литературы

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 09.03.2021) // СПС «Консультант плюс.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 09.03.2021) // СПС «Консультант плюс.

4. ИГаран. ру: [Электронный ресурс]. - Режим доступа: predposylki-ispolneniya/132671-2066412-place1.html( дата обращения: 06.05.2021)

В предыдущей части настоящей статьи были рассмотрены проблемы, связанные с возможностью добровольного перехода застройщиков на счета эскроу, правом выбора уполномоченного банка и последствиями заключения договора счета эскроу и открытия счета с нарушением требований закона. Настоящая часть призвана раскрыть другие, не менее важные проблемы правового регулирования счетов эскроу при долевом строительстве.

III. Исполнение обязательства участника долевого строительства по уплате цены договора участия в долевом строительстве третьим лицом: возможность и особенности.

Обязательство участника долевого строительства по уплате цены договора участия в долевом строительстве (далее – ДДУ) представляет собой обычное денежное обязательство. Специфический способ исполнения данного обязательства – внесение денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу, не должен блокировать возможность третьего лица по исполнению за участника долевого строительства его обязательства. Последнее, однако, не означает, что он не может предопределять особенности исполнения такого обязательства третьим лицом.

1. Счет эскроу для расчетов по ДДУ может быть открыт только участнику долевого строительства на основании заключенного с ним и застройщиком договора счета эскроу.

А) Из положений ч. 2, 8 ст. 15.5 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее – Закон) следует, что владельцем счета эскроу является участник долевого строительства. Возврат депонированных денежных средств в связи с прекращением договора счета эскроу при расторжении ДДУ / отказе от ДДУ в одностороннем порядке эскроу – агент также осуществляет участнику долевого строительства на его банковский счет (обычный либо специальный – залоговый).

В) Согласно п. 4.14 Инструкции Банка России от 30.05.2014 № 153-И банк должен располагать сведениями об основаниях участия бенефициара в отношениях по договору счета эскроу. При заключении договора счета эскроу между уполномоченным банком, участником долевого строительства и застройщиком основанием для участия застройщика в отношениях по договору является ДДУ. Если договор счета эскроу заключается между уполномоченным банком, третьим лицом и застройщиком, то такое основание отсутствует. Предусмотренные ст. 313 ГК РФ обстоятельства (при их наличии) могли бы выступать в качестве оснований для участия третьего лица в отношениях по договору счета эскроу, но не застройщика.

Таким образом, одной из предпосылок, необходимых для исполнения третьим лицом обязательства участника долевого строительства по уплате цены ДДУ, является заключение участником долевого строительства договора счета эскроу и открытие счета эскроу на свое имя. Отсутствие указанной выше предпосылки препятствует третьему лицу в исполнении обязательства участника долевого строительства по уплате цены ДДУ.

2. При исполнении третьим лицом обязательства участника долевого строительства по уплате цены ДДУ и зачислении уполномоченным банком полученных от третьего лица денежных средств, первостепенное значение имеют нормы, касающиеся регулирования отношений по договору счета эскроу, а не ДДУ.

Оценивая возможность зачисления на счет эскроу денежных средств, поступивших от третьего лица, уполномоченный банк, как мне кажется, должен руководствоваться положениями п.2, 3 ст. 847, п. 1 ст. 860, п. 4 ст. 860.7, п. 2 ст. 860.8 ГК РФ с учетом ч. 4 ст. 15.5 Закона, а не положениями ст. 313 ГК РФ. Иными словами, если денежные средства от третьего лица поступили после регистрации ДДУ, их размер не превышает размер депонируемой суммы, а договор счета эскроу не относит данный случай к исключениям, при которых уполномоченный банк обязан отказать в зачислении на счет эскроу денежных средств, то уполномоченный банк обязан их зачислить на счет эскроу. Положения ст. 313 ГК РФ в отношениях между уполномоченным банком и третьим лицом не будут подлежать применению, т.к.

А) кредитором участника долевого строительства является застройщик, а не уполномоченный банк;

Б) участник долевого строительства является должником по отношению к застройщику, а не к уполномоченному банку;

В) обязательство участника долевого строительства по уплате цены ДДУ путем внесения денежных средств на счет эскроу основано на ДДУ, а не договоре счета эскроу.

При необходимости стороны договора счета эскроу могут включить в него условие, исключающее возможность зачисления на счет эскроу денежных средств, поступивших от третьих лиц (п. 3 ст. 848 ГК РФ). Инициатива по включению указанного выше условия может исходить от участника долевого строительства – депонента, который, например, опасается, что в результате зачисления на счет эскроу денежных средств, поступивших от третьих лиц, его распоряжение о переводе денежных средств на счет эскроу может быть возвращено (в частности, если сумма перевода будет превышать размер депонируемой суммы, указанной в договоре счета эскроу, а частичное исполнение распоряжений не предусмотрено [1] ).

IV. Основания для перечисления уполномоченным банком застройщику денежных средств при строительстве в несколько этапов, каждый из которых представляет собой автономный объект капитального строительства либо автономную часть такого объекта.

Из взаимосвязанных положений ч. 12.1 ст. 48, ч. 12 ст. 51 ГрК РФ следует, что строительство объекта капитального строительства может осуществляться поэтапно. При поэтапном строительстве проектная документация может готовиться, а разрешение на строительство выдаваться применительно к отдельным этапам строительства. Поскольку этапом строительства является строительство автономного объекта капитального строительства либо автономной части такого объекта [2] , разрешение на ввод объекта в эксплуатацию также может быть выдано в отношении отдельного этапа строительства (ст. 55 ГрК РФ).

В связи с этим возникает несколько вопросов:

1) достаточно ли застройщику для получения депонированных на счета эскроу денежных средств предоставить в уполномоченный банк:

- разрешение на ввод в эксплуатацию отдельного этапа строительства и сведения ЕГРН, подтверждающие государственную регистрацию права собственности в отношении одного объекта долевого строительства, входящего в состав такого этапа строительства или

- сведения о размещении в единой информационной системе жилищного строительства этой информации (ч. 6 ст. 15.5 Закона)?

2) если указанных выше сведений (документов) достаточно, то в каком объеме уполномоченный банк обязан перечислить застройщику депонированные денежные средства?

3) если указанных выше сведений (документов) недостаточно, то в какой момент застройщик сможет получить доступ к депонированным денежным средствам?

На первый вопрос, как мне кажется, следует ответить утвердительно. Что же касается объема депонированных денежных средств, то он должен определяться прямо пропорционально остатку денежных средств на каждом из счетов эскроу, открытых для расчетов по ДДУ за объекты долевого строительства, входящие в состав введенного в эксплуатацию этапа. Указанное выше решение не увеличивает риск участников долевого строительства заключивших ДДУ в отношении объектов долевого строительства, входящих в состав других этапов строительства (объектов недвижимости), не ухудшает их положение и не противоречит требованиям ч. 6 ст. 15.5 Закона. В то же время такое решение позволяет учесть финансовый интерес застройщика.

Другое решение, при котором застройщик может получить доступ к депонированным денежным средствам не ранее ввода в эксплуатацию всех этапов строительства и предоставления соответствующих документов (сведений) в уполномоченный банк (см. вопрос 3), на мой взгляд, приводит к существенному нарушению баланса интересов сторон.

Во избежание возможных споров по вопросу об основаниях для перечисления уполномоченным банком застройщику денежных средств при поэтапном строительстве, целесообразно в договоре счета эскроу детально описывать объект недвижимости (этап строительства), в состав которого входит объект долевого строительства, расчеты за который осуществляются с использованием счета эскроу, а также основания для перечисления депонированных денежных средств (в разрезе отдельных этапов строительства).

V. Вознаграждения уполномоченного банка и застройщика: наличие и основания.

Частью 5 ст. 15.5 Закона установлено, что проценты на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу, не начисляются. Вознаграждение уполномоченному банку, являющемуся эскроу-агентом по счету эскроу, не выплачивается.

Указанные выше положения содержат ограничения прав:

- участника долевого строительства (до возникновения оснований для перечисления денежных средств застройщику) и застройщика (после возникновения таких оснований) на получение платы за пользование денежными средствами на счетах эскроу;

-уполномоченного банка на получение вознаграждения за услуги эскроу – агента.

Право застройщика на получение с уполномоченного банка платы, связанной с предоставлением последнему иных благ, не ограничивается. Не ограничивается и право уполномоченного банка на получение вознаграждения с участника долевого строительства или застройщика, не связанного с услугами эскроу – агента по счету эскроу.

В каких же случаях застройщик и уполномоченный банк могут реализовать соответствующие права?

1. При заключении застройщиком с уполномоченным банком договора возмездного оказания услуг.

Как уже отмечалось, право выбора уполномоченного банка принадлежит застройщику. После выбора уполномоченного банка и указании сведений о нем в ДДУ и проектной декларации, все участники долевого строительства вносят денежные средства в счет уплаты цены ДДУ на открытые в таком банке счета эскроу. В результате уполномоченный банк получает источник дешевого фондирования, а застройщик большое человеческое спасибо. Если же застройщику этого недостаточно, то он может предложить уполномоченному банку заключить договор возмездного оказания услуг, заключающихся в привлечении участников долевого строительства для открытия счетов эскроу. Плата застройщика в таком случае может быть периодической и определяться, например, в процентном отношении от остатков денежных средств на счетах эскроу, открытых уполномоченным банком участникам долевого строительства в рамках определенного периода. Информацию об остатках денежных средств на счетах эскроу застройщик, как бенефициар по договорам счета эскроу, сможет получать от уполномоченного банка в соответствии со ст. 860.9 ГК РФ. Вероятность акцепта такого предложения уполномоченным банком будет зависеть, как мне кажется, от 2 условий:

а) насколько сильная у застройщика переговорная позиция (какую долю рынка он занимает, сколько и каких по объему проектов он собирается реализовывать и т.п);

б) заключен ли между уполномоченным банком и застройщиком договор целевого кредита.

Если переговорная позиция сильная и договор целевого кредита между застройщиком и уполномоченным банком не заключался, то последний может пойти застройщику на встречу и принять его предложение заключить договор возмездного оказания услуг. Если же переговорная позиция слабая либо заключен договор целевого кредита, то уполномоченный банк вряд ли станет принимать такое предложение. В последнем случае это будет обусловлено тем, что процентная ставка по договору целевого кредита скорее всего плавающая и изменяется в зависимости от величины остатков на счетах эскроу. Следовательно, застройщик в результате внесения участниками долевого строительства денежных средств на счета эскроу уже получает дополнительное благо – снижение процентной ставки по договору целевого кредита. Снижение процентной ставки в дополнение к выплате застройщику вознаграждения за привлечение участников долевого строительства для открытия счетов эскроу может существенным образом уменьшить привлекательность денежных средств участников долевого строительства для уполномоченного банка.

2. При наличии у участника долевого строительства и (или) застройщика других счетов, открытых в уполномоченном банке (текущих, расчетных, залоговых и т.п), предоставлении таким банком иных финансовых услуг (целевой кредит, ипотечный кредит и т.п). В данном случае взимание уполномоченным банком вознаграждения регламентируется общими нормами ГК РФ (например, ст. 819, 851 ГК РФ), и других федеральных законов.

Заключение.

Счета эскроу представляют собой относительно новый для нашего правопорядка и динамично развивающийся инструмент расчетов при долевом строительстве. В отсутствие сложившейся практики его применения, законодатель пытается предугадать потребности рынка еще до их возникновения и урегулировать все возможные отношения для обеспечения правовой определенности. Последнее, однако, приводит к прямо противоположному эффекту и вынуждает законодателя постоянно вносить корректировки, которые зачастую полностью меняют нормативное регулирование соответствующих отношений сторон. Как следствие, возникает еще больше проблемных вопросов и появляются статьи вроде этой. Круг замыкается, принимается новый закон [3] …

[1] См. п. 2 ст. 860.8 ГК РФ, п.4.4. Положения Банка России от 19.06.2012 № 383-П.

[2] См. Постановление Правительства РФ от 05.03.2007 N 145 и Письмо Минстроя России от 10.10.2017 N 36323-НС/07.

В статье проведен анализ правового режима счета эскроу как способа обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве. Методология исследования — анализ научной литературы по заданной проблеме, а также практического отечественного опыта.

Ключевые слова: правовой режим, счет, обязательства, договор, участие, ФЗ-214.

В 2017 г. были внесены изменения в ФЗ-214. Основная цель нововведений сводится к тому, чтобы обеспечить защиту прав и интересов участников долевого строительства. Используя счета эскроу, покупатели недвижимости могут обеспечить защиту своих вложений. До 2019 г. счета эскроу в системе расчетов использовались в качестве эксперимента. С 1.07.19 г. их применение стало обязательным для всех, кто вносит оплату по договорам участия в долевом строительстве.

При обращении к тексту ФЗ-214 с нововведениями от 2017 г. необходимо отметить, что каждый застройщик обязан использовать инструменты для обеспечения своих обязательств по договору. Финансовая гарантия предоставляется по отношению к дольщику, инструмент позволяет сохранить денежные средства, инвестированные в строительство. Счета эскроу рассматриваются в качестве способа обеспечения обязательств со стороны застройщика.

Вместо счета эскроу обеспечение обязательств может быть осуществлено за счет предоставления банковской гарантии (на рынке долевого строительства такой способ не прижился), за счет страхования гражданской ответственности застройщика (практика со страхованием активно использовалась в период 2014–2017 гг.), за счет заключения соглашения с компенсационным фондом и внесения туда отчислений застройщиком (данная практика используется застройщиками с 2017 г.) или за счет взаиморасчетов через счета эскроу.

Счета эскроу являются альтернативным вариантом обеспечения. Застройщик имеет право лично определить способ обеспечения обязательств в рамках договора долевого строительства. Что касается самого дольщика, то ему остается только принять выбранный способ обеспечения со стороны застройщика.

В любом случае участие в договоре о долевом строительстве позволяет дольщику рассчитывать на защиту со стороны закона. С 2019 г. введена норма, по которой все новые договора требуют обеспечения обязательств в виде открытия и осуществления расчетов через эскроу счет. При этом открытие и управление счетами для застройщиков является возможным только на базе банков, включенных в специальный реестр.

Что касается договоров, заключенных до 1.07.19 г., то там можно использовать любой другой способ обеспечения. В рамках всех остальных способов обеспечения (кроме счета эскроу) расчеты проводятся напрямую с застройщиком.

Каждый платеж поступает на банковский счет строительной организации, в качестве инструмента обеспечения для дольщиков рассматривается компенсационный фонд. Возможность применения прежних схем обеспечения предусматривается только для тех случаев, когда договора заключены не позже 1.07.19 г. и когда проект реализован не меньше, чем на 30 %. В органах власти надеются на то, что счета эскроу станут единственным способом обеспечения уже к 2025 г. В ФЗ-214 указывается на то, эскроу счет в рамках долевого строительства является специальным счетом, который открыт на имя застройщика в уполномоченном банке [1, c. 38].

Средства, поступающие на этот счет, замораживаются на весь период строительства. Денежные средства передаются застройщику после полного исполнения обязательств перед дольщиком. Механизм работы эскроу счетов приводится в ст. 860.7 ГК.

Доступа к денежным средствам на этом счете не имеет дольщик и сам застройщик. Чтобы разморозить средства на специальном счете, застройщику необходимо оформить сдачу дома в эксплуатацию, подписать акты приема-передачи с каждым дольщиком и предоставить подтверждающие документы в банк.

При неисполнении обязательств, к примеру, в случае заморозки стройки, денежные средства возвращаются обратно дольщику. Поэтому правовой режим счета эскроу подразумевает его рассмотрение в качестве способа обеспечения. Схожим инструментом для обеспечения обязательств являются расчеты между участниками договора через аккредитив.

При сравнении с аккредитивом необходимо отметить, что такой счет может быть закрыт без направления специального уведомления для продавца недвижимости. Эскроу счет не подразумевает возможность произвольного закрытия. Исключением будут случаи, прописанные в законе, к примеру, расторжение договора участия в долевом строительстве. Аккредитив строго регулируется со стороны закона. В то время как эскроу счет практически не ограничивает стороны во включении в договор особых условий. В случае закрытия аккредитива банком взимается комиссия, пользование эскроу счетом для дольщика является бесплатным. Средства, которые размещены на счете эскроу, страхуются АСВ в пределах суммы вклада до 10 млн. руб. Многие специалисты в сфере недвижимости задаются вопросом о том, на какие средства застройщик будет реализовывать свой проект, если средства на эскроу счете заморожены. И здесь в законе говорится о том, что денежные средства на реализацию проекта предоставляются тем банком, где и открыт счет эскроу. Только денежные средства предоставляются застройщику в форме кредита. Поэтому обязательное использование эскроу счетов для застройщиков не является выгодным.

За счет использования для стройки кредитных ресурсов повышается стоимость строительства, поэтому застройщик ставится в зависимое положение от банка-кредитора. Специалисты отмечают, что счета эскроу являются перспективным направлением с точки зрения обеспечения обязательств. По их подсчетам, до 80–90 % рынка первичного жилья в ближайшие 5–6 лет перестроится на эту схему в рамках долевого строительства. Поэтому традиционное долевое строительство без предоставления гарантий постепенно уходит в прошлое. Сами застройщики должны рассматривать обязательство по использованию эскроу счетов как переход к проектному финансированию стройки. Фактически это значит, что застройщики лишаются бесплатного финансирования, которое раньше обеспечивалось за счет прямых регулярных платежей от дольщиков. Вместо этого застройщикам предлагается использовать кредитное финансирование. Поводом к введению обязательных эскроу счетов послужили беспрецедентные дела об обманутых дольщиках. Если в странах мира стимуляция спроса на покупку жилья осуществляется за с счет дешевой ипотеки, то в России изначально пошли другим путем и предложили дольщикам вкладываться в недвижимость еще на стадии котлована [2].

И все же от обязательных эскроу счетов есть плюс. Застройщики, переходя на новую модель обеспечения обязательств, получают стабильное финансирование от банков, пусть оно будет и дорогим за счет процентов по кредиту. Если средства от продажи могут поступать неравномерно по мере продажи кредит, то кредитные ресурсы предоставляются единовременно. К тому же крупные застройщики на российском рынке недвижимости уже давно используют модель проектного финансирования для выполнения проектов строительства. Если застройщик в качестве инструмента обеспечения использует открытый эскроу счет, то вспомогательного способа для обеспечения обязательств по договору не требуется. Наибольшую привлекательность эскроу счет имеет для дольщика. Деньги никуда не уходят вплоть до получения ключей от квартиры. Поэтому дольщикам больше не нужно тратить время и силы на проверку надежности застройщика. Если дом не будет достроен, денежные средства вернутся дольщику [3, c. 93].

Возврат денежных средств предусматривается либо в случае банкротства застройщика, либо в случае расторжения договора по основаниям, которые приведены в п. 1 и 1.1 ст. 9, а также в п. 7 ст. 15.4. ФЗ-214. Дольщик несет большие риски, так как сумма страховки в отношении размещенных средств на эскроу счете составляет не больше 10 млн. руб. К примеру, если он покупает квартиру за 15 млн. руб., а застройщик банкротится, то сумма возмещения составит 10 млн. руб. Средства, размещенные на эскроу счете дольщиком, могут быть взысканы в рамках исполнительного производства. В этом случае дольщик признается неисполнившим свои обязательства, следовательно, он может лишиться квартиры.

Если застройщиком в качестве инструмента обеспечения используется только счет эскроу, то он освобождается от обязательства по использованию иных вариантов обеспечения своих обязательств. Если застройщик нарушит условия, приведенные в договоре, то дольщик не сможет взыскать с него неустойки. При том же банкротстве дольщику вернется ровна та сумма, которая была размещена им на эскроу счете.

Счет эскроу открывается для каждого договора об участии в долевом строительстве. Сторонами, заключившими договор об открытии счета, являются застройщик, дольщик и банк. В самом договоре должна быть представлена ссылка, что расчета между сторонами осуществляются с использованием счета эскроу. Для дольщика предусматривается возможность возврата денежных средств с эскроу счета в случае завершения срока депонирования или в случае расторжения договора об участии в долевом строительстве.

Также возможность возврата денежных средств предусматривается в случае отказа застройщика исполнять свои обязательства по договору или в случае одностороннего расторжения договора самим застройщиком. Если на этапе реализации проекта строительства дольщик решит продать свою квартиру, то права и обязанности в рамках открытого счете перейдут к новому дольщику [4, c. 125].

Главным выгодоприобретателем вместе с обязательным применением в качестве обеспечения счета эскроу является банк. Дело в том, что банк может выдать кредит для покупателя недвижимости на первичном рынке, получая с этого регулярный доход в виде процентов. После покупки квартиры денежные средства возвращаются покупателем на счет эскроу. И эти же средства используются банками для кредитования самих застройщиков. Поэтому банки получают двойную выгоду от эскроу счетов, ничем не рискуя и получая проценты за кредитование со стороны покупателей недвижимости на первичном рынке и со стороны застройщиком, которые переходят на проектное финансирование своей стройки.

Таким образом, счет эскроу является способом обеспечения обязательств по договору участия в долевом строительстве. Счет открывается и контролируется банком, доступ к денежным средствам на нем не имеет ни застройщик, ни покупатель недвижимости до наступления определенных условий.

Основные термины (генерируются автоматически): долевое строительство, счет, дольщик, застройщик, средство, банк, договор, обеспечение обязательств, договор участия, специальный счет.

Издание представляет собой научно-практический постатейный комментарий к Кодексу Российской Федерации об административных правонарушениях, в котором рассмотрен порядок применения хозяйствующими субъектами положений КоАП РФ на практике, в том числе при спорах организаций с контролирующими и надзорными органами в процессе проведения проверок, а также в судебных заседаниях, учтены положения других законодательных и подзаконных нормативных актов.

Авторами изучена и проанализирована судебная практика о порядке привлечения организаций к ответственности за совершение административных правонарушений, а также учтены обобщенные выводы вышестоящей судебной инстанции - Верховного Суда РФ. В Комментарии содержатся формы некоторых административно-процессуальных документов.

• ЗДРАВООХРАНЕНИЕ. ФИЗИЧЕСКАЯ КУЛЬТУРА И СПОРТ. ТУРИЗМ

"Право на бесплатную медицинскую помощь: учебное пособие" (под общ. ред. Э.Г. Тучковой, Т.С. Гусевой) ("Проспект", 2019)

В данном учебном пособии, посвященном изучению категории права на медицинскую помощь, предоставляемую бесплатно, раскрывается содержание как этого права, так и смежных с ним прав (права на лекарственное обеспечение и права на санаторно-курортное лечение). Авторами рассматривается процедура прохождения медицинской экспертизы как условие предоставления мер социальной защиты в случае утраты здоровья, а также проводится детальный анализ правового регулирования труда и социального обеспечения медицинских работников.

• КОНСТИТУЦИОННЫЙ СТРОЙ

К вопросу о высылке лиц, ищущих убежище на территории Российской Федерации (Паукова Ю.В.) ("Миграционное право", 2019, N 1)

В статье анализируется действующее российское, а также международное законодательство в контексте возможностей ограничения прав иностранных граждан на пребывание на территории Российской Федерации, в том числе в связи с предоставлением политического убежища. Автором исследованы правовые основания осуществления высылки иностранных граждан в случаях, когда их нахождение на территории Российской Федерации создает угрозу национальной безопасности; обоснована целесообразность внесения некоторых изменений в российское миграционное законодательство.

• ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО

Применение концепции фактического получателя дохода к холдинговым компаниям (Сергеев С.В.) ("Налоги" (журнал), 2019, N 2)

В представленном материале исследуются проблемы налоговой правосубъектности холдинговых компаний в рамках действующего налогового законодательства. Автором вводится определение "холдинговой компании", рассматриваются концепция фактического получателя дохода и особенности ее реализации в российском праве; на основании анализа судебной практики и правовых позиций высших судебных инстанций предложены критерии признания холдинговых компаний получателями дохода в Российской Федерации.

Договор эскроу как новый способ обеспечения исполнения обязательств (Белокопытова Н.Ю., Колесникова В.В.) ("Вестник Омской юридической академии", 2019, N 1)

В работе рассматриваются понятие и особенности договора эскроу, представляющего собой один из способов обеспечения исполнения обязательств с участием посредника (эскроу-агента). Авторы изучают структуру договорной конструкции, показывают некоторые примеры реализации договора эскроу в структурировании гражданско-правовых отношений, а также принципиальные отличия счета эскроу от договора банковского счета.

Дела о предупреждении причинения вреда в будущем (на примере геномных исследований и внедрения их результатов в практику) (Мохов А.А.) ("Вестник гражданского процесса", 2019, N 2)

Автор статьи выявляет особенности дел о предупреждении причинения вреда в будущем (на примере геномных исследований и разработок, внедряемых в практику). Он отмечает, что многие проблемные аспекты применения статьи 1065 ГК РФ к видам экономической деятельности, новым технологиям являются неразрешенными (место обязательства, возникающего в связи с угрозой причинения вреда, в системе гражданско-правовых обязательств; круг возможных истцов по такого рода делам и др.); указывает на трудности, возникающие у судов в случаях предъявления исков о прекращении (запрещении) деятельности субъекта (ответчика), способного, по мнению истца, причинить вред его здоровью или жизни, а также здоровью или жизни других лиц. В работе сделан вывод о необходимости дальнейшего развития как материально-правового института обязательств по предупреждению причинения вреда в будущем, так и процессуальных норм, способствующих полному и своевременному рассмотрению и разрешению такого рода дел в российских судах.

Реализация принципа добросовестности в делах о несостоятельности (банкротстве) наследственной массы (Костина О.В., Любанов В.Е.) ("Современный юрист", 2019, N 1)

В данной публикации на основании анализа действующего нормативного регулирования и правоприменительной практики показано, что в действующем законодательстве отсутствует закрепление требования о добросовестном поведении участников в рамках процесса признания банкротом умершего наследодателя (банкротство наследственной массы). Авторами выделены характерные черты добросовестного и недобросовестного поведения в рассматриваемых правоотношениях, приведены правовые позиции судов, направленные на защиту законных прав и интересов кредиторов наследодателя-банкрота.

• ЖИЛИЩЕ

Способы судебной защиты прав при ненадлежащих управлении, содержании и текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме (Степанов В.В.) ("Законы России: опыт, анализ, практика", 2019, N 2)

В представленной работе дан обзор нормативно-правового регулирования управления многоквартирным домом. Автором проанализированы такие способы судебной защиты нарушенных прав собственников общего имущества в многоквартирном доме, как присуждение к исполнению обязанности в натуре в форме обязания совершения работ по устранению недостатков, возмещение убытков, причиненных вследствие ненадлежащего выполнения таких работ, взыскание неосновательного обогащения, полученного лицом в различных формах за управление, содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также возложение на это лицо обязанности осуществить перерасчет оплаты указанных услуг.

• ОКРУЖАЮЩАЯ ПРИРОДНАЯ СРЕДА И ПРИРОДНЫЕ РЕСУРСЫ

Новое в регулировании статуса зон с особыми условиями использования территорий (Степанова Л.И.) ("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2019, N 4)

Автор материала рассматривает вопросы установления, изменения и прекращения существования зон с особыми условиями использования территорий, выкупа объектов недвижимого имущества и возмещения убытков в связи с ограничением прав ввиду попадания объектов в такие зоны. В работе сделан вывод о положительной направленности произошедших в законодательстве изменений (например, введение норм о признании установления указанных зон только с момента внесения сведений о них в ЕГРН, единообразие в регулировании статуса каждого вида зон и детализация порядка возмещения убытков).

• УГОЛОВНОЕ ПРАВО. ИСПОЛНЕНИЕ НАКАЗАНИЙ

Уклонение от уплаты налогов: сущность и значение в налоговой терминологии (Громов В.В.) ("Финансовое право", 2019, N 3)

Представленная статья посвящена научно-практическому исследованию значения правовой категории "уклонение от уплаты налогов". Автор проводит сравнительный анализ рассматриваемой категории со сходными терминами, также означающими различные аспекты незаконного ухода от налогообложения; рассматривает соотношение уклонения от уплаты налогов и мероприятий по налоговому планированию и налоговой минимизации.

• ПРАВОСУДИЕ

Фактические основания отвода судьи в гражданском процессе. Комментарий к ст. 16 ГПК РФ (Рыжаков А.П.) (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2019)

Настоящий материал представляет собой комментарий к статье 16 ГПК РФ, регламентирующей основания для отвода судьи. Автор анализирует содержание понятия "судья" в контексте комментируемой статьи; рассматривает комплекс вопросов, возникающих в связи с заявлением стороной ходатайства об отводе; раскрывает критерии определения личной заинтересованности судьи в исходе дела; показывает возможности оценки обстоятельств, вызывающих сомнение в объективности и беспристрастности судьи.

Некоторые актуальные проблемы применения норм процессуального права по делам о лишении родительских прав (Плечкина К.В.) ("Адвокатская практика", 2019, N 2)

В данной статье рассматриваются такие проблемы применения норм гражданского процессуального права по делам о лишении родительских прав, как определение территориальной подсудности искового заявления о лишении родительских прав, а также процессуального статуса органа по опеке и попечительству, который привлекается судами по делам о лишении родительских прав; возможность принятия судом признания иска ответчиком по данной категории дел; представление органом опеки и попечительства в суд заключений, которые носят формальный характер и не содержат вывода по существу спора. Автор предлагает возможные пути решения рассмотренных проблем.

О понятии примирительной процедуры (Герасимова С.И.) ("Мировой судья", 2019, N 3)

В материале дан анализ понятия и сущностных особенностей примирительной процедуры как элемента судопроизводства по различным категориям дел; показаны представленные в юридической литературе точки зрения относительно содержания исследуемого понятия и его соотношения с некоторыми смежными терминами. На основании анализа сформированных судебной практикой правовых позиций (в том числе по делам, возникающим из споров с антимонопольными и налоговыми органами) автор выделяет характерные признаки примирительных процедур.

• МЕЖДУНАРОДНЫЕ ОТНОШЕНИЯ. МЕЖДУНАРОДНОЕ ПРАВО

Международный судья: ничего личного (Нешатаева Т.Н.) ("Международное правосудие", 2019, N 1)

Автор публикации изучает статус международных судей. В статье отмечен двойственный характер природы судейской деятельности, исследованы механизмы отбора судей в наиболее авторитетных судах (Международный суд ООН, Европейский суд по правам человека, Суд Европейского союза, Суд Евразийского экономического союза); приведены примеры дел, рассмотренных Судом Евразийского экономического союза, в которых проявились излишний позитивизм и процессуальный нигилизм. Автор считает, что отбор судей следует проводить в два этапа - на национальном и на международном уровне, а также ввести дополнительные критерии для назначения судей.

Ключевые слова: правовой режим, счет, обязательства, договор, участие, ФЗ-214.

Читайте также: