Машина как первоначальный взнос по ипотеке

Обновлено: 29.04.2024

Зачем нужен первоначальный взнос при оформлении ипотечного кредита, от чего зависит его размер и какие средства можно использовать — в материале “Ъ”.

Фото: Евгения Яблонская, Коммерсантъ

Что такое первоначальный взнос и для чего он нужен

Ипотечные займы — самый простой и распространенный способ приобретения жилья в России. Но оформление кредитного договора, как правило, происходит, если часть стоимости квартиры клиент банка выплачивает самостоятельно, а заемными средствами покрывает недостающую сумму. Средства клиента, участвующие в сделке, называются первоначальным взносом по ипотеке. Он также становится своего рода гарантией платежеспособности и надежности заемщика, подчеркивают эксперты российского рынка недвижимости. Также, если в силу обстоятельств заемщик не сможет погасить задолженность и квартира перейдет к банку, последний сможет продать ее, таким образом покрыв свои убытки. Недвижимость, приобретенная при участии первоначального взноса, более ликвидна, так что кредитная организация сможет быстрее реализовать ее. Финансовые риски банка будут сведены к минимуму.

К тому же в зависимости от того, какой первоначальный взнос по ипотеке внес покупатель, меняются условия ипотечного кредитования. Чем больше собственных средств клиента участвует в сделке, тем они комфортнее.

Минимальная величина

Минимальный первоначальный взнос по ипотеке банки устанавливают самостоятельно. Как правило, он зависит от текущей ситуации на рынке недвижимости и составляет от 10% итоговой стоимости жилья. В 2021 году средний процент первоначального взноса по ипотеке в большинстве банков приблизился к отметке 15–20%. От того, сколько собственных средств покупатель готов вложить в новую квартиру, зависят и условия кредитования, которые финансовые организации ему предложат. Чем больше клиент берет на себя, тем они комфортнее. При этом первоначальный взнос по ипотеке на вторичное жилье в процентном отношении не отличается от взноса за квартиру в новостройке.

Первоначальный взнос по льготной ипотеке

Какие средства можно использовать

Покупатель недвижимости может использовать любые находящиеся в его распоряжении деньги на первоначальный взнос по ипотеке. Как правило, в ход идут личные сбережения, но на приобретение жилья могу быть потрачены средства, взятые в долг у друзей или родственников, а также кредитные деньги, полученные от стороннего банка. В качестве первого взноса могут быть рассмотрены жилищные сертификаты и субсидии, а также средства материнского капитала. Но с последним часто возникают трудности.

Многие банки не готовы рассматривать материнский капитал как первоначальный взнос по ипотеке, ведь его использование обязывает сразу наделить несовершеннолетних детей долями в приобретаемом жилье. Это может создать проблемы для организации-кредитора в случае, если заемщик не сможет выплачивать кредит. По мнению ряда экспертов рынка, в регионах воспользоваться материнским капиталом для обеспечения первоначального взноса еще возможно, но при покупке квартиры в Москве он не будет рассматриваться.

При этом средства материнского капитала банки охотно принимают для погашения ипотечного кредита. В этом случае обязанность наделить детей долями в жилом помещении наступает только после полной выплаты ипотеки.

Кому платится первоначальный взнос по ипотеке

Поскольку сумма, внесенная покупателем, входит в полную стоимость квартиры, она в итоге отправляется не в банк, а продавцу недвижимости. Как вносить первоначальный взнос по ипотеке, стороны сделки решают между собой. Как правило, применяются два способа расчетов — передача денег наличными или с помощью аккредитива.

Мнение эксперта

Евгений Коноплев, эксперт рынка недвижимости Гильдии риэлторов Москвы:

Практически все банки ожидают от заемщика, что у него уже есть в распоряжении 10%, а лучше 20% от стоимости приобретаемого жилья.

Если у вас нет первоначального взноса, но есть недвижимость, которая точно продастся по цене не менее 20% от стоимости будущей квартиры, вы можете оформлять ипотечный кредит.

Каким должен быть первый взнос по ипотеке? Можно ли купить недвижимость без него? Разберёмся в тонкостях ипотечного кредитования подробнее.

Что такое первоначальный взнос?

Первоначальный взнос — это доля стоимости жилья, которую заемщик оплачивает из своих личных средств. В таком случаем при оформлении ипотеки банк выдаёт часть стоимости недвижимости под её залог.

В качестве первого платежа можно использовать собственные накопления, материнский (семейный) капитал, жилищные сертификаты, деньги, полученные в рамках программ субсидирования и др.

Зачем нужен первоначальный взнос

Первоначальный взнос позволяет снизить величину кредита по отношению к стоимости недвижимости. Чем большую сумму вы внесёте на первом этапе, тем меньше будет размер долга и переплата. Внушительный первый платеж уменьшит сумму начисляемых процентов, сократит базу для расчёта стоимости страховки, а в некоторых случаях снизит процентную ставку на 0,5–2,5 пункта. Кроме того, большая сумма собственных накоплений увеличит шансы на одобрение ипотечной заявки.

Узнать, как изменится размер ежемесячных платежей в зависимости от суммы первого взноса, можно с помощью ипотечного калькулятора. Вы получите примерный расчёт и сможете предварительно оценить свои финансовые возможности.

Первый взнос вместе с подтверждённым доходом свидетельствуют о вашей платёжеспособности и финансовой благонадёжности.

Большой первоначальный взнос относится к компенсирующим критериям — и увеличивает шансы на одобрение кредита. Чем больше собственных средств вносит заёмщик, тем лояльнее к нему относится банк и тем выше вероятность положительного решения.

Требования к размеру первоначального взноса

Каким должен быть взнос для оформления ипотеки? Всё зависит от выбранной кредитной программы. Банки устанавливают минимальный порог в районе 10—30%.

Ипотеку с первым платежом 10% предлагают далеко не все банки. На таких условиях чаще всего одобряют кредиты на покупку жилья в новостройках, а также у застройщиков и аккредитованных банком-кредитором. Иногда взять ипотеку с минимальным взносом могут зарплатные клиенты, участники программы сельской ипотеки, сотрудники некоторых государственных организаций.

Например, Альфа⁠-⁠Банк выдаёт ипотеку на строящееся жильё с первоначальным взносом от 10%, а на готовое — от 15%.

Реально ли получить ипотеку без первоначального взноса?

Оформить ипотечный кредит с нулевым взносом реально, только уменьшается количество банков, готовых выдать его. Такие займы оформить сложнее, а процентные ставки по ним могут быть выше.

Взять ипотеку без первоначального взноса можно с помощью программ государственной поддержки: субсидий, семейного капитала, жилищных сертификатов. Существуют и дополнительные региональные программы, в рамках которых государство выделяет деньги — их можно использовать как первоначальный взнос при покупке жилья.

Госпрограммы, действующие по всей России:

Оформить ипотечную ссуду без взноса можно под залог другой недвижимости: квартиры, таунхауса, апартаментов. В этом случае гарантом возврата денег выступает уже имеющееся у заёмщика имущество, а сумма кредита рассчитывается с учётом оценочной стоимости предмета залога. Но при оформлении ипотеки под залог имеющейся недвижимости нельзя использовать различные жилищные сертификаты, субсидии, средства маткапитала.

Как оформить ипотеку с первоначальным взносом в Альфа-Банке

Для начала решите, какое жильё вы будете приобретать: готовое или строящееся. Сравните разные кредитные программы, выберите подходящий вариант. Для оформления ипотеки в Альфа-Банке необходимы следующие документы:

справка 2-НДФЛ, выписка с зарплатного счёта или выписка из ПФР, налоговая декларация за последний год;

копия трудовой книжки;

копия военного билета (для мужчин до 27 лет).

Если вы планируете воспользоваться материнским капиталом в счёт первоначального взноса, понадобятся документы, подтверждающие право на получение льготы.

После одобрения заявки нужно:

подобрать подходящий объект недвижимости;

передать в банк документы на приобретаемое имущество: правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на жилое помещение; документы продавцов; отчёт об оценке (по готовому жилью).

подписать ипотечный договор;

зарегистрировать переход права собственности.

Полезные советы и нюансы

Первоначальный платеж передаётся не банку, а продавцу или застройщику. Вносить его можно непосредственно во время ипотечной сделки — наличными или безналичным переводом.

В качестве первого платежа лучше использовать личные накопления или воспользоваться одной из мер государственной социальной поддержки.

Кроме первоначального взноса лучше иметь запас денег для расходов, которые возникнут во время проведения ипотечной сделки.

Средний размер первого платежа по ипотеке в 2021 году составляет от 10 до 20%.

Станьте на шаг ближе к собственному жилью с Альфа-Банком. Подайте заявку онлайн и оформите ипотеку на выгодных условиях: по минимальной ставке от 5,99% годовых на сумму до 50 млн рублей. Вы узнаете предварительное решение уже через 2 минуты.

Ипотека — это способ покупки жилья в кредит под залог недвижимости при помощи заемных средств банка. Чтобы банк согласился выдать такой кредит, клиент должен предоставить гарантию своей платежеспособности — предоставить подтверждение дохода и внести определенную сумму из собственных средств в качестве первоначального взноса. Но что делать, если денег на первоначальный взнос нет? Разбираемся, можно ли взять ипотеку без первоначального взноса и что для этого потребуется.

Зачем банкам первоначальный взнос

Первоначальный взнос — это часть стоимости покупаемого жилья, которую заемщик выплачивает продавцу из собственных средств. Обычно он составляет 10–20% от полной стоимости квартиры. Для банка такой взнос — показатель, что клиент обладает достаточной финансовой грамотностью и дисциплиной, способен накопить средства, а значит — сможет в течение нескольких лет регулярно вносить платежи по ипотеке. Кроме того, клиенты, предоставившие большой первый взнос, обычно менее склонны к просрочкам платежей или полной невыплате долга.

У первоначального взноса есть и более утилитарная функция — он повышает ликвидность ипотечной квартиры, которая до окончания срока кредита остается в залоге у банка. Если заемщик вдруг перестает платить по кредиту, то наличие взноса позволяет банку быстрее продать эту квартиру и возместить свои убытки. По этой причине многие банки настаивают хотя бы на минимальном первоначальном платеже.

Ипотека без первоначального взноса — серьезный риск для кредитной организации. Чтобы его избежать, банки мотивируют клиентов предоставить большой первый взнос, предлагая им более выгодные условия кредитования или снижая ставку по ипотеке — и, напротив, увеличивая ставку тем, кто не готов внести большой платеж.

Что делать, если денег на первый взнос нет

Базовый вариант — накопить нужную сумму, и только после этого начинать заключение договора ипотечного кредита. Наличие первого взноса делает кредит более выгодным не только для банка, но и для самого заемщика, поскольку позволяет уменьшить общую сумму долга и за счет этого снизить сумму ежемесячных платежей или уменьшить срок кредита.

Если этот вариант по причинам не подходит, существуют и другие способы оформить ипотеку без первого взноса — рассказываем подробнее о каждом из них.

Потребительский кредит

Если на взнос по ипотеке не хватает собственных средств, можно привлечь заемные — например, потребительский кредит без установленной цели. Полученные в рамках кредита деньги направляются на погашение первого взноса — это позволяет оформить ипотеку на стандартных условиях без завышения ставки.

Стоит иметь в виду, что процентная ставка по стандартным кредитам зачастую намного выше, чем ставка по ипотеке. Это значит, что итоговая сумма переплаты по займам будет больше, чем если бы вы выплачивали одну ипотеку. К тому же вам придется обслуживать сразу два кредита, что значительно повысит долговую нагрузку на семью. В совокупности это может привести к отказу по ипотеке, если банк по причинам сочтет, что заемщик не сможет одновременно вносить платежи по двум кредитам.

Деньги в долг

Чтобы не брать на себя обязательства по выплате второго кредита и не перегружать свою кредитную историю, можно взять деньги в долг, но уже не у кредитной организации, а у своих родственников или знакомых. В таком случае вам не придется выплачивать проценты за пользование деньгами, поэтому финансовая нагрузка по сравнению с потребительским кредитом будет несколько меньше.

А вот к микрофинансовым организациям обращаться лучше не стоит — обычно они предлагают настолько высокие ставки по микрокредитам, что переплата в итоге окажется гораздо больше, чем выгода от предоставления первого платежа.

Материнский капитал

Для покрытия первоначального платежа можно использовать средства материнского капитала. Маткапитал — это государственная программа, направленная на поддержку семей с детьми. В 2021 году по ней можно получить 483 882 рубля за рождение или усыновление первого ребенка и 639 432 рубля за второго или последующих. Потратить эти деньги можно, кроме прочего, на улучшение жилищных условий семьи. В том числе, на первоначальный взнос по ипотеке.

В некоторых случаях суммы на сертификате маткапитала будет достаточно, чтобы полностью покрыть взнос по ипотеке, в других его может хватить только на часть платежа — тогда остаток придется заплатить из собственных денег. Нужно помнить, что у этого способа есть одна особенность: применение маткапитала для получения ипотеки без первого взноса обязывает заемщика выделить в квартире доли для всех детей, что в дальнейшем может затруднить раздел и продажу этой квартиры.

Не все ипотечные программы допускают использование маткапитала. Уточните в банке, можно ли применить сертификат и как это сделать.

Военная ипотека

быть старше 21 года

не менее трех лет участвовать в программе согласно №

Военная ипотека

При соблюдении всех этих условий государство будет каждый месяц перечислять военнослужащему субсидию, с помощью которой можно будет оплатить взнос по ипотеке. По этой программе можно купить квартиру на первичном или вторичном рынке в любом регионе России — расположение квартиры не будет привязано к тому региону, где служит военный.

Обратите внимание: в такой программе участвуют не все банки, а максимальная сумма господдержки может быть ограничена.

Льготная ипотека

не иметь собственного жилья или нуждаться в улучшении условий проживания

быть младше 35 лет

иметь уровень дохода, который позволяет выплачивать ежемесячные взносы по ипотеке

Ипотеку без первого взноса по льготной программе могут получить не только молодые женатые пары, но также семьи, состоящие из одного родителя и ребенка.

Залог

Оформить ипотеку без первоначального взноса также можно под залог недвижимости. В таком случае в залоге будет не то жилье, которое вы приобретаете с помощью ипотечного кредита, а то, которое уже находится у вас в собственности. Предметом залога может быть квартира, частный жилой дом, апартаменты или участок земли. При этом должны соблюдаться следующие условия:

в квартире или доме не должны быть прописаны дети

объект не должен находиться в ветхом или аварийном здании, предназначенном к сносу

сумма кредита не должна составлять больше 60–70% от стоимости заложенного объекта

При оформлении ипотеки на этот жилой объект будет наложено обременение: он останется в вашей собственности, но распоряжаться им вы сможете с некоторыми ограничениями. Например, сделать перепланировку или продать такую квартиру можно будет только по согласованию с банком. Обременение будет снято после полного погашения ипотеки.

Акции банков

Время от времени банки проводят маркетинговые акции, в рамках которых можно воспользоваться ипотечными и другими программами на более выгодных условиях, чем обычно. Это позволяет привлечь новых клиентов и расширить клиентскую базу. Во время таких акций можно в том числе оформить ипотеку без первоначального взноса или получить сниженную ставку по кредиту.

Банки также иногда проводят партнерские акции совместно с застройщиками — в таких случаях при оформлении ипотеки первый платеж вносит сам застройщик, а не покупатель. Однако с помощью такой программы можно купить не любое жилье: по условиям подобных акций выбирать квартиру можно только из заранее оговоренного списка объектов, принадлежащих этому застройщику.

Заключение

Оформить ипотеку без первого взноса реально — для этого нужно только выбрать программу, подходящую под ваши условия, и собрать необходимые для нее документы. Однако может потребоваться залог или же ставка по ипотеке будет выше, чем при тех же условиях, но с первоначальным взносом. В итоге ипотека без первого взноса может оказаться менее выгодной, чем стандартная ипотека с крупным первоначальным платежом. Поэтому перед тем, как заключить кредитный договор и взять ипотеку, нужно внимательно просчитать возможные варианты и рассмотреть доступные вам программы.

Райффайзенбанк предлагает разные виды программ ипотечного кредитования с гибкими условиями и низкими процентными ставками. Подобрать подходящую программу и ознакомиться с актуальными тарифами можно в приложении или на сайте Райффайзенбанка. Здесь же можно рассчитать ориентировочную стоимость кредита с помощью ипотечного калькулятора, а также сравнить ее стоимость с первоначальным взносом и без.

Рекомендуем

Приобретение строящегося или готового жилья от застройщика на условиях льготной ипотеки с господдержкой по субсидированной ставке — выгодный способ обрести свое жилье.

Мечтаете улучшить свои жилищные условия? С ипотекой под залог уже имеющегося в собственности жилья — купить квартиру в новостройке или на вторичном рынке стало не только проще, но и выгоднее!

Жестокий квест: где взять денег на первый взнос по ипотеке

федеральная служба государственной статистики (росстат)

Стоимость большинства квартир в России и абсолютно всех в Москве равняется нескольким миллионам рублей, так что накопить на саму квартиру кажется нереальным. Другое дело первый взнос по ипотеке, который выражается уже в более человечных суммах, но и их многие не знают, как добыть. Сайт "РИА Недвижимость" рассказывает, где "прячутся" деньги, которые можно было бы отложить на покупку жилья.Сколько копим?Хотя первый взнос по ипотеке в разы меньше полной стоимости квартиры, нужно все-таки понимать, что это немалые деньги.В настоящее время минимальный первоначальный взнос у большинства кредиторов составляет 20% от стоимости жилья, предложений с более низким взносом крайне мало, предупреждает генеральный директор платформы залогового кредитования Online-Ipoteka Иван Веденисов.Есть достаточно популярный совет – откладывать 10% от ежемесячного дохода. Если следовать именно ему, то нужно быть готовым к очень долгому циклу накопления.По данным Росстата средняя заработная плата в России составляет порядка 35 тысяч рублей. Если откладывать от нее 10%, то упомянутые выше 700 тысяч рублей придется копить в течение 200 месяцев, то есть больше 16 лет, или около 8 лет, если в накоплениях участвует семья с двумя работающими людьми. Следовательно, к этой стратегии нужно добавлять дополнительные средства, иначе вы обретете новый дом очень нескоро.Невидимый шопингВ далекие доковидные времена люди ходили по магазинам с полными кошельками бумажных и железных денег, и, совершая покупку, своими глазами видели, сколько они отдают. Сейчас и деньги, и покупки стали словно невидимыми: терминал оплаты одинаково пищит, когда мы тратим 10, 1000 или 10 тысяч рублей, а при покупке онлайн разве что уведомление из банка намекает нам, что денег стало меньше.Так что все чаще можно услышать "бабушкин совет": если хотите отложить денег – переводите их в наличность и держите где-то не под рукой. Альтернативный вариант того же совета: определить необходимую сумму, снять ее в наличной форме и тратить только "бумажные" деньги, а про карту и любые электронные платежи просто забыть.Такой совет поможет тем людям, которые не могут найти в себе силы отказаться от необязательных покупок. Вариаций таких советов достаточно много, но все они сводятся к тому, чтобы затруднить самому себе доступ к деньгам.Однако это не обязательно связано с переходом на наличность, можно воспользоваться и технологичным вариантом: в большинстве банков есть специальные программы для сохранения денег – накопительные счета.При открытии накопительного счета в интернет-банке или мобильном приложении можно выбрать цель для накопления с указанием необходимой суммы и срока, и банк автоматически рассчитает оптимальный объем ежемесячного пополнения, прокомментировали в пресс-службе ВТБ."Еще проще достичь поставленной цели клиент может с помощью функции автопополнения счета: выбранная клиентом сумма будет перечисляться с текущего счета на накопительный в определенные дни, при поступлении зарплаты или в виде округления от суммы транзакций по карте", – пояснили в банке.При этом нужно быть готовым к тому, что такой режим продлится достаточно долго, так как сумму предстоит накопить немалую.Грустный путьУжиматься в расходах можно и путем поиска более дешевых аналогов привычных вам покупок и сервисов. Для многих это дискомфортно, так как такое снижение часто (хотя и не всегда) связано с потерей качества, так что стоит как следует подумать, готовы ли вы к скромной жизни на достаточно долгий срок? Впрочем, пандемийные ограничения помогают легче решиться на это.Чтобы вынужденная экономия не вызывала негативных эмоций, рекомендую относиться к ней как к приключению, подсказывает Сухий. "Продолжайте жить, заниматься своей работой, искать новые источники дохода, формировать дополнительный пассивный доход, общаться с друзьями, мечтайте, но пропускайте мимо себя все дорогое и ненужное", – рекомендует он.По сусекамЧасть денег, которые так необходимы для оплаты первого взноса, у нас на самом деле есть, просто мы об этом не догадываемся. Речь идет о разного рода субсидиях, вычетах и других выплатах, на которые многие имеют право, но не используют.Из очевидных вариантов – материнский капитал, налоговые вычеты (их гораздо больше, чем можно предположить – от налоговых вычетов на детей до медицинских расходов и ценных бумаг), продажа имеющихся ценных вещей (автомобиль, антиквариат, ювелирные украшения, земельный участок и другое), обращает внимание Веденисов.А вот на кешбеки, которые часто рекомендуют в качестве одного из способов экономии, не стоит очень уж полагаться, так как они подразумевают, что вы тратите деньги. Разумеется, если речь идет о неких необходимых расходах вроде оплаты коммунальных услуг, покупки продуктов или заправки автомобиля на АЗС, то есть смысл выбрать тот сервис, где предоставляется кешбек, но не более того.Кроме того, если начинаете копить деньги, стоит в первую очередь минимизировать свои долги: минимально "залезать" в овердрафт, закрыть кредитку, не затягивать обязательные платежи (ЖКХ или налоги), чтобы не попасть на штрафы и пени. Помните, что все эти деньги вы отдаете, вместо того чтобы отложить их в копилочку.Пирожное вместо хлебушкаПрактически все финансовые консультанты дают совет, который многим кажется циничным и неуместным: начните больше зарабатывать.Тем не менее, он не лишен практического смысла и некоторым может помочь.Повышение дохода вообще актуально в случае с ипотекой, которая предполагает регулярные платежи в течение долгого времени, подчеркивает Веденисов."Проведите карьерный аудит – самостоятельно или с помощью HR-консультанта. Проанализируйте, насколько ваша зарплата соответствует рынку, какие дополнительные навыки нужны для перехода на новый карьерный уровень, на каких условиях работодатель может рассмотреть возможность увеличения вашего дохода. Возможно, имеет смысл получить дополнительное образование, повысить квалификацию", – рекомендует он.Когда копите деньги, не забывайте, что они могут "размножаться" самостоятельно, если их правильно хранить, добавляют в пресс-службе ВТБ. "Эффективным инструментом сбережения остаются классические депозиты: с начала года ключевая ставка выросла на 2,5 процентного пункта (с 4,25% до 6,75%), ставки по вкладам пропорционально увеличились, и сейчас доходность для клиентов достигает 7-8% годовых", – подчеркивают в банке.Помимо вкладов, на рынке существует масса других инвестиционных инструментов – вложения в ценные бумаги, ИИС, металлические счета, ПИФы. Здесь трудно дать общую рекомендацию – каждый человек выбирает свою инвестиционную стратегию в зависимости от личного риск-профиля, напоминает Сухий.В накоплении денег для большой покупки – в нашем случае квартиры – вряд ли появятся новые неожиданные методики, все советы в этой области так или иначе похожи друг на друга, но менее актуальными они от этого не становятся.

Читайте также: